למה המחיר לא מספיק
רכישת נכס באורוגוואי כרוכה בחבילה של הוצאות המתווספות למחיר הרכישה וחייבות להיות זמינות ביום החתימה. העיקריות שבהן הן שכר טרחת הנוטריון, מס העברת נכסים (ITP), תרומות נוטריון וקרנות פנסיה, וסדרה של אישורים והליכי רישום. כקו מנחה מעשי, קונים בדרך כלל מקצים בין 5% ל-8% מהמחיר להוצאות אלו, אם כי האחוז משתנה במידה ניכרת בהתאם לערך בפועל של הנכס, שכר טרחת הנוטריון והאם הרכישה ממומנת. יש לוודא את הפירוט הנוכחי על ידי בקשת הצהרה בכתב מהנוטריון; הערכת עלויות שגויה היא הגורמת לעסקאות רבות להיתקע ברגע האחרון.
עבור לחלק מסוים במדריך
שכר טרחת נוטריון
באורוגוואי, מכירות נכסים מטופלות על ידי נוטריון ציבורי, אשר בודק את הבעלות, מנסח את שטר הנכס, מנכה ומשלם את המסים, ורושם את העסקה. שכר הטרחה שלהם הוא בדרך כלל כ-3%, המחושב על פי הגבוה מבין מחיר המבוקש ושווי השוק הנוכחי של הנכס, בתוספת מע"מ והתרומה לקרן הנוטריונים. שכר טרחה זה הוא בגדר הנחיה וניתן לנהל עליו משא ומתן. הקונה בדרך כלל ממנה ומשלם לנוטריון שלו. אם אתם קונים עם משכנתא, הבנק או ה-BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) דורשים לעתים קרובות נוטריון משלהם עבור המשכנתא, שיכול להוסיף עמלה נוספת עבור שטר הנכס. בקשו הצעת מחיר בכתב לפני שתמשיכו, תוך פירוט העמלה, המע"מ והמיסים.
ה-ITP: קונה ומוכר
מס העברת נכסים (ITP) מוטל על העברת נכסים. על פי קוד המס DGI, שיעור של 2% מוחל על הקונה ו-2% על המוכר, המחושב לא על מחיר המכירה אלא על הערך האמיתי שנקבע על ידי מינהל הקדסטר הלאומי עבור אותו נכס, ערך המתעדכן על ידי מדד המחירים לצרכן (CPI). במילים אחרות, כל צד משלם את ה-2% שלו. הנוטריון משמש כגורם ניכוי במקור: הוא גובה את מס ה-ITP בזמן השטר ומעביר אותו לקוד המס DGI. מכיוון שהוא מחושב על סמך הערך הקדסטרלי, שבדרך כלל נמוך משווי השוק, מומלץ לבקש את תעודת הקדסטר כדי להעריך את הסכום מראש.
תרומות, קרנות פנסיה ותעודות
בנוסף לשכר טרחת הנוטריון ומס העברת הנכס (ITP), ישנן עלויות קטנות יותר אך נוספות. התרומה לקרן הפנסיה היא התשלום לקרן הנוטריון, המחושב על סמך שכר טרחת הנוטריון ולכן עולה עם העסקה. יש לעבד ולשלם עבור אישורים והליכים שונים: מידע מרישום הנכסים (המאשר בעלות והיעדר שעבודים או משכנתאות), אישורים על עדכון מיסים, תרומות BPS במידת הצורך, ובמקרה של דירות, הוכחה להוצאות משותפות שטרם נפרעו. לכל אישור יש עלות קטנה. הנוטריון מבקש אותם כחלק מחיפוש הבעלות, והפירוט הסופי מופיע בדוח ההוצאות שלו.
כיצד להעריך את סך הכל
כדי לקבל מושג לגבי העלויות לפני החתימה, בקשו מהנוטריון פירוט משוער: שכר טרחה בתוספת מע"מ ותרומות לקרן הנוטריון, מס העברת נכס (ITP) של הקונה המבוסס על הערך הקדסטרלי, תרומות לפנסיה ותעודות. אם אתם קונים עם מימון, הוסיפו את הוצאות ההלוואה ושטר המשכנתא בנפרד. השתמשו בערך הקדסטרלי בפועל עבור ה-ITP, לא במחיר המכירה, מכיוון שהם לעתים קרובות שונים. ודאו שהכסף עבור הוצאות אלו זמין ומוכן ביום סגירת העסקה, בנפרד ממחיר הרכישה. נוטריון טוב ישמח לספק את הפירוט הזה.
זוהי הנחיה כללית.
אחוזי העמלות, ערכי הרישיון ועלויות התעודה משתנים, וכל עסקה שונה. מדריך זה מתאר את ההוצאות הכרוכות בכך וכיצד הן מחושבות, אך הנתונים המדויקים עבור המקרה הספציפי שלך מסופקים על ידי הנוטריון, האחראי לחישוב ותשלום המסים הללו. עבור מס העברת נכסים (ITP) ובסיס המס שלו, המקור הרשמי הוא DGI; עבור תרומות, זהו BPS וקרן הנוטריון. יש לוודא תמיד את הנתונים העדכניים לפני התחייבות, ולעולם אל תחתום על שום דבר ללא דוח הוצאות מפורט בכתב.