Por qué el precio no alcanza
Escriturar una vivienda en Uruguay tiene un paquete de gastos que se suman al precio de compra y que hay que tener juntados el día de la firma. Los principales son los honorarios del escribano, el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), los aportes y montepío notarial, y una serie de certificados y trámites registrales. Como referencia práctica y orientativa, el comprador suele destinar del orden de un 5% a un 8% del precio a estos gastos, aunque el porcentaje varía bastante según el valor real de la propiedad, el escribano y si comprás financiado. Verificá el desglose vigente pidiéndole al escribano una liquidación por escrito: estimarlo mal es lo que hace que muchas operaciones se traben sobre la fecha.
Honorarios del escribano
En Uruguay la compraventa la hace un escribano público, que estudia el título, redacta la escritura, retiene y paga los impuestos e inscribe la operación en el Registro. Sus honorarios son habitualmente cercanos al 3%, calculado sobre el mayor valor entre el precio y el valor real actualizado del bien, más IVA y el aporte a la Caja Notarial. El arancel es referencial y puede negociarse. Normalmente el comprador designa y paga a su escribano. Si comprás con crédito, muchas veces el banco o el BHU exige su propio escribano para la hipoteca, lo que puede sumar un honorario adicional por esa escritura. Pedí presupuesto por escrito antes de avanzar, discriminando honorario, IVA e impuestos.
El ITP: comprador y vendedor
El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales grava la transferencia del inmueble. Según la DGI, se aplica un 2% al comprador y un 2% al vendedor, calculado no sobre el precio de venta sino sobre el valor real que fija la Dirección Nacional de Catastro para esa propiedad, valor que se actualiza por el Índice de Precios al Consumo (IPC). Es decir, cada parte paga su 2%. El escribano actúa como agente de retención: cobra el ITP en la escritura y lo vuelca a la DGI. Como se calcula sobre el valor catastral, que suele ser menor al de mercado, conviene pedir la cédula catastral para estimar el monto con anticipación.
Aportes, montepío y certificados
Además del honorario y el ITP hay costos menores pero que suman. El montepío es el aporte a la Caja Notarial, que se liquida en función del honorario notarial y, por lo tanto, escala con la operación. Hay que gestionar y pagar diversos certificados y trámites: información registral (que confirma titularidad y ausencia de embargos o hipotecas), certificados de estar al día con tributos, aportes de BPS cuando corresponde y, en propiedad horizontal, la constancia de deudas de gastos comunes. Cada certificado tiene un pequeño costo. El escribano los solicita como parte del estudio de título, y el detalle final aparece en su liquidación de gastos.
Cómo estimar tu total
Para hacerte una idea antes de firmar, pedí al escribano una liquidación estimada que discrimine: honorarios más IVA y aporte a la Caja Notarial, ITP del comprador sobre el valor catastral, montepío y certificados. Sumá aparte, si comprás financiado, los gastos del crédito y de la escritura de hipoteca. Trabajá con el valor real de Catastro para el ITP, no con el precio de venta, porque suelen diferir. Tené la plata de los gastos disponible y líquida para el día de la escritura, separada del dinero del precio. Un buen escribano te da este desglose sin problema.
Esto es orientación general
Los porcentajes de honorarios, los valores catastrales y los costos de certificados cambian, y cada operación es distinta. Esta guía describe qué gastos existen y cómo se calculan, pero los números exactos de tu caso los da el escribano público, que es quien liquida y paga estos tributos. Para el ITP y su base imponible, la fuente oficial es la DGI; para los aportes, el BPS y la Caja Notarial. Verificá siempre las cifras vigentes antes de comprometerte y no firmes sin una liquidación de gastos detallada por escrito.