משפטי או ANV: שני מכרזים עם כללים שונים
כמעט כל דבר המוצע למכירה פומבית באורוגוואי נכנס דרך אחת משתי דלתות. מכירה פומבית שיפוטית מצוה על ידי בית משפט כחלק מהליך עיקול - בין אם נגד בנק, עירייה או כל נושה האוכף חוב - והכללים שלה מפורטים בקוד סדר הדין הכללי. הסוג הנפוץ ביותר של מכירה פומבית מחוץ למשפט הנצפה על ידי הציבור הוא זה של הסוכנות הלאומית לדיור: היא מוכרת נכסים מתיק המשכנתאות שלה ללא פיקוח שיפוטי, לפי סעיפים 80 ו-81 של מגילת ה-BHU האורגנית, כפי שמופיע בחוק 18.125, המצוטט בהודעותיה שלה. בשני המקרים, הפטיש יורד על ידי מנהל מכירות פומביות, ותהליך זה מוסדר על ידי חוק ספציפי משלו: צו חוק 15.508 דורש רישום במרשם הלאומי של מנהלי מכירות פומביות, מחייב את ניהול המכירה הפומבית באופן אישי ובקול רם, ואוסר על מנהל המכירות הפומביות לרכוש את הנכסים המוצעים למכירה פומבית. לפני שתבחנו את המחירים, בררו באיזה מבין השניים מדובר, מכיוון שהפיקדון, העמלה, התנאים ומי אחראי לחובות שונים.
עבור לחלק מסוים במדריך
כיצד פועלת מכרז שיפוטי: פיקדון, יתרה ושטר
סעיף 387 לחוק סדר הדין הכללי (CGP) מחייב פרסום הודעת המכירה הפומבית בעיתון הרשמי, באתר האינטרנט של הרשות השופטת ובעיתון מקומי. ההודעה חייבת לציין כי המכירה הפומבית היא "ללא תנאי הזמנה ולמציע הגבוה ביותר": אין מחיר מינימום מובטח. במכירה הפומבית, המציע הגבוה ביותר מפקיד מקדמה, שסכומה נקבע על ידי בית המשפט ואינו יכול להיות פחות מ-10% מהצעתו. היתרה תשולם תוך עשרים יום קלנדריים לאחר הודעת צו בית המשפט המאשר את המכירה הפומבית. תקופה זו אינה מופרעת על ידי הפסקות בית המשפט או שבוע התיירות, והשטר נחתם תוך שלושים יום אצל הנוטריון שמונה. עמלת הכרוז נקבעת על ידי בית המשפט העליון בהחלטה 7.883 משנת 2016: 3% ישולם על ידי הקונה ו-1% ישולם על ידי המוכר עבור נדל"ן, בהתבסס על מחיר המכירה הסופי. אם לא תשלמו את היתרה או לא תשלימו את העברת השטר, סעיף 390 הוא חד משמעי: "ההצעה תיחשב בטלה והמקדמה תחולט", והמציע השני יקבל הודעה. אותו כלל סוגר דלת נוספת: אינכם יכולים לסרב להשלים את העברת השטר "בטענה לפגמים בבעלות לפני המכירה הפומבית". זו הסיבה שבעלותכם נבדקת לפני שאתם מרימים את ידכם.
איך פועלת מכרז ANV
הסוכנות הלאומית לדיור (ANV) מפרסמת את המכירות הפומביות שלה בעיתון הרשמי ובאתר האינטרנט שלה, בתנאים הבאים החל מספטמבר 2026: ההצעה ההתחלתית היא 50% מהשווי המוערך, המקדמה היא 5% מההצעה, ועמלת הכרוז היא 1% בתוספת מע"מ, פחות משמעותית מאשר במכירה פומבית בבית משפט. סכום נוסף עבור הוצאות המכירה הפומבית, שצוין בהודעה ואינו כלול במחיר, ישולם בעת המכירה הפומבית. אם המכירה הפומבית נערכת מחוץ לבואנוס איירס, ה-ANV מודיעה כי יתווסף 1% נוסף עקב חוקים 12.700 ו-16.694. המועדים האחרונים נקבעים בכל הודעה, אותה מתייחסת ANV עצמה כאל ההפניה המחייבת: אתר האינטרנט שלה מציין כי המועד האחרון לתשלום היתרה הוא בדרך כלל חמישה ימי עסקים, וההודעה מאפריל 2026 אפשרה עשרה ימים מאישור המכירה הפומבית לתשלום היתרה ועשרה ימים מהודעת ANV לחתימת שטר המכירה, עם הוכחת תשלום עבור המכירה הפומבית שתתבצע תוך 72 שעות עסקים בכפוף לקנס. מימון זמין ביחידות צמודות למדד עד למגבלה שצוינה בהודעה הציבורית, ופתוח רק למציע הגבוה ביותר. עובדי ANV, בני זוגם וכל מי שיש לו הלוואה קיימת במערכת הדיור הציבורי אינם זכאים להגיש הצעה.
| לְזַהוֹת | מכירה פומבית שיפוטית | מכירה פומבית של ANV |
|---|---|---|
| בָּסִיס | אין הצעה מינימלית, למרבה במחיר | 50% מהשווי המוערך |
| פעולת כניסה | בית המשפט קובע זאת, לא פחות מ-10% מההצעה | 5% מההצעה |
| עמלה לתשלום על ידי הקונה | 3% מהערך שהתקבל (הסכם 7.883 משנת 2016) | 1% מההצעה בתוספת מע"מ; בפנים הבית, 1% נוסף על פי חוק |
| יתרת המחיר | 20 ימים קלנדריים ממועד הודעת האישור | האדם הקובע את הצו: בדרך כלל, חמישה ימי עסקים; עשרה ימים במקרה של אפריל 2026 |
| כְּתִיבָה | תוך 30 יום, עם הנוטריון המיועד | מי שקובע את הצו: עשרה ימים מהודעת ANV באפריל 2026 |
| היכן זה מתפרסם | רשומה רשמית, פלטפורמה של הרשות השופטת ועיתון מקומי | הרשמי ואתר האינטרנט של ANV |
אילו חובות על הנכס הופכים להיות שלך?
זוהי השאלה שעולה הכי הרבה כסף אם נענה עליה בצורה שגויה. במכירות פומביות של ANV במונטווידאו, הכלל כתוב, אבל הוא לא מתנה: בדרך כלל, מס הרכוש, מיסים שנגבו במשותף ומס החינוך היסודי כלולים בהוצאות המכירה הפומבית, אותן משלמים במקום בנפרד מהמחיר, וה-ANV דואג לתשלומם. במחלקות אחרות, מזהירה הסוכנות עצמה, ההליך עשוי להשתנות. ההודעה מאפריל 2026 מציינת כי ה-ANV אחראית לתשלום, עד למועד המכירה הפומבית ו"בלעדי", של הארנונה העירונית הכללית, ארנונה, אגרת התברואה ומס החינוך היסודי. כל שאר החוב בזמן הסגירה - תשתיות, חיובי נכס, חיבור לתברואה - הוא באחריות הקונה, וה-ANV מבהיר כי גם חוב ההוצאות המשותפות הוא באחריות הקונה, לכן עליכם לבקש זאת מהנהלת הבניין לפני הגשת הצעה. במכירה פומבית שיפוטית, אין תשובה אחת: ההודעה מפרטת מה מכסה המחיר ולמה תהיו אחראים, ומומלץ לבקש את הערכת הארנונה ואת דוח המנהל לפני המכירה הפומבית. חובות אלה מנוכים מהצעתכם; הם לא מתגלים לאחר מכן.
אם הבית מאוכלס
נכסים רבים נמכרים במכירה פומבית כאשר אנשים עדיין גרים בהם, והקונה משלם לפני קבלת המפתחות. צו הסוכנות הלאומית לדיור (ANV) מאפריל 2026 קובע זאת בבוטות: "מצב התפוסה של הנכס אינו ידוע". ה-ANV מתחייב להשתמש בסמכויות המוענקות על ידי אמנת הבנק הלאומי לדיור (BHU) כדי למסור את הנכס כשהוא ריק, אך מבהיר שתהליך זה "לא ישפיע על חובתו של המציע הגבוה ביותר לשלם את מלוא המחיר ולחתום על שטר המכירה", ומדגיש באתר האינטרנט שלו כי שטר המכירה אינו תלוי במסירת הנכס. בפועל, משמעות הדבר היא שתשלמו את מלוא הסכום ותחתמו על שטר המכירה בתוך המועדים שנקבעו גם אם הנכס עדיין מאוכלס, והזמן עד שתוכלו לעבור דירה אינו בשליטתכם: ה-ANV מסביר שכדי להחזיר את הנכס, עליה ליזום הליך משפטי שנמשך, סטטיסטית, בין שישה לעשרה חודשים. אם אין לכם איפה לגור בינתיים, או אם תכננתם להשכיר אותו כדי לפרוע הלוואה, חודשים אלה עלולים לעלות לכם יותר ממה שחסכתם במחיר הרכישה. במכירה פומבית בבית משפט, שאלו את עורך המכירות הפומביות מה התיק מגלה על הדיירים לפני הגשת הצעה.
מה שלא תוכלו לבדוק לפני הגשת הצעה
מכירה טיפוסית נותנת לכם שבועות לבקר, לבדוק את הבעלות ולנהל משא ומתן. מכרז עיקול לא מאפשר זאת. הודעת הסוכנות הלאומית לדיור (ANV) קובעת כי הנכס "נמכר במצבו הנוכחי של שימור ומצבו המשפטי נכון למועד המכירה הפומבית", ומפטרת את הסוכנות מאחריות. יתר על כן, במכירה פומבית שיפוטית, סעיף 390 לחוק הפרוצדורה הכללי (CGP) מונע מכם לסרב להעביר את הבעלות עקב פגמים קודמים בבעלות. מכיוון שלעתים קרובות לא תוכלו להיכנס, מה שאתם יכולים לעשות הוא לקרוא את ההודעה כולה, לבקש את מספר רישום הנכס, לבדוק מיסים שטרם שולמו, לדבר עם הנהלת הבניין אם מדובר בבניין משותף, לבחון את השכונה ואת החזית ולשאול את מנהל המכירות הפומביות את כל מה שהוא יודע על מצבו. חשבו את התרחיש הגרוע ביותר: מחיר, פיקדון, עמלה, הוצאות מכירה פומבית, העברת בעלות ומסים, תיקונים מבלי שראיתם את פנים הנכס, וחודשים מבלי שתוכלו להשתמש בו. אם זו עדיין מציאה לאחר חישוב זה, רק אז זו הזדמנות אמיתית.