מה זה ומי מספק את זה?
הלוואת משכנתא מממנת את רכישת הבית, תוך שימוש באותו הבית כבטוחה: אם תפסיקו לבצע תשלומים, המלווה יכול לעקל. באורוגוואי, הלוואות משכנתא מוצעות על ידי BHU, הבנק הציבורי המתמחה, וחמישה בנקים פרטיים: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank ו-BTG Pactual, שרכש את הפעילות האורוגוואית של HSBC וכעת מפרסמת תנאים אלה בתנאים וההגבלות שלה. הסוכנות הלאומית לדיור אינה מלווה כסף; היא מנהלת את קרן ערבות הלוואות המשכנתא, ערבות מדינה המובטחת כנגד הלוואות מבנקים משתתפים. וישנה השמטה מפתיעה: BROU אינה מציעה הלוואות משכנתא לרכישת בית. באתר האינטרנט שלה נכתב כי BHU הוא הבנק הציבורי היחיד המורשה להעניק הלוואות משכנתא, ומה שהוא מציע ללקוחותיו הוא הנחה בעלות הגשת בקשה להלוואה כזו ב-BHU.
עבור לחלק מסוים במדריך
המטבע הוא ההחלטה, לפני השער.
ראשית, בדקו את יחידת המידה של ההלוואה שלכם. BHU נותנת מלווה רק ביחידות צמודות למדד; חמשת המלווים הפרטיים מציעים יחידות צמודות למדד (UI) או בדולרים. יחידת המדד מותאמת לפי מדד המחירים לצרכן, כך שהתשלום החודשי שלכם בפסו יגדל עם האינפלציה גם אם המשכורת שלכם נשארת זהה. יחידת המדד המתאימה (UR) שונה: היא עוקבת אחר מדד השכר הממוצע, ולכן הלוואות ישנות יותר ב-UR אינן ניתנות להשוואה לאלו שנחתמו כיום. בדולרים, אין התאמת אינפלציה, אבל אם אתם מקבלים תשלום בפסו, אתם סופגים את מלוא הפיחות, והשיעורים בדולרים גבוהים בשתיים או שלוש נקודות אחוז מאותו שיעור ב-UI. איננו כוללים כאן את הערך הנוכחי של היחידה מכיוון שהוא משתנה מדי חודש: בדקו את ערכה היום באמצעות ממיר יחידות צמודות למדד והתאימו את התשלום החודשי שלכם לפסו לפי שער נוכחי זה.
מה כל מלווה מפרסם
הטבלה אוספת את מה שכל מלווה מפרסם היום באתר האינטרנט שלו או בחוברת הרשמית שלו, שהוא המסמך המסדיר את החוזה ולא תמיד תואם את כותרת דף הנחיתה. קראו אותה עם הבנה ברורה של מה אתם משווים. הריביות הן ריביות שנתיות אפקטיביות ליחידת אשראי, כמעט כולן "מתחילות" ותלויות בתקופת ההלוואה, בסכום, ובשאלה האם יש לכם משכורת או תמיכה כלכלית אחרת בבנק. האחוז שהם מממנים נמדד מול מחיר הרכישה או השווי המוערך, בהתאם למוסד, ולא מול מה ששילמתם. והתשלום החודשי המקסימלי ביחס להכנסה הוא המסנן שאינו כולל את רוב האנשים: זוהי התקרה שהבנק יקבל, לא המלצה לגבי כמה עליכם להתחייב. אף אחת מהשורות אינה מייצגת הצעה: אלו תנאים והגבלות שפורסמו, שאושרו רק עם הגשת הבקשה.
| מַשׁאִיל | מַטְבֵּעַ | שיעור אחוז שנתי (APR) | טווח מקסימלי | מימון עד | מכסה מקסימלית על הכנסה |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | ממשק משתמש בלבד | ממשק משתמש: החל מ-4,50% בקו "הלוואת חלומות", משתנה בהתאם לתקופת הלוואה, סכום ופרופיל | 25 שנים (רפורמה, 20) | 90% מהערך; קו החלומות מציע עד 100%. | 25% מההכנסה הפנויה |
| קרן ערבות / ANV (FGCH) | מטבע אינטרנשיונל או פזו, בהתאם לבנק המשתתף | הוא לא מפרסם את הריבית: הבנק המשתתף קובע אותה. | בן 25 | 95%, עם חיסכון מינימלי מראש של 5% | פחות מ-35%, כאשר הכנסת הליבה אינה עולה על 100 אירו |
| BROU: לא מספק משכנתא לרכישה | לא רלוונטי | לא מפרסם ריביות משכנתא | לא רלוונטי | לא חל: מתייחס ל-BHU ומפחית את עלות הגשת הבקשה לזיכוי | לא מפרסם את יחס המכסה-הכנסה |
| איטאו | UI | ממשק משתמש: החל מ-3,75% עם בנק אישי או חבילה מלאה | בן 30 | 80% משווי השוק, תלוי באזור | 35%, עם הכנסה משפחתית מינימלית של 10.000 אירו |
| Santander | ממשק משתמש או דולר אמריקאי | UI עד 10 שנים, 4,00%; מ-11 עד 30 שנים, 4,75% | 30 שנה בממשק משתמש | עד 85% ממחיר הרכישה (80% לציבור הרחב) | 35% ב-UI ועד 20% בדולר אמריקאי, הכנסה מינימלית UI 10.000 |
| BBVA | ממשק משתמש או דולר אמריקאי | החל מ-100.000 דולר: UI עד 25 שנים, 3,75%; USD עד 25 שנים, 6,50% | 25 שנים (300 תשלומים) | 80% ו-90% על נכסים מעל 150.000 דולר | 30% ב-UI, עם הכנסה מינימלית של 30.000 דולר מהמחזיק |
| Scotiabank | ממשק משתמש או דולר אמריקאי | UI: 4,50% ו-4,65% בהתאם לפלח (חוברת רשמית) | בן 25 | 90% בית ראשון, 75% בית שני | לא מפרסם; הכנסה נטו מינימלית החל מ-50.000 דולר (UI) |
| BTG Pactual (לשעבר HSBC) | ממשק משתמש או דולר אמריקאי | באיחוד האירופי: 3,75% עבור הלוואות מ-99.999 דולר עד 500.000 דולר ו-4,75% מ-30.000 דולר עד 99.999 דולר; בדולר ארה"ב: 5,75% ריבית קבועה ל-20 שנה | 25 שנים בממשק משתמש, 20 בדולר ארה"ב | 90% דירה ראשונה (80% מעל 150.000 דולר) | 35%, עם הכנסה ליבתית מינימלית של 60.000 דולר נומינלי |
ה-BHU וקרן הערבות
ה-BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) מציע הלוואות ב-UI (יחידות צמודות) לתקופה של עד 25 שנים לרכישה או בנייה של בית ו-20 לשיפוצים, עם תשלום חודשי של עד 25% מההכנסה הפנויה לעובדים וגמלאים, 30% אם אתם מקבלים הוראת קבע של המשכורת שלכם, ו-20% אם אתם מסתמכים על הכנסה אחרת. תוכנית "הלוואת החלומות" מתחילה בריבית שנתית אפקטיבית של 4,50% ומציעה מימון של עד 100% מערך הנכס. היא דורשת גיל מינימלי של 18, גיל מינימלי של 70 בסוף תקופת ההלוואה, ו-6 חודשי היסטוריית תעסוקה במגזר הציבורי או 2 שנים במגזר הפרטי. קרן ערבות המשכנתאות, המנוהלת על ידי ANV (הסוכנות הלאומית לדיור), היא הדרך להגיע ל-95% עם חסכונות קודמים של 5%: היא דורשת שההכנסה נטו של משק הבית לא תעלה על 100 UR (Unidades Reajustables) ושהתשלום החודשי יהיה נמוך מ-35%. רשימת הבנקים המשתתפים שפורסמה על ידי ANV מונה את BBVA, BHU, HSBC, Santander ו-Scotiabank, ואינה כוללת את BROU או את Itaú, ללא הסבר פומבי.
איטאו, Santander ו-BBVA
איטאו מציעה הלוואות ל-30 שנה בריבית של UI (יחידות צמודות אינדקס), החל מ-3,75% עם חבילות Personal Bank או Full. הם מממנים עד 80% משווי השוק בהתאם לאזור ודורשים הכנסה משפחתית מינימלית של 10.000 UI, כאשר התשלום החודשי מוגבל ל-35%. Santander מציעה גם הלוואות ל-30 שנה בריבית של UI, אך רק ללקוחות שכר, לקוחות Select, בוגרי אוניברסיטה ועובדי ציבור; הם מפרסמים הלוואות ל-20 שנה לציבור הרחב. הריביות שלהם הן 4,00% עד 10 שנים ו-4,75% ל-11 עד 30 שנים, מימון של עד 85% ממחיר הרכישה (80% לציבור הרחב), ומאפשרת תשלום חודשי של 35% בריבית של UI לעומת 20% בדולרים. ל-BBVA תקופה מקסימלית של 25 שנים ו-300 תשלומים: החל מ-100.000 דולר היא מחלקת 3,75% בריבית משתלמת ו-6,50% בדולרים, מממנת 80% ועולה ל-90% בנכסים מעל 150.000 דולר, עם הכנסה מינימלית של 30.000 דולר לבעלים ותשלום של 30% בריבית משתלמת.
Scotiabank ו-BTG Pactual, לשעבר HSBC
חוברת ההלוואות הנוכחית של Scotiabank מפרטת ריביות שנתיות אפקטיביות של 4,50% ו-4,65% בהתאם לפלח, לתקופה של 25 שנה, עם מימון של עד 90% לבית ראשון ו-75% לבית שני, והכנסה נטו מינימלית של 50.000 דולר עבור הלוואת UI (יחידה צמודה למדד). אתר האינטרנט שלהם מפרסם בו זמנית ריביות "החל מ-3,80%" עם הפקדה ישירה של משכורת: אלו שני נתונים שונים מאותו בנק, ואנו מפרסמים את זה מהחוברת כאן מכיוון שזהו המסמך המסדיר את החוזה. בקשו עותק מתוארך לפני ההשוואה. BTG Pactual ממשיכה את המוצר שהוצע בעבר על ידי HSBC ומפרסמת 3,75% UI עבור הלוואות מ-99.999 דולר עד 500.000 דולר ל-25 שנה, ו-4,75% עבור הלוואות בין 30.000 ל-99.999 דולר; בדולרים, הריבית המקסימלית היא 5,75% קבועה ל-20 שנה. היא מממנת עד 90% מרכישת הבית הראשון, ויורדת ל-80% עבור נכסים מעל 150.000 דולר, ודורשת הכנסה סמלית של 60.000 דולר למשק הבית. תוכנית ההלוואות שלה מוכרזת כפעילה על ידי קרן הערבות, אך ANV (סוכנות הדיור הלאומית) עדיין מפרטת את HSBC ולא את BTG Pactual.
מה לא כלול בתשלום
תשלום המשכנתא אינו כל מה שאתם משלמים. מס העברת הנכס הוא 2% לקונה ו-2% למוכר, ו-DGI מחושב על סמך הערך בפועל שנקבע על ידי רשות רישום המקרקעין, מותאם לאינפלציה (מדד המחירים לצרכן), ולא על סמך המחיר שסוכם. עלויות הסגירה המלאות, כולל שכר טרחת הנוטריון, תרומות לקרן הנוטריונים, תעודות ובולים, מוערכות בכ-3% עד 5% מהמחיר: זהו מחיר שוק, לא שכר טרחה רשמי, לכן בקשו מהנוטריון פירוט בכתב. בנוסף, ישנן עלויות ההלוואה עצמה: הערכת שווי, שהבנק גובה לפני האישור; ביטוח חיים על היתרה שטרם נקבעה וביטוח אש, חובה בכל הבנקים שנבדקו; עמלות ייזום ועיבוד; ועמלה חודשית על היתרה שטרם נקבעה על ידי BCU, שאינה מוזכרת באף מודעה. אם אתם קונים דירה, הוסיפו את ההוצאות המשותפות.
כמה אתה צריך להרוויח?
אין כלל אחד, אפילו לא בתוך אותו בנק. הטווח שפורסם נע בין 20% ל-35% מההכנסה: BHU מאפשר 25% לעובדים וגמלאים, 30% עם הוראת קבע של שכר, ו-20% להכנסות אחרות; Itaú, Santander ב-UI (יחידות צמודות), ו-BTG Pactual מגיעים ל-35%; BBVA נשאר על 30% ב-UI ויורד ל-15% בדולרים; Santander מוריד אותו ב-20% כאשר ההלוואה היא בדולרים. בנוסף, יש הכנסה מינימלית: UI 10.000 מהכנסת המשפחה ב-Itaú ו-Santander, 30.000 דולר לבעל החשבון ב-BBVA, 50.000 דולר הכנסה נטו ב-Scotiabank, ו-60.000 דולר הכנסה נומינלית למשק הבית ב-BTG Pactual. קרן הערבות פועלת בצורה הפוכה וקובעת תקרה: אם ההכנסה נטו של משק הבית עולה על 100 UR (Unidades Reajustables), אינך זכאי. כדי להגיע לתקרה, ניתן להוסיף את הכנסת בן/בת הזוג או חייב משותף.
מה לשאול לפני חתימה
ביקשתי את הסכם ההלוואה הנוכחי עם התאריך, לא את דף הנחיתה: ב-Scotiabank וב-Santander, פרטי בעל העסק והמסמך הרשמי אינם תואמים. ביקשתי את שיעור הריבית השנתי (APR) כולל כל העמלות ואת לוח הזמנים המלא של פירעונות, מכיוון ששתי הלוואות עם אותו שיעור יכולות בסופו של דבר לעלות סכומים שונים בהתאם לביטוח ולעמלות. שאלו שלושה דברים שכמעט אף פעם לא מופיעים במודעה: כמה עולה ביטול מוקדם, האם עמלת הייזום מתווספת לקרן ולכן צוברת ריבית, והאם מע"מ על ריבית פטור במטבע וביעד שלכם. אשרו את מגבלות המחירים של קרן הערבות, אותה מפרסמת הסוכנות הלאומית לדיור (ANV) מחדש מדי חודש. ראו את כל זה כמדריך: אלו תנאים שפורסמו נכון ל-16 בספטמבר 2026, הם משתנים ללא הודעה מוקדמת, והסכום שחשוב הוא זה שהבנק נותן לכם בכתב.