מה הם מוכרים לך כשהם מוכרים לך זכויות קניין?
החזקה אינה זהה לבעלות. החזקה היא החזקת משהו בכוונה להיות בעלים, בין אם על ידי עצמך ובין אם באמצעות אחר על שמו; בעלות על מקרקעין, לעומת זאת, מוכחת על ידי שטר קניין הרשום במרשם המקרקעין. כאשר מישהו מוכר לך זכויות קניין על שטח אדמה או בית, הוא אינו מוכר לך את הנכס עצמו - אם היה בעלים של הנכס, הוא היה מבצע מכירה סטנדרטית בפני נוטריון -: הוא מעביר את מעמדו בפועל, את עיסוקו ואת משך הזמן שהוא תושב אותו. הבעלים הרשום נשאר אדם אחר. ההעברה נעשית בכתב, אך היא אינה מופיעה בין הפעולות הרשומות במדור המקרקעין במרשם המקרקעין: הרשימה בסעיף 17 לחוק 16.871 מזכירה העברות בעלות, הבטחות, עיקולים, תביעות ופסקי דין וחכירות, אך אינה מזכירה החזקה. כדי להמיר זאת לבעלות, תקופת ההתיישנות חייבת לפוג ושופט חייב להכריז עליה. כל דבר שאתה משלם לפני פסק דין זה הוא כסף שהושקע בציפייה.
עבור לחלק מסוים במדריך
כמה שנים לוקח עד שנכס יהיה כפוף להתיישנות?
החוק האזרחי קובע שתי מגבלות זמן לרכישת בעלות על מקרקעין, שתיהן נוסחו כפי שתוקנו על ידי חוק 19.889 ביולי 2020. סעיף 1204 קובע כי בעלות נרכשת "באמצעות החזקה במשך עשר שנים בתום לב ועם בעלות צודקת": זה חל על מישהו שרכש נכס מתוך אמונה שהמוכר הוא הבעלים, עם בעלות שהייתה מועברת לו המוכר היה הבעלים. סעיף 1211 קובע את הטווח הארוך יותר: עשרים שנה, "מבלי שהמחזיק יצטרך להציג בעלות ומבלי שחוסר תום לב יהווה הגנה". אם קראתם על 25 או 30 שנה בכל פורום, זה לא מה שקובע הטקסט הנוכחי, וזה חל גם על החזקות שהחלו מוקדם יותר: סעיף 467 לחוק זה החיל את מגבלות הזמן החדשות על תקופות התיישנות מתמשכות והאריך את המועד האחרון רק לשנתיים לאחר חקיקתו עבור אלו שבשל ההפחתה, היו מתקיימות מוקדם יותר - פרק זמן שפג תוקפו. כל מי שקונה זכויות קניין יודע שהמוכר אינו הבעלים, ולכן כדאי לחשב את התקופה לפי עשרים שנים, ולא עשר. ועשרים השנים הללו אינן סתם סוג של עיסוק: הן חייבות להיות החזקה בכוונה של בעלות, מבלי שבעל הבעלות קטע אותה.
האם שנות פעילותו העסקית של המוכר שימושיות עבורך?
זוהי השאלה לכל מי שיש לו הזדמנות לקנות "זכויות חזקה של יותר מעשרים שנה", והתשובה טמונה בסעיף 1206. עבור התקופה הארוכה יותר שנקבעה בסעיף 1211, המחזיק הנוכחי יכול להשלים את הזמן הנדרש "על ידי הוספת שנות החזקה של האדם או האנשים שקדמו להם, אם הם קיבלו אותה מהם באמצעות בעלות אוניברסלית או פרטית, בין אם בתמורה ובין אם ללא תמורה". העברה היא בעלות פרטית, כך שבעיקרון, שנות המוכר מתווספות לשלך, וגם אלו של האדם שמכר לו מתווספות, בתנאי שכל חוליה בשרשרת מתועדת. הבעיה אינה הכלל, אלא ההוכחה. אם, במהלך עשרים השנים הללו, היו תקופות שבהן מישהו התגורר שם כשוכר, מטפל או בהשאלה מהבעלים, שנים אלו אינן נחשבות כחזיקה, מכיוון שאותו אדם החזיק בנכס מטעם מישהו אחר. בקשו את המסמכים עבור כל העברה, קבלות עבור מיסים ותשתיות לאורך זמן, תמונות ועדים שיכולים להעיד על תאריך ההתחלה, והיזהרו משרשראות עם פערים.
מהו התהליך לקבלת תואר?
החזקה נגדית אינה מטופלת במשרד; היא מתנהלת באמצעות תביעה משפטית. על התובע להוכיח חזקה למשך כל התקופה, ומכיוון שהצד השני עשוי להיות לא ידוע - הבעלים הרשום, יורשיו או כל צד אחר שמעוניין - כל מי שרואה את עצמו זכאי להתנגד לתביעה מוזמן בהודעה פומבית. אם איש לא מופיע, בית המשפט ממנה נציג משפטי. נדרשת גם תוכנית מדידה שהוכנה במיוחד למטרה זו: סעיף 247 לחוק 19.355 קובע כי מינהל הקדסטר הלאומי ירשום את התוכניות שישמשו בתביעות חזקה נגדית במרשם זמני, שהופך לקבוע רק עם מתן פסק דין סופי. פסק הדין המכריז עליך כבעלים נרשם במרשם המקרקעין, ורק אז יש לך בעלות. אין מסגרת זמן שפורסמה לכל זה: זה תלוי בבית המשפט, בראיות ובשאלה האם מישהו מתנגד. אם הבעלים הרשום מופיע ומערער על החזקה שלך, התביעה הופכת לסכסוך עם תוצאה לא ודאית.
ה-ITP משולם פעמיים
זוהי עלות שכמעט אף אחד לא מתחשב בה בעת השוואת מחירים. סעיף 19 בנוסח המאוחד של חוק DGI גובה מס העברת נכסים על העברת זכויות בעלות על נדל"ן, ומבהיר כי "לצורכי מס, הן ייחשבו כהעברת בעלות מלאה": ההעברה ממוסה כמו מכירה, 2% על ידי המעביר ו-2% על ידי המקבל. לאחר מכן, פסק הדין ההצהרתי של החזקה שלילית הוא אירוע מס נוסף, המתרחש ביום בו פסק הדין הופך לסופי, והאדם שהוכרז כבעלים ממוסה כמו "נישומים אחרים", בשיעור של 4%. הוסיפו את שני המסים הללו לאגרות בית המשפט, שכר טרחת המודד ושכר טרחת הנוטריון לפני שתחליטו אם המחיר הנמוך של זכויות החזקה הוא באמת מציאה, והשוו את הסכום הכולל למה שיעלה בית עם שטר בעלות באותו אזור.
אם אתה יורש וגרה בבית
להיות יורש ולהיות בעל נכס הם דברים שונים, אם כי לפעמים הם חופפים. אם הבית רשום על שם מישהו שנפטר ואתה אחד מיורשיו, דרך הפעולה הרגילה היא צוואה, לא חזקה עוקפת: צוואה מכירה בך כיורש ומחלק את הנכסים בין כל הזכאים להם. תביעת חזקה עוקפת כנגד היורשים האחרים אינה בלתי אפשרית, אך תצטרך להוכיח שהיית הבעלים היחידים של הנכס לאורך כל התקופה ולא כאחד היורשים המתגוררים שם באישור האחרים, וזה בדיוק מה שהם יטענו. לעומת זאת, כאשר הנפטר החזיק בנכס ללא בעלות, הירושה היא בעלות אוניברסלית, וסעיף 1206 מאפשר לך להוסיף את תקופת החזקה שלו לתקופת החזקה שלך. תשלום ארנונה, חשבונות שירות (UTE ו-OSE) ושירותים אחרים מסייע בהוכחת החזקה, אך הוא לבדו אינו הופך אותך לבעלים וגם אינו מחליף תביעה משפטית.