لماذا لا يكفي السعر
شراء عقار في أوروغواي ينطوي على مجموعة من المصاريف تُضاف إلى سعر الشراء، ويجب توفيرها يوم توقيع العقد. تشمل هذه المصاريف الرئيسية رسوم كاتب العدل، وضريبة نقل الملكية، ومساهمات كاتب العدل وصناديق التقاعد، بالإضافة إلى سلسلة من الشهادات وإجراءات التسجيل. كقاعدة عامة، يُخصص المشترون عادةً ما بين 5% و8% من سعر العقار لهذه المصاريف، مع العلم أن هذه النسبة تختلف اختلافًا كبيرًا تبعًا للقيمة الفعلية للعقار، ورسوم كاتب العدل، وما إذا كان الشراء ممولًا. يُنصح بالتحقق من تفاصيل المصاريف الحالية من خلال طلب بيان خطي من كاتب العدل؛ إذ أن التقدير الخاطئ لهذه التكاليف هو ما يُؤدي إلى تعثر العديد من المعاملات في اللحظات الأخيرة.
انتقل إلى قسم من الدليل
رسوم كاتب العدل
في أوروغواي، يتولى كاتب العدل معاملات بيع العقارات، حيث يقوم بمراجعة سند الملكية، وصياغة عقد البيع، وحجز الضرائب ودفعها، وتسجيل المعاملة. تبلغ أتعابه عادةً حوالي 3%، تُحسب على أساس القيمة الأعلى بين سعر البيع المطلوب والقيمة السوقية الحالية للعقار، بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة ومساهمة صندوق كاتب العدل. هذه الأتعاب استرشادية وقابلة للتفاوض. عادةً ما يُعيّن المشتري كاتب العدل الخاص به ويدفع أتعابه. في حال الشراء عن طريق قرض عقاري، غالبًا ما يشترط البنك أو بنك أوروغواي للرهن العقاري (BHU) وجود كاتب عدل خاص به لإتمام إجراءات الرهن، مما قد يُضيف رسومًا إضافية لهذا العقد. اطلب عرض سعر مكتوبًا قبل البدء، يُفصّل الرسوم وضريبة القيمة المضافة والضرائب الأخرى.
منصة ITP: المشتري والبائع
تُفرض ضريبة نقل الملكية العقارية على نقل ملكية العقارات. ووفقًا للمرجع DGI، تُفرض ضريبة بنسبة 2% على المشتري وضريبة بنسبة 2% على البائع، لا تُحتسب على سعر البيع، بل على القيمة الحقيقية التي تحددها المديرية الوطنية للسجل العقاري للعقار، وهي قيمة يتم تحديثها وفقًا لمؤشر أسعار المستهلك. أي أن كل طرف يدفع ضريبته بنسبة 2%. ويتولى كاتب العدل دور وكيل الحجز، حيث يقوم بتحصيل ضريبة نقل الملكية العقارية عند توقيع عقد البيع، ثم يحيلها إلى DGI. ونظرًا لأنها تُحتسب على أساس القيمة المسجلة في السجل العقاري، والتي عادةً ما تكون أقل من القيمة السوقية، يُنصح بطلب شهادة السجل العقاري لتقدير المبلغ مسبقًا.
المساهمات وصناديق التقاعد والشهادات
بالإضافة إلى رسوم كاتب العدل وضريبة نقل الملكية، توجد تكاليف إضافية أقل. تُعدّ مساهمة صندوق التقاعد بمثابة دفعة تُدفع لصندوق التوثيق، وتُحسب بناءً على رسوم كاتب العدل، وبالتالي تزداد قيمتها مع حجم المعاملة. يجب استخراج ودفع رسوم لعدة شهادات وإجراءات، منها: معلومات سجل الملكية (لتأكيد الملكية وعدم وجود أي رهونات أو قيود)، وشهادات سداد الضرائب، ومساهمات BPS عند الاقتضاء، وفي حالة الشقق السكنية، إثبات سداد المصاريف المشتركة المستحقة. لكل شهادة تكلفة رمزية. يطلب كاتب العدل هذه الشهادات كجزء من عملية البحث عن سند الملكية، ويظهر إجمالي التكلفة في بيان المصاريف.
كيفية تقدير إجمالي المبلغ
للحصول على فكرة عن التكاليف قبل التوقيع، اطلب من كاتب العدل تفصيلاً تقديرياً: الرسوم بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة ومساهمات صندوق كاتب العدل، وضريبة نقل الملكية للمشتري (ITP) بناءً على القيمة العقارية، ومساهمات التقاعد، والشهادات. إذا كنت تشتري بالتقسيط، فأضف مصاريف القرض وعقد الرهن العقاري بشكل منفصل. استخدم القيمة العقارية الفعلية لضريبة نقل الملكية، وليس سعر البيع، لأنها غالباً ما تختلف. جهّز المبلغ اللازم لهذه المصاريف مسبقاً في يوم إتمام الصفقة، بشكل منفصل عن سعر الشراء. سيسعد كاتب العدل الجيد بتزويدك بهذا التفصيل.
هذه إرشادات عامة.
تختلف نسب الرسوم وقيم السجل العقاري وتكاليف الشهادات، وتختلف كل معاملة عن الأخرى. يوضح هذا الدليل النفقات وكيفية حسابها، ولكن الأرقام الدقيقة لحالتك الخاصة يقدمها كاتب العدل، المسؤول عن حساب هذه الضرائب ودفعها. بالنسبة لضريبة نقل الملكية (ITP) وقاعدتها الضريبية، فإن المصدر الرسمي هو DGI؛ أما بالنسبة للمساهمات، فهي BPS وصندوق كاتب العدل. تحقق دائمًا من الأرقام الحالية قبل الالتزام، ولا توقع على أي شيء دون بيان كتابي مفصل بالنفقات.