El precio no es el gasto total
El error más común es presupuestar solo el precio de la propiedad. En Uruguay, además del valor de compra tenés que sumar los honorarios del escribano (que suelen rondar el 3% del valor como cifra de referencia, a los que se agregan el aporte a la Caja Notarial y el IVA; los aranceles no son obligatorios y varían, así que confirmá el número con tu escribano), el ITP a cargo del comprador (una tasa del 2% que fija la DGI y que se calcula sobre el valor real de Catastro, no sobre el precio pactado; verificá la tasa vigente), más aportes, montepío notarial y certificados. Si comprás con crédito, agregá los costos del banco: tasación, gastos de otorgamiento y a veces seguros. Como referencia práctica, conviene reservar aproximadamente entre un 5% y un 8% adicional al precio para cubrir todos estos gastos. Presupuestar de menos es la causa número uno de operaciones que se caen sobre la firma.
El ahorro previo y la capacidad de pago
Antes de mirar propiedades, definí cuánto podés poner de tu bolsillo y cuánto necesitás financiar. Los bancos y el BHU rara vez prestan el 100%: según el caso suelen financiar hasta un 80% o 90% del valor (en algunos programas puede ser mayor), así que necesitás un pozo inicial. Además, la cuota del crédito no debería superar aproximadamente el 25% al 30% de tu ingreso familiar neto, que es el orden de tope que suelen exigir, aunque varía según el banco y el programa (el BHU maneja topes de ese estilo y hasta algo más en ciertos casos), así que confirmá las condiciones vigentes. Tené en cuenta que la mayoría de los créditos de vivienda se otorgan en Unidades Indexadas (UI), atadas a la inflación, por lo que la cuota en pesos sube todos los años aunque en UI sea estable.
Elegir y verificar antes de comprometerte
Cuando encontrás algo que te gusta, no te apures con la emoción. Pedí el número de padrón y verificá con un escribano que el título esté limpio, que no haya deudas de contribución inmobiliaria, tributos domiciliarios ni gastos comunes atrasados, y que quien vende sea realmente el titular. Revisá el estado edilicio, humedades, instalación eléctrica y sanitaria, y si el inmueble está regularizado ante la intendencia (planos aprobados, sin construcciones no declaradas). En propiedad horizontal, pedí el reglamento de copropiedad y el estado de deudas del edificio. Esta etapa de estudio de título la coordina el escribano y es lo que te protege.
Reserva, seña y promesa de compraventa
El circuito habitual es: primero una reserva (una suma pequeña para sacar la propiedad del mercado mientras se estudia el título), después la promesa o boleto de compraventa con la seña, y finalmente la escritura. La promesa es el contrato serio que fija precio, plazos y condiciones, y conviene inscribirla en el Registro para quedar protegido frente a terceros. Nunca entregues una seña importante sin una promesa firmada ante escribano: pagar plata contra un simple recibo, sin contrato ni estudio de título, es donde más gente se quema. La seña compromete a ambas partes.
Escritura, mudanza y después
El día de la escritura, el escribano lee y firma la compraventa, se paga el saldo del precio y los impuestos, y con esa firma pasás a ser propietario. El escribano inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad, paso que consolida tu titularidad y te protege frente a terceros. Guardá copia de todo. Después de la mudanza, poné los servicios a tu nombre (UTE, OSE, gas), avisá a la intendencia el cambio de titularidad para la contribución, y si vivís en propiedad horizontal, registrate ante la administración del edificio. Recién cuando la inscripción registral está completa podés dormir tranquilo.
Esto es orientación general
Esta guía explica cómo funciona el proceso y no sustituye asesoramiento profesional. La compraventa de inmuebles en Uruguay pasa obligatoriamente por escribano público, y él es quien estudia el título, calcula impuestos y te protege legalmente. Para los números exactos de tu caso (ITP, honorarios, aportes) consultá directamente al escribano y a la DGI, y para las condiciones de crédito, al BHU o al banco. Los valores de referencia cambian todos los años; verificá siempre las cifras vigentes con la fuente oficial antes de firmar.