Qué es y quién presta
Un crédito hipotecario financia la compra de una vivienda dejando la propia vivienda como garantía: si no pagás, el acreedor puede ejecutar la hipoteca. En Uruguay los principales oferentes son el BHU (Banco Hipotecario del Uruguay), el BROU y los bancos privados. El BHU está especializado en vivienda y suele tener líneas pensadas para primera vivienda y sectores de ingresos medios; los bancos ofrecen productos hipotecarios más flexibles en moneda y plazo. Conviene comparar más de una opción, porque cambian tasa, moneda, plazo máximo y el porcentaje del valor que financian.
La moneda del crédito es lo más importante
En Uruguay el crédito de vivienda suele otorgarse en Unidades Indexadas (UI), que se ajustan por inflación (IPC). La cuota en UI es fija, pero medida en pesos se reajusta con la inflación, así que en pesos crece con el tiempo. También existen préstamos en Unidades Reajustables (UR), atadas a la evolución de los salarios, o directamente en dólares o pesos. La regla de oro: ganás y pensás en la moneda de tu sueldo. Endeudarte en dólares cobrando en pesos te expone a que, si sube el dólar, la cuota se dispare respecto a tu ingreso. UI y UR reparten ese riesgo distinto; entendé cuál asumís.
Requisitos de ingreso y capacidad de pago
El banco o el BHU evalúa que puedas pagar. El criterio central es la relación cuota-ingreso: la cuota no debería superar en torno al 25% al 35% de tu ingreso familiar neto mensual, según la institución, la moneda del crédito y si el pago se descuenta de la nómina; verificá el tope vigente con cada banco o con el BHU. Piden antigüedad laboral demostrable (los dependientes suelen necesitar uno o dos años; los independientes, actividad probada con DGI al día). Podés sumar ingresos del cónyuge o de codeudores para calificar. También revisan tus antecedentes crediticios en la Central de Riesgos del BCU y, en la práctica, en el Clearing de Informes, que es privado y distinto.
Plazo, tasa y cuánto financian
El plazo de un hipotecario suele ir hasta 20, 25 o 30 años. A mayor plazo, cuota mensual más baja pero muchísimo más interés total pagado a lo largo de la vida del préstamo. La tasa se expresa como tasa efectiva anual (TEA) sobre la unidad del crédito (por ejemplo, un porcentaje anual en UI). Además, casi nunca te prestan el 100%: es habitual financiar hasta el 80% o 90% del valor, por lo que necesitás ahorro previo para la diferencia. Pedí siempre la TEA y una tabla de amortización para comparar en serio.
Costos y seguros que se suman
El crédito trae gastos más allá de la cuota. Suele haber costo de tasación del inmueble, gastos de otorgamiento y estudio, y seguros obligatorios: seguro de vida sobre el saldo deudor (si el deudor fallece, cancela la deuda) y seguro del inmueble contra incendio y ciertos siniestros. Estos seguros van dentro o encima de la cuota y conviene incluirlos al comparar el costo real. También pagás los gastos de la escritura de compraventa y de la hipoteca, que se firman ante escribano. Pedí el detalle completo por escrito antes de firmar.
Esto es orientación general
Esta guía explica el mecanismo, no es asesoramiento financiero personalizado. Las tasas, los topes de cuota-ingreso, los montos máximos y las líneas disponibles cambian y dependen de tu perfil: verificá las condiciones vigentes directamente con el BHU, el BROU o el banco privado, y consultá la Central de Riesgos del BCU para conocer tu situación crediticia. Antes de comprometerte a un plazo largo, hacé el cálculo del costo total y evaluá con un contador o asesor si la cuota es sostenible ante subas de inflación o del dólar.