عدالتی یا ANV: مختلف قواعد کے ساتھ دو نیلامی
یوراگوئے میں نیلام ہونے والی تقریباً ہر چیز دو میں سے ایک دروازے سے داخل ہوتی ہے۔ عدالتی نیلامی کا حکم عدالت کی طرف سے پیشگی کارروائی کے حصے کے طور پر دیا جاتا ہے — خواہ وہ کسی بینک، میونسپلٹی، یا قرض کو نافذ کرنے والے کسی قرض دہندہ کے خلاف ہو — اور اس کے قواعد جنرل کوڈ آف پروسیجر میں بیان کیے گئے ہیں۔ عوام کی طرف سے دیکھی جانے والی ماورائے عدالت نیلامی کی سب سے عام قسم نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی کی ہے: یہ BHU آرگینک چارٹر کے آرٹیکلز 80 اور 81 کے تحت اپنے رہن کے پورٹ فولیو سے جائیدادیں بغیر عدالتی نگرانی کے فروخت کرتی ہے، جیسا کہ قانون 18.125 کا حوالہ دیا گیا ہے، جس کا حوالہ اس کے اپنے نوٹس میں دیا گیا ہے۔ دونوں صورتوں میں، نیلام کرنے والے کے ذریعے ہیول کو نیچے لایا جاتا ہے، اور یہ عمل اس کے اپنے مخصوص قانون کے تحت چلتا ہے: Decree-Law 15.508 نیشنل رجسٹری آف آکشنیئرز میں رجسٹریشن کا تقاضہ کرتا ہے، یہ حکم دیتا ہے کہ نیلامی ذاتی طور پر اور بلند آواز میں کی جائے، اور نیلامی کرنے والے کو جائیدادوں کی خریدی سے منع کرتا ہے۔ قیمتوں کو دیکھنے سے پہلے، معلوم کریں کہ یہ دونوں میں سے کون سی ہے، کیونکہ ڈپازٹ، کمیشن، شرائط، اور قرضوں کا ذمہ دار کون ہے۔
گائیڈ کے ایک حصے پر جائیں۔
عدالتی نیلامی کیسے کام کرتی ہے: ڈپازٹ، بیلنس اور ڈیڈ
جنرل پروسیجرل کوڈ (CGP) کا آرٹیکل 387 نیلامی کے نوٹس کو سرکاری گزٹ میں، جوڈیشل برانچ کی ویب سائٹ پر اور مقامی اخبار میں شائع کرنے کا پابند کرتا ہے۔ نوٹس میں یہ بتانا چاہیے کہ نیلامی "بغیر ریزرو اور سب سے زیادہ بولی لگانے والے کے لیے" ہے: کوئی ضمانت شدہ کم از کم قیمت نہیں ہے۔ نیلامی میں، سب سے زیادہ بولی لگانے والا ڈاؤن پیمنٹ جمع کرتا ہے، جس کی رقم عدالت نے مقرر کی ہے اور یہ ان کی بولی کے 10% سے کم نہیں ہو سکتی۔ نیلامی کی منظوری کے عدالتی حکم کی اطلاع کے بعد بیس کیلنڈر دنوں کے اندر بقایا ہے۔ اس مدت میں عدالتی تعطیلات یا سیاحتی ہفتہ سے کوئی خلل نہیں پڑتا ہے، اور مقررہ نوٹری کے ساتھ تیس دنوں کے اندر دستخط کیے جاتے ہیں۔ نیلامی کرنے والے کا کمیشن سپریم کورٹ نے 2016 کی قرارداد 7.883 میں مقرر کیا ہے: 3% خریدار کے ذریعے قابل ادائیگی اور 1% ریل اسٹیٹ کے لیے بیچنے والے کے ذریعے قابل ادائیگی، حتمی فروخت کی قیمت کی بنیاد پر۔ اگر آپ بیلنس ادا نہیں کرتے ہیں یا ڈیڈ ٹرانسفر مکمل نہیں کرتے ہیں، تو آرٹیکل 390 غیر واضح ہے: "پیشکش کو باطل سمجھا جائے گا اور ڈپازٹ ضبط کر لیا جائے گا،" اور دوسرے بولی دینے والے سے رابطہ کیا جائے گا۔ یہی اصول ایک اور دروازہ بند کر دیتا ہے: آپ ڈیڈ ٹرانسفر کو مکمل کرنے سے انکار نہیں کر سکتے ہیں "نیلامی سے پہلے ٹائٹل میں نقائص کا الزام لگا کر۔" اس لیے ہاتھ اٹھانے سے پہلے عنوان کا جائزہ لیا جاتا ہے۔
ANV نیلامی کیسے کام کرتی ہے۔
ANV (نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی) اپنی نیلامی کو سرکاری گزٹ اور اپنی ویب سائٹ پر ستمبر 2026 تک درج ذیل شرائط کے ساتھ شائع کرتی ہے: ابتدائی بولی تخمینہ شدہ قیمت کا 50% ہے، ڈپازٹ پیشکش کا 5% ہے، اور نیلامی کرنے والے کا کمیشن 1% جمع VAT سے کم ہے۔ نیلامی کے اخراجات کے لیے ایک اضافی رقم، جو نوٹس میں بیان کی گئی ہے اور قیمت میں شامل نہیں ہے، نیلامی کے وقت قابل ادائیگی ہے۔ اگر نیلامی بیونس آئرس سے باہر ہوتی ہے، تو ANV مشورہ دیتا ہے کہ قوانین 12.700 اور 16.694 کی وجہ سے اضافی 1% کا اضافہ کیا جائے گا۔ آخری تاریخیں ہر نوٹس کے ذریعہ مقرر کی جاتی ہیں، جسے ANV خود لازمی حوالہ کے طور پر کہتا ہے: اس کی ویب سائٹ بتاتی ہے کہ بیلنس کی ادائیگی کی آخری تاریخ عام طور پر پانچ کاروباری دن ہوتی ہے، اور اپریل 2026 کے نوٹس میں بیلنس کی ادائیگی کے لیے نیلامی کی منظوری سے دس دن اور ANV کے دستخط کیے جانے کے نوٹیفکیشن سے دس دن کی اجازت دی گئی تھی، جس کے تحت کاروباری ادائیگی کے 72 گھنٹے کے اندر نیلامی کے ثبوت کے ساتھ ادائیگی کی جائے گی۔ ٹھیک ہے فنانسنگ انڈیکسڈ اکائیوں میں عوامی نوٹس میں بیان کردہ حد تک دستیاب ہے، اور صرف سب سے زیادہ بولی لگانے والے کے لیے کھلا ہے۔ ANV ملازمین، ان کی شریک حیات، اور عوامی ہاؤسنگ سسٹم میں موجودہ قرض کے ساتھ کوئی بھی شخص بولی لگانے کے لیے نااہل ہے۔
| سپاٹ | عدالتی نیلامی | اے این وی نیلامی |
|---|---|---|
| بیس | کوئی کم از کم بولی نہیں، سب سے زیادہ بولی لگانے والے کے لیے | تشخیص شدہ قیمت کا 50٪ |
| عمل میں سائن ان کریں۔ | عدالت اسے مقرر کرتی ہے، پیشکش کے 10% سے کم نہیں۔ | پیشکش کا 5% |
| خریدار کے ذریعہ قابل ادائیگی کمیشن | حاصل کردہ قیمت کا 3% (2016 کا معاہدہ 7.883) | 1% پیشکش کے علاوہ VAT؛ داخلہ میں، قانون کے ذریعہ ایک اور 1٪ |
| قیمت کا توازن | منظوری کی اطلاع سے 20 کیلنڈر دن | وہ شخص جو حکم دیتا ہے: عام طور پر، پانچ کاروباری دن؛ اپریل 2026 کے معاملے میں دس دن |
| تحریر | 30 دنوں میں، نامزد نوٹری کے ساتھ | وہ جو حکم دیتا ہے: اپریل 2026 میں ANV نوٹس سے دس دن |
| جہاں یہ شائع ہوتا ہے۔ | آفیشل گزٹ، جوڈیشل برانچ کا پلیٹ فارم اور ایک مقامی اخبار | سرکاری گزٹ اور ANV ویب سائٹ |
جائیداد پر کون سے قرضے آپ کے بن جاتے ہیں؟
یہ وہ سوال ہے جس کا غلط جواب دینے پر سب سے زیادہ رقم خرچ ہوتی ہے۔ مونٹیویڈیو میں ANV نیلامیوں میں، قاعدہ لکھا جاتا ہے، لیکن یہ مفت نہیں ہے: عام طور پر، پراپرٹی ٹیکس، مشترکہ طور پر جمع کیے گئے ٹیکس، اور پرائمری ایجوکیشن ٹیکس نیلامی کے اخراجات میں شامل ہوتے ہیں، جنہیں آپ قیمت سے الگ جگہ پر ادا کرتے ہیں، اور ANV ان کی ادائیگی کا خیال رکھتا ہے۔ دوسرے محکموں میں، ایجنسی خود خبردار کرتی ہے، طریقہ کار مختلف ہو سکتا ہے۔ اپریل 2026 کا نوٹس واضح کرتا ہے کہ ANV، نیلامی کی تاریخ تک اور "خصوصی طور پر" جنرل میونسپل ٹیکس، پراپرٹی ٹیکس، صفائی کی فیس، اور پرائمری ایجوکیشن ٹیکس کی ادائیگی کے لیے ذمہ دار ہے۔ بند ہونے کے وقت باقی سب کچھ واجب الادا ہے — یوٹیلیٹیز، پراپرٹی چارجز، صفائی کنکشن — خریدار کی ذمہ داری ہے، اور ANV واضح کرتا ہے کہ عام اخراجات کا قرض بھی خریدار کی ذمہ داری ہے، لہذا آپ کو بولی لگانے سے پہلے بلڈنگ مینجمنٹ سے اس کی درخواست کرنی چاہیے۔ عدالتی نیلامی میں، کوئی واحد جواب نہیں ہے: نوٹس یہ بتاتا ہے کہ قیمت کیا احاطہ کرتی ہے اور آپ کس چیز کے ذمہ دار ہوں گے، اور یہ مشورہ دیا جاتا ہے کہ نیلامی سے پہلے پراپرٹی ٹیکس کی تشخیص اور منتظم کی رپورٹ کی درخواست کریں۔ یہ قرضے آپ کی بولی سے کاٹے جاتے ہیں۔ وہ بعد میں دریافت نہیں کر رہے ہیں.
اگر گھر پر قبضہ ہو گیا ہے۔
بہت سی جائیدادوں کو نیلام کیا جاتا ہے جہاں وہ لوگ اب بھی رہتے ہیں، اور خریدار چابیاں وصول کرنے سے پہلے ادائیگی کرتا ہے۔ اپریل 2026 کے اے این وی (نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی) کے حکم نامے میں اسے دو ٹوک الفاظ میں کہا گیا ہے: "جائیداد کی قبضے کی حیثیت نامعلوم ہے۔" ANV خالی جائیداد کی فراہمی کے لیے BHU (نیشنل ہاؤسنگ بینک) کے چارٹر کے ذریعے عطا کردہ اختیارات کو استعمال کرنے کا عہد کرتا ہے، لیکن یہ واضح کرتا ہے کہ یہ عمل "سب سے زیادہ بولی لگانے والے کی پوری قیمت ادا کرنے اور ڈیڈ آف سیل کو انجام دینے کی ذمہ داری کو متاثر نہیں کرے گا" اور اپنی ویب سائٹ پر اس بات کا اعادہ کرتا ہے کہ ڈیڈ پراپرٹی کی ڈیلیوری سے آزاد ہے۔ عملی طور پر، اس کا مطلب ہے کہ آپ پوری رقم ادا کریں گے اور ڈیڈ پر دستخط کر دیں گے یہاں تک کہ اگر پراپرٹی اب بھی قبضے میں ہے، اور جب تک کہ آپ باہر نہیں جا سکتے وہ وقت آپ کے اختیار سے باہر ہے: ANV وضاحت کرتا ہے کہ جائیداد کی بازیابی کے لیے، اسے ایک قانونی عمل شروع کرنا چاہیے جو، شماریاتی طور پر، چھ سے دس ماہ کے درمیان ہو۔ اگر اس دوران آپ کے پاس رہنے کے لیے کوئی جگہ نہیں ہے، یا اگر آپ قرض ادا کرنے کے لیے اسے کرائے پر دینے کا ارادہ کر رہے ہیں، تو ان مہینوں میں آپ کی قیمت خرید کی بچت سے زیادہ خرچ ہو سکتی ہے۔ عدالتی نیلامی میں، نیلامی کرنے والے سے پوچھیں کہ بولی لگانے سے پہلے فائل قابضین کے بارے میں کیا ظاہر کرتی ہے۔
جسے آپ بولی لگانے سے پہلے چیک نہیں کر پائیں گے۔
ایک عام فروخت آپ کو دیکھنے، عنوان کا جائزہ لینے اور گفت و شنید کرنے کے لیے ہفتے دیتی ہے۔ ایک پیش بندی نیلامی نہیں کرتا. ANV (نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی) کے نوٹس میں کہا گیا ہے کہ جائیداد "نیلامی کی تاریخ کے مطابق اس کے تحفظ کی موجودہ حالت اور قانونی حیثیت میں فروخت کی جاتی ہے،" ایجنسی کو ذمہ داری سے بری کرتی ہے۔ مزید برآں، عدالتی نیلامی میں، جنرل پروسیجرل کوڈ (CGP) کا آرٹیکل 390 آپ کو ٹائٹل کی پیشگی نقائص کی وجہ سے ٹائٹل کی منتقلی سے انکار کرنے سے روکتا ہے۔ چونکہ آپ اکثر داخل نہیں ہو پائیں گے، اس لیے آپ جو کچھ کر سکتے ہیں وہ یہ ہے کہ پورا نوٹس پڑھیں، پراپرٹی کے رجسٹریشن نمبر کی درخواست کریں، بقایا ٹیکس کی جانچ کریں، اگر یہ کنڈومینیم ہے تو عمارت کی انتظامیہ سے بات کریں، محلے اور اگواڑے کو دیکھیں، اور نیلامی کرنے والے سے وہ سب کچھ پوچھیں جو وہ اس کی حالت کے بارے میں جانتے ہیں۔ بدترین صورت حال کا حساب لگائیں: قیمت، ڈپازٹ، کمیشن، نیلامی کے اخراجات، ٹائٹل کی منتقلی اور ٹیکسز، داخلہ دیکھے بغیر مرمت، اور مہینوں کو استعمال کیے بغیر۔ اگر اس حساب کے بعد بھی یہ سودا ہے، تب ہی یہ ایک حقیقی موقع ہے۔