جب وہ آپ کے ملکیتی حقوق بیچتے ہیں تو وہ آپ کو کیا بیچ رہے ہیں؟
ملکیت ملکیت کی طرح نہیں ہے۔ ملکیت ملکیت کے ارادے سے کچھ ہونا ہے، یا تو خود یا کسی دوسرے کے ذریعے اپنے نام پر؛ دوسری طرف رئیل اسٹیٹ کی ملکیت لینڈ رجسٹری میں رجسٹرڈ ٹائٹل ڈیڈ سے ثابت ہوتی ہے۔ جب کوئی آپ کو زمین کے کسی ٹکڑے یا مکان پر ملکیتی حقوق بیچتا ہے، تو وہ خود آپ کو جائیداد فروخت نہیں کر رہے ہیں- اگر وہ اس کی ملکیت رکھتے ہیں، تو وہ ایک نوٹری کے سامنے معیاری فروخت کریں گے-: وہ اپنی ڈی فیکٹو حیثیت، اپنے قبضے، اور اس پر کتنے عرصے سے قبضہ کر رہے ہیں۔ رجسٹرڈ مالک ایک مختلف شخص رہتا ہے۔ منتقلی تحریری طور پر کی جاتی ہے، لیکن یہ پراپرٹی رجسٹری کے رئیل اسٹیٹ سیکشن میں رجسٹرڈ کارروائیوں میں ظاہر نہیں ہوتی: قانون 16.871 کے آرٹیکل 17 کی فہرست میں ملکیت کی منتقلی، وعدے، منسلکات، قانونی چارہ جوئی اور فیصلے، اور لیز کا ذکر ہے، لیکن قبضے کا ذکر نہیں ہے۔ اسے ملکیت میں تبدیل کرنے کے لیے، حدود کا قانون ختم ہونا چاہیے اور جج کو اس کا اعلان کرنا چاہیے۔ اس فیصلے سے پہلے آپ جو کچھ بھی ادا کرتے ہیں وہ رقم ہے جو امید میں لگائی گئی ہے۔
گائیڈ کے ایک حصے پر جائیں۔
کسی پراپرٹی کو نسخے کے تابع ہونے میں کتنے سال لگتے ہیں؟
سول کوڈ رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے حصول کے لیے دو وقت کی حدیں قائم کرتا ہے، دونوں الفاظ جو کہ جولائی 2020 میں قانون 19.889 کے ذریعے ترمیم کیے گئے ہیں۔ آرٹیکل 1204 کہتا ہے کہ ملکیت "دس سال تک نیک نیتی اور جائز عنوان کے ساتھ قبضے کے ذریعے حاصل کی جاتی ہے": اس کا اطلاق کسی ایسے شخص پر ہوتا ہے جس نے خریدا ہے کہ مالک کو یہ یقین ہو کہ وہ ملکیت فروخت کرے گا، جس نے ملکیت فروخت کی تھی مالک تھا. آرٹیکل 1211 طویل مدت کا تعین کرتا ہے: بیس سال، "بغیر مالک کو عنوان پیش کرنے کی ضرورت ہے اور بغیر کسی بدعت کے دفاع کے۔" اگر آپ نے کسی بھی فورم میں تقریباً 25 یا 30 سال پڑھے ہیں، تو موجودہ متن میں ایسا نہیں ہے، اور اس کا اطلاق پہلے سے شروع ہونے والے املاک پر بھی ہوتا ہے: اس قانون کے آرٹیکل 467 نے نئی وقت کی حدود کو جاری نسخے کے ادوار پر لاگو کیا اور ان لوگوں کے لیے اس کے نفاذ کے بعد صرف دو سال تک ڈیڈ لائن میں توسیع کی جو، کمی کی وجہ سے، اب ختم ہو چکی ہوں گی۔ کوئی بھی جو ملکیتی حقوق خریدتا ہے وہ جانتا ہے کہ بیچنے والا مالک نہیں ہے، اس لیے بیس سال کی مدت کا حساب لگانا دانشمندی ہے، دس نہیں۔ اور وہ بیس سال صرف کسی قسم کا پیشہ نہیں ہیں: انہیں ملکیت کے ارادے سے قبضہ کرنا ہوگا، بغیر ٹائٹل ہولڈر نے اس میں مداخلت کی ہے۔
کیا بیچنے والے کے کاروبار کے سال آپ کے لیے مفید ہیں؟
یہ ہر اس شخص کے لیے سوال ہے جس کے پاس "بیس سال سے زیادہ کے ملکیتی حقوق" خریدنے کا موقع ہے اور اس کا جواب آرٹیکل 1206 میں موجود ہے۔ آرٹیکل 1211 میں طے شدہ طویل مدت کے لیے، موجودہ مالک مطلوبہ وقت کو پورا کر سکتا ہے "اس شخص یا افراد کے قبضے کے سالوں کو شامل کر کے، جو ان سے پہلے حاصل کر چکے ہیں، چاہے وہ اس سے پہلے حاصل کر چکے ہوں، خواہ وہ اس کے لیے مخصوص ہوں۔ قابل قدر غور یا بلاوجہ۔" ایک تفویض ایک خاص عنوان ہے، لہذا اصولی طور پر، بیچنے والے کے سال آپ کے سال میں شامل کیے جاتے ہیں، اور اس شخص کے سال بھی شامل کیے جاتے ہیں جنہوں نے انھیں فروخت کیا، بشرطیکہ سلسلہ میں موجود ہر لنک دستاویزی ہو۔ مسئلہ اصول کا نہیں، ثبوت کا ہے۔ اگر، ان بیس سالوں کے دوران، ایسے ادوار آئے جب کوئی شخص وہاں کرایہ دار، نگراں، یا مالک سے قرض پر رہا ہو، تو وہ سال ملکیت میں شمار نہیں ہوتے، کیونکہ اس شخص نے جائیداد کسی اور کی طرف سے رکھی تھی۔ ہر منتقلی کے لیے کاغذی کارروائی، وقت کے ساتھ ساتھ ٹیکس اور یوٹیلیٹیز کی رسیدیں، تصاویر، اور گواہان جو آغاز کی تاریخ کی گواہی دے سکتے ہیں، اور خلا کے ساتھ زنجیروں سے ہوشیار رہنے کی درخواست کریں۔
عنوان حاصل کرنے کا طریقہ کیا ہے؟
دفتر میں منفی قبضے پر کارروائی نہیں کی جاتی ہے۔ یہ ایک مقدمہ کے ذریعے تعاقب کیا جاتا ہے. مدعی کو پوری مدت کے لیے ملکیت ثابت کرنا چاہیے، اور چونکہ دوسرا فریق نامعلوم ہو سکتا ہے—رجسٹرڈ مالک، ان کے وارث، یا کوئی اور دلچسپی رکھنے والا فریق — وہ تمام لوگ جو اپنے آپ کو دعویٰ کی مخالفت کرنے کا حقدار سمجھتے ہیں، کو پبلک نوٹس کے ذریعے طلب کیا جاتا ہے۔ اگر کوئی پیش نہیں ہوتا ہے تو عدالت قانونی نمائندہ مقرر کرتی ہے۔ اس مقصد کے لیے خاص طور پر تیار کردہ ایک سروے پلان کی بھی ضرورت ہے: قانون 19.355 کا آرٹیکل 247 حکم دیتا ہے کہ نیشنل کیڈسٹری ڈائریکٹوریٹ منفی قبضے کے مقدمات میں استعمال کیے جانے والے منصوبوں کو عارضی رجسٹری میں رجسٹر کرے، جو صرف حتمی فیصلے پر مستقل ہو جاتا ہے۔ آپ کو مالک قرار دینے والا فیصلہ پراپرٹی رجسٹری میں رجسٹرڈ ہے، اور تب ہی آپ کو ٹائٹل حاصل ہوگا۔ ان سب کے لیے کوئی شائع شدہ ٹائم فریم نہیں ہے: یہ عدالت، شواہد اور کسی کو اعتراض کرنے پر منحصر ہے۔ اگر رجسٹرڈ مالک ظاہر ہوتا ہے اور آپ کے قبضے پر تنازعہ کرتا ہے، تو مقدمہ غیر یقینی نتیجہ کے ساتھ تنازعہ بن جاتا ہے۔
ITP دو بار ادا کیا جاتا ہے۔
یہ ایک قیمت ہے جس پر قیمتوں کا موازنہ کرتے وقت کوئی بھی غور نہیں کرتا ہے۔ DGI کے کنسولیڈیٹڈ ٹیکسٹ کا ٹائٹل 19 رئیل اسٹیٹ پر ملکیتی حقوق کی منتقلی پر پراپرٹی ٹرانسفر ٹیکس عائد کرتا ہے، یہ واضح کرتے ہوئے کہ "ٹیکس کے مقاصد کے لیے، انہیں مکمل ملکیت کی منتقلی کے طور پر سمجھا جائے گا": منتقلی پر فروخت کی طرح ٹیکس لگایا جاتا ہے، 2% منتقل کرنے والے کے ذریعے اور 2% منتقل کرنے والے کے ذریعے۔ اس کے بعد، منفی قبضے کا اعلانیہ فیصلہ ایک اور قابل ٹیکس واقعہ ہے، جو اس دن ہوتا ہے جب فیصلہ حتمی ہو جاتا ہے، اور اس شخص نے اعلان کیا کہ مالک پر "دوسرے ٹیکس دہندگان" کی طرح 4% ٹیکس لگایا جاتا ہے۔ ان دو ٹیکسوں کو عدالتی فیس، سرویئر کی فیس، اور نوٹری کی فیسوں میں یہ فیصلہ کرنے سے پہلے شامل کریں کہ آیا ملکیتی حقوق کی کم قیمت واقعی ایک سودا ہے، اور کل کا موازنہ کریں کہ اسی علاقے میں ٹائٹل ڈیڈ والے مکان کی قیمت کتنی ہوگی۔
اگر آپ وارث ہیں اور گھر میں رہتے ہیں۔
وارث بننا اور مالک ہونا الگ الگ چیزیں ہیں، حالانکہ وہ کبھی کبھی ایک دوسرے سے مل جاتی ہیں۔ اگر مکان کسی ایسے شخص کے نام پر رجسٹرڈ ہے جو مر گیا ہے اور آپ ان کے وارثوں میں سے ایک ہیں، تو کارروائی کا عام طریقہ پروبیٹ ہے، نہ کہ منفی قبضہ: پروبیٹ آپ کو وارث کے طور پر پہچانتا ہے اور اثاثوں کو ان تمام لوگوں میں تقسیم کرتا ہے جو ان کے حقدار ہیں۔ دوسرے ورثاء کے خلاف ناجائز قبضے کا دعویٰ کرنا سوال سے باہر نہیں ہے، لیکن آپ کو یہ ثابت کرنا ہوگا کہ پوری مدت کے دوران آپ کے پاس ملکیت واحد مالک کے طور پر تھی نہ کہ کسی ایک وارث کی حیثیت سے جو دوسروں کی اجازت سے وہاں مقیم ہیں، جس پر وہ بحث کریں گے۔ اس کے برعکس، جب متوفی کے پاس بغیر کسی عنوان کے جائیداد ہوتی ہے، تو وراثت ایک عالمگیر عنوان ہے، اور آرٹیکل 1206 آپ کو اجازت دیتا ہے کہ آپ ان کی ملکیت کی مدت کو اپنی ملکیت میں شامل کریں۔ پراپرٹی ٹیکس، یوٹیلیٹی بلز (UTE اور OSE)، اور دیگر خدمات کی ادائیگی سے قبضہ ثابت کرنے میں مدد ملتی ہے، لیکن یہ اکیلے آپ کو مالک نہیں بناتا اور نہ ہی یہ مقدمہ کی جگہ لے لیتا ہے۔