قضائي أو ANV: مزادان بقواعد مختلفة
تُجرى معظم المزادات في أوروغواي عبر أحد مسارين رئيسيين. يُصدر القضاء أمرًا بإجراء مزاد كجزء من إجراءات الحجز على العقارات - سواءً كان ذلك ضد بنك أو بلدية أو أي دائن آخر يسعى لتحصيل دين - وتُحدد قواعده في قانون الإجراءات العامة. أما النوع الأكثر شيوعًا من المزادات غير القضائية التي يشهدها الجمهور فهو مزاد الوكالة الوطنية للإسكان، حيث تبيع عقارات من محفظة الرهن العقاري الخاصة بها دون إشراف قضائي، بموجب المادتين 80 و81 من الميثاق الأساسي للوكالة، كما هو مشار إليه في القانون رقم 18.125، والذي يُذكر في إعلاناتها. في كلتا الحالتين، يُعلن المزايد عن بدء المزاد، وتخضع هذه العملية لقانون خاص بها: ينص المرسوم بقانون رقم 15.508 على ضرورة التسجيل في السجل الوطني للمزايدين، ويُلزم بإجراء المزاد شخصيًا وبصوت عالٍ، ويحظر على المزايد شراء العقارات المعروضة للبيع. قبل النظر إلى الأسعار، تأكد من معرفة أي من الاثنين هو الصحيح، لأن الوديعة والعمولة والشروط ومن المسؤول عن الديون تختلف.
انتقل إلى قسم من الدليل
كيف يعمل المزاد القضائي: الإيداع، والدفعة المتبقية، وسند الملكية
تنص المادة 387 من قانون الإجراءات العامة على وجوب نشر إعلان المزاد في الجريدة الرسمية، وعلى الموقع الإلكتروني للسلطة القضائية، وفي إحدى الصحف المحلية. ويجب أن ينص الإعلان على أن المزاد "بدون حد أدنى للسعر ولأعلى مزايد": أي أنه لا يوجد حد أدنى مضمون للسعر. في المزاد، يدفع صاحب أعلى مزايد دفعة أولى، تحدد المحكمة قيمتها، ولا يجوز أن تقل عن 10% من قيمة عرضه. ويستحق سداد المبلغ المتبقي خلال عشرين يومًا تقويميًا من تاريخ إخطاره بقرار المحكمة بالموافقة على المزاد، وهي فترة لا تتأثر بعطلة المحكمة أو أسبوع السياحة. ويتم توقيع سند الملكية خلال ثلاثين يومًا لدى كاتب العدل المُعيّن. وتُحدد المحكمة العليا عمولة منظم المزاد بموجب القرار 7.883 من 2016: 3% يدفعها المشتري و1% يدفعها البائع للعقارات، وذلك بناءً على سعر البيع النهائي. إذا لم تسدد المبلغ المتبقي أو تُكمل إجراءات نقل الملكية، فإن المادة 390 تنص بوضوح على ما يلي: "يُعتبر العرض لاغيًا ويُصادر مبلغ التأمين"، وسيتم التواصل مع المزايد الثاني. ويُغلق هذا الشرط بابًا آخر: لا يمكنك رفض إكمال إجراءات نقل الملكية "بحجة وجود عيوب في الملكية قبل المزاد". ولهذا السبب، يتم فحص الملكية قبل أن تُقدم عرضك.
كيف يعمل مزاد ANV
تنشر الهيئة الوطنية للعقارات (ANV) مزاداتها في الجريدة الرسمية وعلى موقعها الإلكتروني، وفقًا للشروط التالية اعتبارًا من سبتمبر 2026: سعر المزايدة الابتدائي هو 50% من القيمة المقدرة، والوديعة هي 5% من قيمة العرض، وعمولة منظم المزاد هي 1% بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة، وهي أقل بكثير من عمولة المزادات القضائية. كما يُدفع مبلغ إضافي لتغطية نفقات المزاد، مُحدد في الإعلان وغير مُدرج في السعر، وقت المزاد. وفي حال إقامة المزاد خارج العاصمة، تُشير الهيئة الوطنية للعقارات إلى أنه سيتم إضافة 1% بموجب القانونين 12.700 و16.694. تُحدد المواعيد النهائية في كل إشعار، والذي تُشير إليه هيئة الإسكان الوطنية (ANV) نفسها كمرجع إلزامي: ينص موقعها الإلكتروني على أن الموعد النهائي لسداد الرصيد المتبقي هو عادةً خمسة أيام عمل، وقد سمح إشعار أبريل 2026 بعشرة أيام من تاريخ الموافقة على المزاد لسداد الرصيد المتبقي، وعشرة أيام من تاريخ إخطار هيئة الإسكان الوطنية (ANV) لتوقيع سند الملكية، على أن تُقيد مدفوعات المزاد خلال ساعات العمل 72 تحت طائلة غرامة. يتوفر التمويل للوحدات المُفهرسة حتى الحد المُحدد في الإشعار العام، وهو متاح فقط لأعلى مُزايد. موظفو هيئة الإسكان الوطنية (ANV) وأزواجهم وأي شخص لديه قرض قائم في نظام الإسكان العام غير مؤهلين للمزايدة.
| بقعة | مزاد قضائي | مزاد ANV |
|---|---|---|
| قاعدة | لا يوجد حد أدنى للمزايدة، ويفوز صاحب أعلى سعر. | 50% من القيمة المقدرة |
| تسجيل الدخول قيد التشغيل | تحدد المحكمة ذلك، على ألا يقل عن 10% من العرض | 5% من العرض |
| العمولة التي يدفعها المشتري | 3% من القيمة المحققة (الاتفاقية رقم 7.883 لسنة 2016) | 1% من قيمة العرض بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة؛ وفي المناطق الداخلية، 1% إضافية بموجب القانون |
| توازن السعر | 20 يومًا تقويميًا من تاريخ إخطار الموافقة | الشخص الذي يصدر المرسوم: عادةً، خمسة أيام عمل؛ عشرة أيام في حالة أبريل 2026 |
| كتابة | في غضون 30 يوماً، مع كاتب العدل المعين | الشخص الذي يصدر المرسوم: بعد عشرة أيام من إشعار ANV في أبريل 2026 |
| مكان نشره | الجريدة الرسمية، ومنصة السلطة القضائية، وصحيفة محلية | الجريدة الرسمية وموقع ANV الإلكتروني |
ما هي الديون المتعلقة بالعقار التي تصبح ملكك؟
إنه السؤال الذي يُكلف أكثر من غيره إذا أُجيب عليه بشكل خاطئ. في مزادات ANV في مونتيفيديو، القاعدة مكتوبة، لكنها ليست مجانية: عمومًا، تشمل مصاريف المزاد ضريبة العقار، والضرائب المشتركة، وضريبة التعليم الابتدائي، والتي تُدفع فورًا بشكل منفصل عن السعر، وتتولى ANV سدادها. في مناطق أخرى، كما تُحذر الوكالة نفسها، قد يختلف الإجراء. يُحدد إشعار أبريل 2026 أن ANV مسؤولة عن سداد ضريبة البلدية العامة، وضريبة العقار، ورسوم الصرف الصحي، وضريبة التعليم الابتدائي، حتى تاريخ المزاد و"حصريًا". أما باقي المستحقات وقت إتمام البيع - فواتير الخدمات، ورسوم العقار، ورسوم توصيل الصرف الصحي - فهي مسؤولية المشتري، وتُوضح ANV أن ديون المصاريف المشتركة هي أيضًا مسؤولية المشتري، لذا يجب عليك طلبها من إدارة المبنى قبل المزايدة. في المزاد القضائي، لا توجد إجابة واحدة: يحدد الإعلان ما يشمله السعر وما ستكون مسؤولاً عنه، ويُنصح بطلب تقييم ضريبة العقار وتقرير المسؤول قبل المزاد. تُخصم هذه الديون من عرضك، ولا تُكتشف بعد ذلك.
إذا كان المنزل مأهولاً
تُباع العديد من العقارات في مزادات علنية بينما لا يزال يسكنها أشخاص، ويدفع المشتري ثمنها قبل استلام المفاتيح. وينص مرسوم الوكالة الوطنية للإسكان الصادر في أبريل 2026 بوضوح على أن "حالة إشغال العقار غير معروفة". وتلتزم الوكالة باستخدام الصلاحيات الممنوحة لها بموجب ميثاق البنك الوطني للإسكان لتسليم العقار خاليًا، لكنها توضح أن هذه العملية "لن تؤثر على التزام صاحب أعلى عرض بدفع الثمن كاملًا وتوقيع عقد البيع"، وتؤكد على موقعها الإلكتروني أن العقد مستقل عن تسليم العقار. عمليًا، هذا يعني أنك ستدفع المبلغ كاملًا وتوقع العقد ضمن المهل المحددة حتى لو كان العقار لا يزال مسكونًا، وأن الوقت اللازم لإخلاء العقار خارج عن سيطرتك: إذ توضح الوكالة أنها لاستعادة العقار، يجب عليها البدء بإجراءات قانونية تستغرق، إحصائيًا، ما بين ستة وعشرة أشهر. إذا لم يكن لديك مكانٌ تسكن فيه مؤقتًا، أو إذا كنت تخطط لتأجيره لسداد قرض، فقد تُكلفك تلك الأشهر أكثر مما وفرته من سعر الشراء. في مزادٍ قضائي، اسأل مُنظم المزاد عن المعلومات التي يكشفها الملف عن شاغلي العقار قبل تقديم عرضك.
ما لن تتمكن من التحقق منه قبل تقديم العطاء
تمنحك عملية البيع التقليدية أسابيع لزيارة العقار، ومراجعة سند الملكية، والتفاوض. أما مزاد الرهن العقاري فلا يتيح لك ذلك. ينص إشعار وكالة الإسكان الوطنية (ANV) على أن العقار "يُباع بحالته الراهنة من حيث الصيانة والوضع القانوني اعتبارًا من تاريخ المزاد"، مما يُعفي الوكالة من أي مسؤولية. علاوة على ذلك، في المزاد القضائي، تمنعك المادة 390 من قانون الإجراءات العامة (CGP) من رفض نقل الملكية بسبب عيوب سابقة في سند الملكية. بما أنك غالبًا لن تتمكن من الدخول، فما يمكنك فعله هو قراءة الإشعار كاملاً، وطلب رقم تسجيل العقار، والتحقق من وجود ضرائب متأخرة، والتحدث مع إدارة المبنى إذا كان شقة سكنية، ومعاينة الحي والواجهة، وسؤال منظم المزاد عن كل ما يعرفه عن حالته. احسب أسوأ السيناريوهات: السعر، والعربون، والعمولة، ومصاريف المزاد، ونقل الملكية والضرائب، والإصلاحات دون معاينة الداخل، وأشهر دون القدرة على استخدامه. إذا كان لا يزال صفقة رابحة بعد هذه الحسابات، فحينها فقط تُصبح فرصة حقيقية.