ما هو هذا المنتج ومن يقدمه؟
يُموّل قرض الرهن العقاري شراء منزل، باستخدام المنزل نفسه كضمان: إذا توقفت عن سداد الأقساط، يحق للمقرض الحجز على المنزل. في أوروغواي، تُقدّم قروض الرهن العقاري من قِبل بنك الإسكان الوطني (BHU)، وهو بنك عام متخصص، وخمسة بنوك خاصة: إيتاو، وSantander، وBBVA، وScotiabank، وBTG Pactual، الذي استحوذ على عمليات HSBC في أوروغواي، وينشر الآن هذه الشروط وفقًا لأحكامه وشروطه الخاصة. لا تُقرض الوكالة الوطنية للإسكان الأموال؛ بل تُدير صندوق ضمان قروض الرهن العقاري، وهو ضمان حكومي مضمون بقروض من البنوك المشاركة. وهناك استثناء مُثير للدهشة: لا يُقدّم بنك BROU قروض رهن عقاري لشراء المنازل. يُشير موقعه الإلكتروني إلى أن بنك الإسكان الوطني (BHU) هو البنك العام الوحيد المُخوّل بمنح قروض الرهن العقاري، وما يُقدّمه لعملائه هو خصم على تكلفة التقديم على هذا النوع من القروض في بنك الإسكان الوطني (BHU).
انتقل إلى قسم من الدليل
العملة هي القرار، قبل سعر الصرف.
أولًا، تحقق من وحدة قياس قرضك. يُقرض بنك BHU فقط بالوحدات المُفهرسة؛ بينما تُقدم جهات الإقراض الخاصة الخمس إما الوحدات المُفهرسة (UI) أو الدولار. يتم تعديل الوحدات المُفهرسة وفقًا لمؤشر أسعار المستهلك، لذا سيزداد قسطك الشهري بالبيزو مع التضخم حتى لو بقي راتبك ثابتًا. أما الوحدة القابلة للتعديل (UR) فهي مختلفة: إذ تتبع مؤشر متوسط الأجور، ولهذا السبب لا يُمكن مقارنة القروض القديمة بالوحدات القابلة للتعديل بالقروض الموقعة اليوم. بالدولار، لا يوجد تعديل للتضخم، ولكن إذا كنت تتقاضى راتبك بالبيزو، فإنك تتحمل كامل انخفاض قيمة العملة، وتكون أسعار الفائدة بالدولار أعلى بنقطتين أو ثلاث نقاط مئوية من نفس السعر بالوحدات المُفهرسة. لم نُدرج القيمة الحالية للوحدة هنا لأنها تتغير شهريًا: تحقق من قيمتها اليوم باستخدام مُحوّل الوحدات المُفهرسة، وعدّل قسطك الشهري إلى البيزو باستخدام هذا السعر الحالي.
ما ينشره كل مُقرض
يُلخص الجدول ما ينشره كل مُقرض اليوم على موقعه الإلكتروني أو في نشرته الرسمية، وهي الوثيقة التي تُنظم العقد، والتي قد لا تتطابق دائمًا مع عنوان الصفحة الرئيسية. اقرأه بتمعن لفهم ما تُقارنه. الأسعار هي أسعار سنوية فعلية لكل وحدة ائتمان، ومعظمها يبدأ من مبلغ مُحدد، ويعتمد على مدة القرض ومبلغه، وما إذا كان لديك راتبك أو أي دعم مالي آخر في البنك. تُقاس نسبة التمويل بسعر الشراء أو القيمة المُقيمة، حسب المؤسسة، وليس بما دفعته. أما الحد الأقصى للدفعة الشهرية نسبةً إلى الدخل فهو المعيار الذي يستبعد معظم الأشخاص: إنه الحد الأقصى الذي يقبله البنك، وليس توصية بشأن المبلغ الذي يجب عليك الالتزام به. لا يُمثل أي من الصفوف عرضًا: إنها الشروط والأحكام المنشورة، والتي لا يتم تأكيدها إلا عند تقديم الطلب.
| المُقرض | عملة | معدل النسبة المئوية السنوية (APR) | أقصى مدة | تمويل يصل إلى | الحد الأقصى للدخل |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | واجهة المستخدم فقط | واجهة المستخدم: تبدأ من 4,50% على بند "قرض الأحلام"، وتختلف حسب المدة والمبلغ والملف الشخصي | 25 عامًا (إصلاح، 20) | 90% من القيمة؛ أما عروض خط دريم فتصل إلى 100%. | 25% من الدخل المتاح |
| صندوق الضمان ANV / FGCH | عملة الاتحاد الأوروبي أو البيزو، حسب البنك المشارك | لا يتم نشر السعر: بل يقوم البنك المشارك بتحديده. | 25 سنة | 95%، مع حد أدنى من المدخرات السابقة بنسبة 5% | أقل من 35%، مع دخل أساسي لا يتجاوز 100 وحدة UR |
| BROU: لا يقدم قرضًا عقاريًا للشراء | غير قابل للتطبيق | لا تنشر أسعار الرهن العقاري | غير قابل للتطبيق | لا ينطبق: يشير إلى وحدة الصحة الأساسية ويقلل من تكلفة التقدم بطلب للحصول على الائتمان | لا تنشر نسبة الحصص إلى الدخل |
| إيتاو | UI | واجهة المستخدم: ابتداءً من 3,75% مع الخدمات المصرفية الشخصية أو الباقة الكاملة | 30 سنة | 80% من القيمة السوقية، حسب المنطقة | 35 %، بحد أدنى لدخل الأسرة قدره UI 10.000 |
| Santander | واجهة المستخدم أو الدولار الأمريكي | معدل البطالة حتى 10 سنوات: 4,00%؛ من 11 إلى 30 سنة: 4,75% | 30 عامًا في مجال واجهة المستخدم | ما يصل إلى 85% من سعر الشراء (80% من الجمهور العام) | 35 % في نظام التأمين ضد البطالة وما يصل إلى 20 % بالدولار الأمريكي، الحد الأدنى للدخل 10.000 |
| BBVA | واجهة المستخدم أو الدولار الأمريكي | ابتداءً من 100.000 دولار أمريكي: معدل البطالة حتى 25 عامًا، 3,75%؛ معدل البطالة حتى 25 عامًا، 6,50% | 25 سنة (300 قسط) | 80% و90% على العقارات التي تزيد قيمتها عن 150.000 دولار أمريكي | 30% في إعانات البطالة، بحد أدنى للدخل قدره 30.000 دولار من حاملها |
| Scotiabank | واجهة المستخدم أو الدولار الأمريكي | واجهة المستخدم: 4,50% و 4,65% حسب الشريحة (الكتيب الرسمي) | 25 سنة | 90% منزل أول، 75% منزل ثان | لا ينشر؛ الحد الأدنى للدخل الصافي 50.000 دولار (UI) |
| بي تي جي باكتوال (المعروفة سابقًا باسم إتش إس بي سي) | واجهة المستخدم أو الدولار الأمريكي | في الولايات المتحدة: 3,75% للقروض من 99.999 دولارًا أمريكيًا إلى 500.000 دولار أمريكي، و4,75% من 30.000 دولار أمريكي إلى 99.999 دولارًا أمريكيًا؛ بالدولار الأمريكي: 5,75% فائدة ثابتة لمدة 20 عامًا | 25 عامًا في مجال واجهة المستخدم، و20 عامًا في مجال الدولار الأمريكي | 90% من المنازل الأولى (80% منها تزيد قيمتها عن 150.000 دولار أمريكي) | 35%، مع حد أدنى للدخل الأساسي قدره 60.000 دولار اسمي |
جامعة باناراس الهندوسية وصندوق الضمان
يقدم بنك أوروغواي للرهن العقاري (BHU) قروضًا بوحدات مؤشرة (UI) لمدة تصل إلى 25 سنة لشراء أو بناء منزل، و20 سنة للتجديدات، مع قسط شهري يصل إلى 25% من الدخل المتاح للموظفين والمتقاعدين، و30% في حال قبول الخصم المباشر من الراتب، و20% في حال الاعتماد على مصادر دخل أخرى. يبدأ برنامج "قرض الأحلام" بمعدل فائدة سنوي فعلي 4,50%، ويوفر تمويلًا يصل إلى 100% من قيمة العقار. يشترط البرنامج حدًا أدنى للعمر 18، وحدًا أقصى 70 عند انتهاء مدة القرض، و6 شهرًا من الخبرة العملية في القطاع العام أو 2 سنة في القطاع الخاص. يُعدّ صندوق ضمان قروض الرهن العقاري، الذي تديره الوكالة الوطنية للإسكان (ANV)، الوسيلة للوصول إلى نسبة 95% مع مدخرات مسبقة بنسبة 5%. ويشترط ألا يتجاوز صافي دخل الأسرة 100 UR (الوحدات القابلة للتعديل) وأن يكون القسط الشهري أقل من 35%. وتضم قائمة البنوك المشاركة التي نشرتها الوكالة الوطنية للإسكان (ANV) البنوك التالية: BBVA، وBHU، وHSBC، وSantander، وScotiabank، ولا تشمل BROU أو بنك إيتاو، دون توضيح رسمي.
إيتاو، Santander وBBVA
يقدم بنك إيتاو قروضًا لمدة 30 عامًا بوحدات مؤشرة، تبدأ من 3,75% مع باقات الخدمات المصرفية الشخصية أو الباقات الكاملة. يمول البنك ما يصل إلى 80% من القيمة السوقية للعقار حسب المنطقة، ويشترط حدًا أدنى للدخل العائلي قدره 10.000 وحدة مؤشرة، مع حد أقصى للقسط الشهري لا يتجاوز 35%. كما يقدم بنك Santander قروضًا لمدة 30 عامًا بوحدات مؤشرة، ولكن فقط لعملاء الرواتب، والعملاء المميزين، وخريجي الجامعات، وموظفي القطاع العام؛ بينما يعلن عن قروض لمدة 20 عامًا للجمهور. تبلغ أسعار الفائدة لديه 4,00% لمدة تصل إلى 10 سنوات، و4,75% لمدة تتراوح بين 11 و30 عامًا، ويمول ما يصل إلى 85% من سعر الشراء (80% للجمهور)، ويتيح سداد 35% من قيمة العقار شهريًا بوحدات مؤشرة بدلًا من 20% بالدولار. يبلغ الحد الأقصى لمدة برنامج BBVA 25 عامًا و300 قسط: بدءًا من 100.000 دولار أمريكي، ينشر البرنامج 3,75% في التأمين ضد البطالة و6,50% بالدولار، ويمول 80% ويرتفع إلى 90% في العقارات التي تزيد قيمتها عن 150.000 دولار أمريكي، مع حد أدنى للدخل يبلغ 30.000 دولار أمريكي للمالك وقسط بنسبة 30% في التأمين ضد البطالة.
Scotiabank وBTG Pactual، المعروفة سابقًا باسم HSBC
تُدرج نشرة قروض Scotiabank الحالية معدلات فائدة سنوية فعلية تبلغ 4,50% و4,65% حسب الشريحة، لمدة 25 عامًا، مع تمويل يصل إلى 90% للمنزل الأول و75% للمنزل الثاني، وحد أدنى للدخل الصافي قدره 50.000 دولار أمريكي لقرض الوحدة المؤشرة. في الوقت نفسه، يُعلن موقعهم الإلكتروني عن معدلات فائدة "تبدأ من 3,80%" مع الإيداع المباشر للراتب: هذان رقمان مختلفان من نفس البنك، ونحن ننشر هنا الرقم الوارد في النشرة لأنه الوثيقة التي تحكم العقد. اطلب نسخة مؤرخة قبل المقارنة. يواصل بنك BTG Pactual المنتج الذي كان يقدمه HSBC سابقًا، ويُعلن عن فائدة 3,75% على قروض تتراوح قيمتها من 99.999 دولارًا أمريكيًا إلى 500.000 دولار أمريكي لمدة 25 عامًا، و4,75% على القروض التي تتراوح قيمتها بين 30.000 دولار أمريكي و99.999 دولارًا أمريكيًا. بالدولار الأمريكي، يبلغ الحد الأقصى لمعدل الفائدة 5,75% ثابتًا لمدة 20 عامًا. يُموّل البرنامج ما يصل إلى 90% من شراء المنزل الأول، وينخفض إلى 80% للعقارات التي تزيد قيمتها عن 150.000 دولار أمريكي، ويشترط دخلًا اسميًا قدره 60.000 دولار أمريكي للأسرة. وقد أعلن صندوق الضمان عن بدء تشغيل برنامج القروض، إلا أن الوكالة الوطنية للإسكان (ANV) لا تزال تُدرج بنك HSBC ضمن قائمة البنوك المعتمدة، وليس بنك BTG Pactual.
ما الذي لا يشمله الحصة
لا يقتصر الأمر على قسط الرهن العقاري فقط. تبلغ ضريبة نقل الملكية 2% للمشتري و2% للبائع، بينما تُحسب DGI على القيمة الفعلية المحددة من قبل دائرة تسجيل الأراضي، مع تعديلها وفقًا للتضخم، وليس على السعر المتفق عليه. تُقدّر تكاليف الإغلاق الكاملة، بما في ذلك رسوم كاتب العدل، والمساهمات في صندوق كاتب العدل، والشهادات، والطوابع، بنحو 3% إلى 5% من السعر: هذه نسبة تقريبية للسوق، وليست رسومًا رسمية، لذا اطلب من كاتب العدل بيانًا تفصيليًا مكتوبًا. ثم هناك تكاليف القرض نفسه: التقييم، الذي يتقاضاه البنك قبل الموافقة؛ والتأمين على الحياة على الرصيد المتبقي والتأمين ضد الحريق، وهو إلزامي في جميع البنوك التي شملها الاستطلاع؛ ورسوم التأسيس والمعالجة؛ ورسوم شهرية على الرصيد المتبقي تُحدد بنسبة BCU، وهي غير مذكورة في أي إعلان. إذا كنت تشتري شقة في مجمع سكني، فأضف المصاريف المشتركة.
كم يجب أن تكسب؟
لا توجد قاعدة موحدة، حتى داخل البنك الواحد. يتراوح النطاق المعلن بين 20% و35% من الدخل: يسمح بنك BHU بنسبة 25% للموظفين والمتقاعدين، و30% مع الخصم المباشر من الراتب، و20% للدخل الآخر؛ بينما تصل النسبة في بنك إيتاو، Santander في وحدات المؤشر، وBTG Pactual إلى 35%؛ ويبقى BBVA عند 30% في وحدات المؤشر وينخفض إلى 15% بالدولار؛ ويخفض Santander النسبة إلى 20% عندما يكون القرض بالدولار. إضافةً إلى ذلك، هناك حد أدنى للدخل: 10.000 دولار من دخل الأسرة في وحدات المؤشر في بنك إيتاو وSantander، و30.000 دولار لصاحب الحساب في BBVA، و50.000 دولار صافي الدخل في Scotiabank، و60.000 دولار دخل اسمي للأسرة في BTG Pactual. يعمل صندوق الضمان بطريقة معاكسة ويضع حدًا أقصى: إذا تجاوز صافي دخل الأسرة 100 وحدة قابلة للتعديل، فأنت غير مؤهل. وللوصول إلى الحد الأدنى، يمكنك إضافة دخل الزوج/الزوجة أو المدين المشترك.
ما يجب السؤال عنه قبل التوقيع
طلبتُ اتفاقية القرض الحالية مع التاريخ، وليس صفحة التسجيل: ففي Scotiabank وSantander، لا تتطابق معلومات صاحب العمل مع الوثيقة الرسمية. طلبتُ النسبة المئوية السنوية (APR) شاملةً جميع الرسوم وجدول السداد الكامل، لأن قرضين بنفس النسبة قد يُكلّفان مبالغ مختلفة تبعًا للتأمين والرسوم. اسأل عن ثلاثة أمور نادرًا ما تُذكر في الإعلان: تكلفة الإلغاء المبكر، وما إذا كانت رسوم التأسيس تُضاف إلى أصل القرض وبالتالي تُحتسب عليها فوائد، وما إذا كانت ضريبة القيمة المضافة على الفوائد معفاة بعملتك ووجهتك. تأكد من حدود أسعار صندوق الضمان، التي تُعيد الوكالة الوطنية للإسكان (ANV) نشرها شهريًا. اعتبر كل هذا دليلًا إرشاديًا: هذه شروط منشورة اعتبارًا من 16 سبتمبر 2026، وهي قابلة للتغيير دون إشعار، والرقم المهم هو الرقم الذي يُقدّمه لك البنك كتابيًا.