ما الذي يبيعونه لك عندما يبيعون لك حقوق الحيازة؟
الحيازة ليست هي الملكية. الحيازة هي امتلاك شيء ما بقصد التملك، سواءً بشكل مباشر أو عن طريق شخص آخر باسم الشخص نفسه؛ أما ملكية العقارات، فتُثبت بوثيقة مسجلة في السجل العقاري. عندما يبيعك شخص ما حقوق حيازة على قطعة أرض أو منزل، فهو لا يبيعك العقار نفسه - فلو كان يملكه، لأجرى عملية بيع رسمية أمام كاتب عدل - بل ينقل إليك وضعه الفعلي، ومهنته، ومدة إقامته فيه. يبقى المالك المسجل شخصًا آخر. يتم النقل كتابيًا، لكنه لا يظهر ضمن المعاملات المسجلة في قسم العقارات في السجل العقاري: فالقائمة في المادة 17 من القانون 16.871 تذكر نقل الملكية، والوعود، والحجز، والدعاوى القضائية والأحكام، والإيجارات، لكنها لا تذكر الحيازة. لتحويل ذلك إلى ملكية، يجب أن ينقضي قانون التقادم وأن يصدر القاضي حكمًا بذلك. أي مبلغ تدفعه قبل صدور هذا الحكم هو مال مُستثمر على أمل الحصول على شيء ما.
انتقل إلى قسم من الدليل
كم سنة يستغرق الأمر حتى يصبح العقار خاضعاً للتقادم؟
ينص القانون المدني على فترتين زمنيتين لاكتساب ملكية العقارات، وكلاهما بصيغته المعدلة بموجب القانون رقم 19.889 الصادر في يوليو 2020. تنص المادة 1204 على أن الملكية تُكتسب "بالحيازة لمدة عشر سنوات بحسن نية وبسند ملكية صحيح": ينطبق هذا على من اشترى عقارًا معتقدًا أن البائع هو المالك، وبسند ملكية كان سينقل الملكية لو كان البائع هو المالك. أما المادة 1211 فتحدد مدة أطول: عشرون عامًا، "دون الحاجة إلى تقديم سند ملكية ودون اعتبار سوء النية دفاعًا". إذا قرأت عن مدة 25 أو 30 عامًا في أي مصدر، فهذا لا يتوافق مع النص الحالي، وينطبق هذا أيضًا على الحيازات التي بدأت قبل ذلك: فقد طبقت المادة 467 من ذلك القانون الفترات الزمنية الجديدة على فترات التقادم المستمرة، ومددت الموعد النهائي إلى سنتين فقط بعد سنّه لأولئك الذين، بسبب التخفيض، كان من الممكن استيفاؤهم في وقت أبكر - وهي فترة انقضت الآن. يعلم كل من يشتري حقوق الحيازة أن البائع ليس هو المالك، لذا من الحكمة حساب المدة على أساس عشرين عامًا، لا عشرة. وهذه السنوات العشرين ليست مجرد حيازة عادية، بل يجب أن تكون حيازة بنية التملك، دون أن يقطعها صاحب الحق.
هل سنوات عمل البائع مفيدة لك؟
هذا هو السؤال الذي يطرح نفسه على كل من تتاح له فرصة شراء "حقوق حيازة لأكثر من عشرين عامًا"، والإجابة تكمن في المادة 1206. أما بالنسبة للفترة الأطول المنصوص عليها في المادة 1211، فيمكن للحائز الحالي استكمال المدة المطلوبة "بإضافة سنوات حيازة الشخص أو الأشخاص الذين سبقوه، إذا حصل عليها منهم بموجب سند ملكية عام أو خاص، سواء بمقابل أو بدون مقابل". والتنازل هو سند ملكية خاص، لذا من حيث المبدأ، تُضاف سنوات البائع إلى سنواتك، وكذلك سنوات الشخص الذي باع له، شريطة توثيق كل حلقة في سلسلة الحيازة. المشكلة ليست في القاعدة، بل في الإثبات. فإذا كانت هناك، خلال تلك السنوات العشرين، فترات سكن فيها شخص ما كمستأجر أو حارس أو على سبيل الإعارة من المالك، فإن تلك السنوات لا تُحتسب ضمن سنوات الحيازة، لأن ذلك الشخص كان يحوز العقار نيابةً عن شخص آخر. اطلب الأوراق الخاصة بكل عملية نقل، وإيصالات الضرائب والمرافق على مر الزمن، والصور، والشهود الذين يمكنهم الإدلاء بشهادتهم حول تاريخ البدء، واحذر من السلاسل التي بها ثغرات.
ما هي إجراءات الحصول على سند ملكية؟
لا تُجرى إجراءات الحيازة بالتقادم في مكتب، بل تُرفع دعوى قضائية. يجب على المدعي إثبات حيازته للعقار طوال المدة المحددة، ونظرًا لاحتمالية عدم معرفة الطرف الآخر - سواء كان المالك المسجل أو ورثته أو أي طرف ذي مصلحة - يتم استدعاء جميع من يرون أنفسهم مخولين بالاعتراض على الدعوى عن طريق إعلان عام. في حال عدم حضور أي شخص، تعيّن المحكمة ممثلًا قانونيًا. كما يُشترط وجود مخطط مسح مُعدّ خصيصًا لهذا الغرض: تنص المادة 247 من القانون رقم 19.355 على أن تقوم المديرية الوطنية للسجل العقاري بتسجيل المخططات المستخدمة في دعاوى الحيازة بالتقادم في سجل مؤقت، لا يصبح دائمًا إلا بعد صدور حكم نهائي. يُسجّل الحكم الذي يُثبت ملكيتك للعقار في السجل العقاري، وعندها فقط تُصبح مالكًا له. لا يوجد إطار زمني مُعلن لهذه الإجراءات، إذ يعتمد الأمر على المحكمة والأدلة وما إذا كان هناك أي اعتراض. في حال حضور المالك المسجل واعتراضه على حيازتك، تتحول الدعوى إلى نزاع ذي نتيجة غير مؤكدة.
يتم دفع رسوم التدريب على القيادة مرتين
إنها تكلفة لا يأخذها أحد تقريبًا في الحسبان عند مقارنة الأسعار. يفرض البند 19 من النص الموحد DGI ضريبة نقل الملكية على نقل حقوق الحيازة على العقارات، موضحًا أنه "لأغراض ضريبية، سيتم اعتبارها نقلًا للملكية الكاملة": تُفرض الضريبة على النقل كما لو كان بيعًا، حيث يدفع الناقل 2% ويدفع المتلقي 2%. بعد ذلك، يُعدّ الحكم التصريحي بالحيازة العدائية حدثًا خاضعًا للضريبة، ويحدث في اليوم الذي يصبح فيه الحكم نهائيًا، ويُفرض على الشخص المُعلن مالكًا ضريبة مثل "دافعي الضرائب الآخرين"، بنسبة 4%. أضف هاتين الضريبتين إلى رسوم المحكمة، ورسوم المساح، ورسوم كاتب العدل قبل أن تقرر ما إذا كان السعر المنخفض لحقوق الحيازة صفقة رابحة حقًا، وقارن الإجمالي بتكلفة منزل بسند ملكية في نفس المنطقة.
إذا كنت وريثاً وتعيش في المنزل
يختلف كون المرء وارثًا عن كونه حائزًا، مع أنهما قد يتداخلان أحيانًا. إذا كان المنزل مسجلًا باسم شخص متوفى وكنتَ أحد ورثته، فإن الإجراء المعتاد هو إثبات الوصية، وليس الحيازة بالتقادم: إذ يُقرّ إثبات الوصية بك كوريث ويوزع التركة على جميع المستحقين لها. لا يُستبعد الادعاء بالحيازة بالتقادم ضد الورثة الآخرين، ولكن عليك إثبات حيازتك للعقار بصفتك المالك الوحيد طوال المدة، وليس بصفتك أحد الورثة المقيمين فيه بإذن من الآخرين، وهو ما سيُجادلون به تحديدًا. في المقابل، إذا كان المتوفى يحوز العقار دون سند ملكية، فإن الإرث يكون ملكية عامة، وتسمح لك المادة 1206 بإضافة مدة حيازته إلى مدة حيازتك. يُساعد دفع ضرائب العقار وفواتير الخدمات (الكهرباء والغاز) وغيرها من الخدمات في إثبات الحيازة، ولكنه وحده لا يجعلك مالكًا ولا يُغني عن رفع دعوى قضائية.