یہ کیا ہے اور کون فراہم کرتا ہے؟
مارگیج لون گھر کی خریداری کے لیے مالی معاونت کرتا ہے، اسی گھر کو ضمانت کے طور پر استعمال کرتے ہوئے: اگر آپ ادائیگی کرنا بند کر دیتے ہیں، تو قرض دہندہ پیش گوئی کر سکتا ہے۔ یوراگوئے میں، رہن کے قرضے BHU، خصوصی پبلک بینک، اور پانچ نجی بینکوں کی طرف سے پیش کیے جاتے ہیں: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank، اور BTG Pactual، جس نے HSBC کے Uruguayan آپریشنز کو حاصل کیا اور اب ان شرائط کو اپنی شرائط و ضوابط کے تحت شائع کرتا ہے۔ نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی قرض نہیں دیتی۔ یہ مارگیج لون گارنٹی فنڈ کا انتظام کرتا ہے، جو کہ حصہ لینے والے بینکوں کے قرضوں کے خلاف ریاست کی ضمانت ہے۔ اور ایک حیران کن کوتاہی ہے: BROU گھر کی خریداری کے لیے رہن کے قرضے پیش نہیں کرتا ہے۔ اس کی اپنی ویب سائٹ بتاتی ہے کہ BHU واحد عوامی بینک ہے جو رہن کے قرضے دینے کا مجاز ہے، اور جو کچھ وہ اپنے گاہکوں کو پیش کرتا ہے وہ BHU میں اس طرح کے قرض کے لیے درخواست دینے کی لاگت پر رعایت ہے۔
گائیڈ کے ایک حصے پر جائیں۔
کرنسی فیصلہ ہے، شرح سے پہلے۔
سب سے پہلے، اپنے قرض کے لیے پیمائش کی اکائی کو چیک کریں۔ BHU صرف انڈیکسڈ یونٹس میں قرض دیتا ہے۔ پانچ نجی قرض دہندہ یا تو انڈیکسڈ یونٹس (UI) یا ڈالر پیش کرتے ہیں۔ UI کو کنزیومر پرائس انڈیکس کے مطابق ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، اس لیے پیسو میں آپ کی ماہانہ ادائیگی مہنگائی کے ساتھ بڑھے گی چاہے آپ کی تنخواہ ایک جیسی ہی رہے۔ ایڈجسٹ ایبل یونٹ (UR) مختلف ہے: یہ اوسط اجرت کے انڈیکس کو ٹریک کرتا ہے، یہی وجہ ہے کہ UR میں پرانے قرضوں کا آج دستخط شدہ قرضوں سے موازنہ نہیں کیا جا سکتا۔ ڈالر میں، افراط زر کی کوئی ایڈجسٹمنٹ نہیں ہے، لیکن اگر آپ کو پیسو میں ادائیگی کی جاتی ہے، تو آپ پوری قدر میں کمی کو جذب کر لیتے ہیں، اور ڈالر میں شرحیں UI میں اسی شرح سے دو یا تین فیصد زیادہ ہوتی ہیں۔ ہم یہاں یونٹ کی موجودہ قیمت کو شامل نہیں کرتے ہیں کیونکہ یہ ہر ماہ تبدیل ہوتی ہے: انڈیکسڈ یونٹ کنورٹر کا استعمال کرتے ہوئے آج ہی اس کی قیمت چیک کریں اور اس موجودہ شرح کو استعمال کرتے ہوئے اپنی ماہانہ ادائیگی کو پیسو میں ایڈجسٹ کریں۔
ہر قرض دہندہ کیا شائع کرتا ہے۔
جدول اس چیز کو مرتب کرتا ہے جو آج ہر قرض دہندہ اپنی ویب سائٹ پر یا اپنے سرکاری بروشر میں شائع کرتا ہے، جو کہ وہ دستاویز ہے جو معاہدے کو کنٹرول کرتی ہے اور ہمیشہ لینڈنگ پیج کی سرخی سے میل نہیں کھاتی ہے۔ آپ جس چیز کا موازنہ کر رہے ہیں اس کی واضح تفہیم کے ساتھ اسے پڑھیں۔ شرحیں فی یونٹ کریڈٹ کی سالانہ موثر شرحیں ہیں، تقریباً سبھی "سے شروع" ہیں اور اس کا انحصار مدت، رقم، اور آیا آپ کی تنخواہ یا بینک میں دیگر مالی امداد ہے۔ ان کی مالی اعانت کا فیصد ادارے کی بنیاد پر، خریداری کی قیمت یا تشخیص شدہ قیمت کے خلاف ماپا جاتا ہے، نہ کہ آپ کی ادائیگی کے خلاف۔ اور آمدنی کی نسبت زیادہ سے زیادہ ماہانہ ادائیگی وہ فلٹر ہے جس میں زیادہ تر لوگوں کو شامل نہیں کیا جاتا ہے: یہ وہ حد ہے جسے بینک قبول کرے گا، یہ تجویز نہیں کہ آپ کو کتنی رقم ادا کرنی چاہیے۔ قطاروں میں سے کوئی بھی پیشکش کی نمائندگی نہیں کرتی ہے: وہ شائع شدہ شرائط و ضوابط ہیں، جن کی تصدیق صرف درخواست پر ہوتی ہے۔
| قرض دینے والا | کرنسی | سالانہ فیصد شرح (APR) | زیادہ سے زیادہ مدت | تک فنانس | آمدنی پر زیادہ سے زیادہ کوٹہ |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | صرف UI | UI: "ڈریم لون" لائن پر 4,50% سے، مدت، رقم اور پروفائل کے مطابق متغیر | 25 سال (اصلاح، 20) | قیمت کا 90٪؛ ڈریم لائن 100% تک حوالہ دیتی ہے۔ | ڈسپوزایبل آمدنی کا 25٪ |
| ANV / گارنٹی فنڈ (FGCH) | UI یا pesos، حصہ لینے والے بینک پر منحصر ہے۔ | یہ شرح شائع نہیں کرتا: حصہ لینے والا بینک اسے متعین کرتا ہے۔ | 25 سال کی عمر | 95%، کم از کم 5% کی پیشگی بچت کے ساتھ | 35% سے کم، بنیادی آمدنی کے ساتھ 100 UR سے زیادہ نہیں۔ |
| BROU: خریداری رہن فراہم نہیں کرتا ہے۔ | قابل اطلاق نہیں | رہن کی شرح شائع نہیں کرتا ہے۔ | قابل اطلاق نہیں | لاگو نہیں ہوتا: BHU سے مراد ہے اور کریڈٹ کے لیے درخواست دینے کی لاگت کو کم کرتا ہے۔ | کوٹہ آمدنی کا تناسب شائع نہیں کرتا ہے۔ |
| Itaú | UI | UI: پرسنل بینک یا مکمل پیکج کے ساتھ 3,75% سے | 30 سال کی عمر | رقبے کے لحاظ سے مارکیٹ ویلیو کا 80% | 35%، UI 10.000 کی کم از کم خاندانی آمدنی کے ساتھ |
| Santander | UI یا USD | 10 سال تک UI، 4,00%؛ 11 سے 30 سال تک، 4,75% | UI میں 30 سال | قیمت خرید کا 85% تک (80% عام عوام) | UI میں 35% اور USD میں 20% تک، کم از کم آمدنی UI 10.000 |
| BBVA | UI یا USD | USD 100.000 سے: UI 25 سال تک، 3,75%؛ USD 25 سال تک، 6,50% | 25 سال (300 قسطیں) | USD 150.000 سے زیادہ جائیدادوں پر 80%، اور 90% | UI میں 30%، ہولڈر سے $30.000 کی کم از کم آمدنی کے ساتھ |
| Scotiabank | UI یا USD | UI: 4,50% اور 4,65% طبقہ کے لحاظ سے (سرکاری کتابچہ) | 25 سال کی عمر | 90% پہلا گھر، 75% دوسرا گھر | شائع نہیں کرتا؛ $50.000 (UI) سے کم از کم خالص آمدنی |
| BTG Pactual (سابقہ HSBC) | UI یا USD | UI میں: USD 99.999 سے 500.000 تک کے قرضوں کے لیے 3,75% اور USD 30.000 سے 99.999 تک کے 4,75%؛ USD میں: 5,75% 20 سال کے لیے مقرر | UI میں 25 سال، USD میں 20 | 90% پہلا گھر (150.000 USD سے اوپر 80%) | 35%، کم از کم بنیادی آمدنی $60.000 برائے نام کے ساتھ |
بی ایچ یو اور گارنٹی فنڈ
El BHU presta en UI hasta 25 años para comprar o construir y 20 para reformar, con una cuota de hasta el 25 % del ingreso disponible para empleados y jubilados, 30 % si aceptás el débito de haberes y 20 % si vivís de otros ingresos. Su línea "Préstamo Soñado" arranca en 4,50 % de tasa efectiva anual y publica financiación de hasta el 100 % del valor de la vivienda. Pide 18 años cumplidos, no superar los 70 al terminar el préstamo y antigüedad laboral de 6 meses en el Estado o 2 años en el sector privado. El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que administra la ANV, es la vía para llegar al 95 % con un ahorro previo del 5 %: exige que el ingreso líquido del núcleo no supere las 100 UR y que la cuota quede por debajo del 35 %. La lista de bancos adheridos que publica la ANV nombra a BBVA, BHU, HSBC, Santander y Scotiabank, y no incluye ni al BROU ni a Itaú, sin explicación pública.
Itaú، Santander اور BBVA
Itaú presta en UI a 30 años, desde 3,75 % con el paquete Personal Bank o Full, financia hasta el 80 % del valor de mercado según la zona y pide un ingreso familiar mínimo de UI 10.000 con la cuota topeada en el 35 %. Santander llega también a 30 años en UI, pero sólo para nómina, Select, profesionales universitarios y empleados públicos: al público general le publica 20 años. Su cartilla marca 4,00 % hasta 10 años y 4,75 % de 11 a 30, financia hasta el 85 % del valor de compraventa, 80 % al público general, y admite 35 % de cuota en UI contra 20 % en dólares. BBVA topea en 25 años y 300 cuotas: desde USD 100.000 publica 3,75 % en UI y 6,50 % en dólares, financia el 80 % y sube al 90 % en propiedades de más de USD 150.000, con ingreso mínimo de $ 30.000 del titular y cuota del 30 % en UI.
Scotiabank اور BTG Pactual، پہلے HSBC
Scotiabank کا موجودہ قرضہ بروشر 25 سال کی مدت کے لیے، طبقہ کے لحاظ سے 4,50% اور 4,65% کی سالانہ موثر شرح سود کی فہرست دیتا ہے، جس میں پہلے گھر کے لیے 90% تک فنانسنگ اور ایک سیکنڈ کے لیے 75%، اور Unit قرض کے لیے $50.000 کی کم از کم خالص آمدنی۔ ان کی ویب سائٹ بیک وقت تنخواہ کے براہ راست جمع کے ساتھ "3,80% سے" شرحوں کی تشہیر کرتی ہے: یہ ایک ہی بینک کے دو مختلف اعداد و شمار ہیں، اور ہم یہاں بروشر سے ایک کو شائع کر رہے ہیں کیونکہ یہ وہ دستاویز ہے جو معاہدے کو کنٹرول کرتی ہے۔ موازنہ کرنے سے پہلے تاریخ کی کاپی کی درخواست کریں۔ BTG Pactual HSBC کی طرف سے پہلے پیش کردہ پروڈکٹ کو جاری رکھتا ہے اور 25 سال کے لیے USD 99.999 سے 500.000 تک کے قرضوں کے لیے 3,75% UI کی تشہیر کرتا ہے، اور USD 30.000 اور 99.999 کے درمیان قرضوں کے لیے 4,75%؛ ڈالر میں، 20 سال کے لیے زیادہ سے زیادہ شرح 5,75% مقرر ہے۔ یہ گھر کی پہلی خریداری کے 90% تک مالی اعانت فراہم کرتا ہے، USD 150.000 سے زیادہ جائیدادوں کے لیے 80% تک گرتا ہے، اور گھر کے لیے $60.000 کی معمولی آمدنی درکار ہوتی ہے۔ اس کے لون پروگرام کو گارنٹی فنڈ کے ذریعے فعال قرار دیا گیا ہے، لیکن ANV (نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی) اب بھی HSBC کی فہرست بناتا ہے نہ کہ BTG Pactual کو۔
جو کوٹہ میں شامل نہیں ہے۔
رہن کی ادائیگی وہ سب کچھ نہیں ہے جو آپ ادا کرتے ہیں۔ جائیداد کی منتقلی کا ٹیکس خریدار کے لیے 2% اور بیچنے والے کے لیے 2% ہے، اور DGI کا حساب زمین کی رجسٹری کی طرف سے مقرر کردہ اصل قیمت پر کیا جاتا ہے، مہنگائی (CPI) کے لیے ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، متفقہ قیمت پر نہیں۔ مکمل اختتامی اخراجات، بشمول نوٹری کی فیس، نوٹری فنڈ میں تعاون، سرٹیفکیٹس، اور ڈاک ٹکٹ، کا تخمینہ تقریباً 3% to 5% قیمت کے ہے: یہ مارکیٹ کا حوالہ ہے، کوئی سرکاری فیس نہیں، لہذا نوٹری سے تحریری بریک ڈاؤن کے لیے پوچھیں۔ پھر خود قرض کے اخراجات ہیں: تشخیص، جو بینک منظوری سے پہلے وصول کرتا ہے۔ بقایا بیلنس پر لائف انشورنس اور فائر انشورنس، سروے کیے گئے تمام بینکوں پر لازمی؛ ابتدا اور پروسیسنگ فیس؛ اور BCU کی طرف سے مقرر کردہ بقایا بیلنس پر ماہانہ چارج، جس کا کسی اشتہار میں ذکر نہیں کیا گیا ہے۔ اگر آپ کنڈومینیم میں خرید رہے ہیں تو، عام اخراجات شامل کریں۔
آپ کو کتنا کمانا ہے؟
یہاں تک کہ ایک ہی بینک کے اندر بھی کوئی ایک اصول نہیں ہے۔ شائع شدہ رینج آمدنی کے 20% سے 35% تک ہے: BHU ملازمین اور ریٹائر ہونے والوں کے لیے 25%، تنخواہ کے براہ راست ڈیبٹ کے ساتھ 30%، اور دیگر آمدنی کے لیے 20% کی اجازت دیتا ہے۔ Itaú، Santander in UI (انڈیکسڈ یونٹس) اور BTG Pactual 35% تک پہنچ گئے؛ BBVA UI میں 30% پر رہتا ہے اور ڈالر میں 15% تک گر جاتا ہے۔ جب قرض ڈالر میں ہوتا ہے تو Santander اسے 20% کم کرتا ہے۔ اس کے علاوہ، کم از کم آمدنی ہے: Itaú اور Santander میں خاندانی آمدنی کا UI 10.000، BBVA پر اکاؤنٹ ہولڈر کے لیے $30.000، Scotiabank پر $50.000 خالص آمدنی، اور BTG Pactual میں گھر کے لیے $60.000 برائے نام آمدنی۔ گارنٹی فنڈ مخالف طریقے سے کام کرتا ہے اور ایک حد مقرر کرتا ہے: اگر گھرانے کی خالص آمدنی 100 UR (Unidades Rejustables) سے زیادہ ہے، تو آپ نااہل ہیں۔ منزل تک پہنچنے کے لیے، آپ اپنے شریک حیات یا شریک مقروض کی آمدنی شامل کر سکتے ہیں۔
دستخط کرنے سے پہلے کیا پوچھنا ہے۔
میں نے تاریخ کے ساتھ قرض کا موجودہ معاہدہ مانگا ہے، نہ کہ لینڈنگ صفحہ کے ساتھ: Scotiabank اور Santander میں، کاروبار کے مالک کی معلومات اور سرکاری دستاویز مماثل نہیں ہیں۔ میں نے تمام چارجز کے ساتھ سالانہ فیصدی شرح (APR) کے لیے کہا اور مکمل امورٹائزیشن شیڈول، کیونکہ ایک ہی شرح کے ساتھ دو قرضوں کی قیمت بیمہ اور فیس کے لحاظ سے مختلف ہو سکتی ہے۔ تین چیزوں سے پوچھیں جو تقریباً کبھی بھی اشتہار میں نہیں ہیں: جلدی منسوخ کرنے پر کتنا خرچ آتا ہے، کیا اصل میں اصل فیس شامل کی جاتی ہے اور اس وجہ سے سود جمع ہوتا ہے، اور کیا سود پر VAT آپ کی کرنسی اور منزل میں مستثنیٰ ہے۔ گارنٹی فنڈ کے پرائس کیپس کی تصدیق کریں، جسے ANV (نیشنل ہاؤسنگ ایجنسی) ہر ماہ دوبارہ شائع کرتی ہے۔ ان سب کو ایک رہنما کے طور پر سمجھیں: یہ 16 ستمبر 2026 کو شائع ہونے والی شرائط ہیں، یہ بغیر اطلاع کے بدل جاتی ہیں، اور جو اعداد و شمار اہم ہیں وہ بینک آپ کو تحریری طور پر دیتا ہے۔