Qué es y quién presta
Un crédito hipotecario financia la compra de una vivienda dejando esa misma vivienda como garantía: si dejás de pagar, el acreedor puede ejecutar la hipoteca. En Uruguay prestan para comprar el BHU, que es el banco público especializado, y cinco bancos privados: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank y BTG Pactual, que se quedó con la operación uruguaya de HSBC y hoy publica esas condiciones bajo su propia cartilla. La Agencia Nacional de Vivienda no presta plata: administra el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, una garantía del Estado que se monta sobre el préstamo de un banco adherido. Y hay una ausencia que sorprende. El BROU no da crédito hipotecario de compra: su propia página dice que el BHU es el único banco público habilitado a otorgar préstamos hipotecarios, y lo que ofrece a sus clientes es una bonificación en el costo de solicitar ese crédito en el BHU.
La moneda es la decisión, antes que la tasa
Mirá primero en qué unidad queda la deuda. El BHU presta sólo en Unidades Indexadas; los cinco privados ofrecen UI o dólares. La UI se reajusta por el Índice de Precios al Consumo, así que tu cuota medida en pesos sube con la inflación aunque tu sueldo quede quieto. La Unidad Reajustable es otra cosa: sigue el Índice Medio de Salarios, y por eso los créditos viejos en UR no se comparan con los que se firman hoy. En dólares no hay ajuste por inflación, pero si cobrás en pesos asumís la devaluación entera, y en las cartillas relevadas la tasa en dólares está dos o tres puntos por encima de la misma línea en UI. No horneamos acá el valor de la unidad porque cambia todos los meses: mirá cuánto vale hoy en el conversor de Unidad Indexada y pasá tu cuota a pesos con la cifra del día.
Lo que publica cada prestamista
La tabla junta lo que cada uno publica hoy en su sitio o en su cartilla oficial, que es el documento que rige el contrato y no siempre coincide con el titular de la landing. Leéla sabiendo qué estás comparando. Las tasas son efectivas anuales sobre la unidad del crédito, casi todas son "desde" y dependen del plazo, del monto y de que tengas el paquete o el sueldo en el banco. El porcentaje que financian se mide contra el valor de compraventa o el de tasación según la institución, no contra lo que vos pagaste. Y la cuota máxima sobre el ingreso es el filtro que más gente deja afuera: es el techo que el banco acepta, no una recomendación de cuánto conviene comprometer. Ninguna fila es una oferta: son condiciones publicadas, que se confirman recién con una solicitud.
| Prestamista | Moneda | Tasa (TEA) | Plazo máximo | Financia hasta | Cuota máxima sobre el ingreso |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | UI exclusivamente | UI: desde 4,50 % en la línea "Préstamo Soñado", variable según plazo, monto y perfil | 25 años (reforma, 20) | 90 % del valor; la línea Soñado cita hasta el 100 % | 25 % del ingreso disponible |
| ANV / Fondo de Garantía (FGCH) | UI o pesos, según el banco adherido | no publica tasa: la fija el banco adherido | 25 años | 95 %, con ahorro previo mínimo del 5 % | menos del 35 %, con ingreso del núcleo que no supere 100 UR |
| BROU: no da hipotecario de compra | no aplica | no publica tasa hipotecaria | no aplica | no aplica: deriva al BHU y bonifica el costo de solicitar el crédito | no publica relación cuota-ingreso |
| Itaú | UI | UI: desde 3,75 % con paquete Personal Bank o Full | 30 años | 80 % del valor de mercado, según zona | 35 %, con ingreso familiar mínimo de UI 10.000 |
| Santander | UI o USD | UI hasta 10 años, 4,00 %; de 11 a 30 años, 4,75 % | 30 años en UI | hasta 85 % del valor de compraventa (80 % público general) | 35 % en UI y hasta 20 % en USD, ingreso mínimo UI 10.000 |
| BBVA | UI o USD | desde USD 100.000: UI hasta 25 años, 3,75 %; USD hasta 25 años, 6,50 % | 25 años (300 cuotas) | 80 %, y 90 % en propiedades de más de USD 150.000 | 30 % en UI, con ingreso mínimo de $ 30.000 del titular |
| Scotiabank | UI o USD | UI: 4,50 % y 4,65 % según segmento (cartilla oficial) | 25 años | 90 % primera vivienda, 75 % segunda | no publica; ingresos líquidos mínimos desde $ 50.000 (UI) |
| BTG Pactual (ex HSBC) | UI o USD | en UI: 3,75 % para préstamos de USD 99.999 a 500.000 y 4,75 % de USD 30.000 a 99.999; en USD: 5,75 % fijo a 20 años | 25 años en UI, 20 en USD | 90 % primera vivienda (80 % por encima de USD 150.000) | 35 %, con ingreso mínimo del núcleo $ 60.000 nominales |
El BHU y el Fondo de Garantía
El BHU presta en UI hasta 25 años para comprar o construir y 20 para reformar, con una cuota de hasta el 25 % del ingreso disponible para empleados y jubilados, 30 % si aceptás el débito de haberes y 20 % si vivís de otros ingresos. Su línea "Préstamo Soñado" arranca en 4,50 % de tasa efectiva anual y publica financiación de hasta el 100 % del valor de la vivienda. Pide 18 años cumplidos, no superar los 70 al terminar el préstamo y antigüedad laboral de 6 meses en el Estado o 2 años en el sector privado. El Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, que administra la ANV, es la vía para llegar al 95 % con un ahorro previo del 5 %: exige que el ingreso líquido del núcleo no supere las 100 UR y que la cuota quede por debajo del 35 %. La lista de bancos adheridos que publica la ANV nombra a BBVA, BHU, HSBC, Santander y Scotiabank, y no incluye ni al BROU ni a Itaú, sin explicación pública.
Itaú, Santander y BBVA
Itaú presta en UI a 30 años, desde 3,75 % con el paquete Personal Bank o Full, financia hasta el 80 % del valor de mercado según la zona y pide un ingreso familiar mínimo de UI 10.000 con la cuota topeada en el 35 %. Santander llega también a 30 años en UI, pero sólo para nómina, Select, profesionales universitarios y empleados públicos: al público general le publica 20 años. Su cartilla marca 4,00 % hasta 10 años y 4,75 % de 11 a 30, financia hasta el 85 % del valor de compraventa, 80 % al público general, y admite 35 % de cuota en UI contra 20 % en dólares. BBVA topea en 25 años y 300 cuotas: desde USD 100.000 publica 3,75 % en UI y 6,50 % en dólares, financia el 80 % y sube al 90 % en propiedades de más de USD 150.000, con ingreso mínimo de $ 30.000 del titular y cuota del 30 % en UI.
Scotiabank y BTG Pactual, el que era HSBC
La cartilla vigente de Scotiabank publica 4,50 % y 4,65 % de tasa efectiva anual según el segmento, a 25 años, con hasta 90 % de financiación en primera vivienda y 75 % en la segunda, e ingresos líquidos mínimos desde $ 50.000 en la línea en UI. Su página comercial anuncia al mismo tiempo "desde 3,80 %" con sueldo domiciliado: son dos cifras distintas del mismo banco y acá publicamos la de la cartilla, porque es el documento que rige el contrato. Pedila fechada antes de comparar. BTG Pactual continúa el producto que vendía HSBC y publica 3,75 % en UI de USD 99.999 a 500.000 a 25 años, 4,75 % entre USD 30.000 y 99.999; en dólares topea en 20 años, a 5,75 % fijo. Financia hasta el 90 % de la primera vivienda, baja al 80 % por encima de USD 150.000 y pide $ 60.000 nominales de ingreso del núcleo. Su cartilla se declara operativa del Fondo de Garantía, pero la ANV todavía lista a HSBC y no a BTG Pactual.
Lo que no entra en la cuota
La cuota no es todo lo que pagás. El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales es del 2 % para el comprador y 2 % para el vendedor, y la DGI lo calcula sobre el valor real que fija Catastro, actualizado por el IPC, no sobre el precio que pactaste. La escrituración completa, con honorario del escribano, aporte a la Caja Notarial, certificados y timbres, se cita en torno al 3 % a 5 % del precio: es una referencia de mercado, no un arancel oficial, así que pedile al escribano una liquidación por escrito. Después vienen los costos del propio crédito: la tasación, que el banco cobra antes de aprobar; el seguro de vida sobre el saldo deudor y el de incendio, obligatorios en todos los bancos relevados; los gastos de otorgamiento y estudio, y un cargo mensual sobre el saldo fijado por el BCU que no aparece en ningún aviso. Si comprás en propiedad horizontal, sumá los gastos comunes.
Cuánto tenés que ganar
No hay una regla única, ni siquiera dentro del mismo banco. La banda publicada va del 20 % al 35 % del ingreso: el BHU admite 25 % para empleados y jubilados, 30 % con débito de haberes y 20 % para otros ingresos; Itaú, Santander en UI y BTG Pactual llegan al 35 %; BBVA se queda en 30 % en UI y baja al 15 % en dólares; Santander corta en 20 % cuando el crédito es en dólares. A eso se suma un piso de ingreso: UI 10.000 de ingreso familiar en Itaú y en Santander, $ 30.000 del titular en BBVA, desde $ 50.000 líquidos en Scotiabank y $ 60.000 nominales del núcleo en BTG Pactual. El Fondo de Garantía va al revés y pone un techo: si el ingreso líquido del núcleo pasa las 100 UR, quedás afuera. Para llegar al piso podés sumar el ingreso del cónyuge o de un codeudor.
Qué preguntar antes de firmar
Pedí la cartilla vigente con fecha, no la landing: en Scotiabank y en Santander el titular comercial y el documento oficial no dicen lo mismo. Pedí la tasa efectiva anual con todos los cargos adentro y la tabla de amortización completa, porque dos créditos con la misma tasa terminan costando distinto según los seguros y las comisiones. Preguntá tres cosas que casi nunca están en el aviso: cuánto cuesta cancelar antes de tiempo, si la comisión de apertura se suma al capital financiado y por lo tanto paga intereses, y si el IVA sobre los intereses está exonerado en tu moneda y destino. Confirmá los topes de precio del Fondo de Garantía, que la ANV republica todos los meses. Tomá todo esto como orientación: son condiciones publicadas al 16 de setiembre de 2026, cambian sin aviso y la cifra que manda es la que el banco te dé por escrito.