قضایی یا ANV: دو مزایده با قوانین متفاوت
تقریباً هر چیزی که در اروگوئه به حراج گذاشته می‌شود، از یکی از دو در وارد می‌شود. حراج قضایی توسط دادگاه به عنوان بخشی از روند سلب مالکیت - چه علیه یک بانک، شهرداری یا هر طلبکاری که بدهی را اجرا می‌کند - دستور داده می‌شود و قوانین آن در آیین‌نامه عمومی آیین دادرسی آمده است. رایج‌ترین نوع حراج فراقضایی که عموم مردم می‌بینند، حراج آژانس ملی مسکن است: این آژانس املاک موجود در سبد وام مسکن خود را بدون نظارت قضایی، طبق مواد 80 و 81 منشور ارگانیک BHU، همانطور که در قانون 18.125 به آن اشاره شده است، می‌فروشد که در اطلاعیه‌های خود به آن اشاره شده است. در هر دو مورد، چکش حراج توسط یک حراج‌گذار پایین آورده می‌شود و این فرآیند توسط قانون خاص خود اداره می‌شود: حکم-قانون 15.508 مستلزم ثبت در ثبت ملی حراج‌گذاران است، حکم می‌کند که حراج به صورت شخصی و با صدای بلند انجام شود و حراج‌گذار را از خرید املاک مورد حراج منع می‌کند. قبل از بررسی قیمت‌ها، بررسی کنید که کدام یک از این دو است، زیرا مبلغ سپرده، کمیسیون، شرایط و اینکه چه کسی مسئول بدهی‌ها است، متفاوت است.
به بخشی از راهنما بروید
نحوه عملکرد حراج قضایی: سپرده، موجودی و سند
ماده 387 از قانون آیین دادرسی عمومی (CGP) انتشار آگهی حراج را در روزنامه رسمی، وب‌سایت شعبه قضایی و یک روزنامه محلی الزامی می‌کند. در این آگهی باید ذکر شود که حراج «بدون رزرو و به بالاترین پیشنهاد دهنده» است: هیچ حداقل قیمت تضمین شده‌ای وجود ندارد. در حراج، بالاترین پیشنهاد دهنده پیش‌پرداختی را واریز می‌کند که مبلغ آن توسط دادگاه تعیین می‌شود و نمی‌تواند کمتر از 10% از پیشنهاد آنها باشد. مابقی مبلغ باید ظرف بیست روز تقویمی پس از ابلاغ حکم دادگاه مبنی بر تأیید حراج، که توسط تعطیلات دادگاه یا هفته گردشگری قطع نمی‌شود، پرداخت شود. سند ظرف سی روز با دفتر اسناد رسمی تعیین شده امضا می‌شود. کمیسیون حراج‌گذار توسط دیوان عالی کشور در قطعنامه 7.883 از 2016 تعیین می‌شود: 3% توسط خریدار و 1% توسط فروشنده برای املاک و مستغلات، بر اساس قیمت نهایی فروش، پرداخت می‌شود. اگر مبلغ باقیمانده را پرداخت نکنید یا انتقال سند را تکمیل نکنید، ماده 390 صریح است: «پیشنهاد باطل تلقی شده و سپرده ضبط خواهد شد» و با پیشنهاد دهنده دوم تماس گرفته خواهد شد. همین قانون در دیگری را نیز می‌بندد: شما نمی‌توانید از تکمیل انتقال سند «با ادعای نقص سند قبل از حراج» خودداری کنید. به همین دلیل است که سند قبل از بالا بردن دست شما بررسی می‌شود.
نحوه کار حراج ANV
ANV مزایده‌های خود را در روزنامه رسمی و وب‌سایت خود، با شرایط زیر از سپتامبر 2026 منتشر می‌کند: پیشنهاد اولیه 50% از ارزش ارزیابی شده، سپرده 5% از پیشنهاد و کمیسیون حراج‌گذار 1% به علاوه مالیات بر ارزش افزوده است که به طور قابل توجهی کمتر از حراج دادگاهی است. مبلغ اضافی برای هزینه‌های حراج، که در اطلاعیه مشخص شده و در قیمت لحاظ نشده است، نیز در زمان حراج قابل پرداخت است. اگر حراج خارج از پایتخت برگزار شود، ANV اعلام می‌کند که به دلیل قوانین 12.700 و 16.694، 1% اضافی اضافه خواهد شد. مهلت‌ها توسط هر اطلاعیه تعیین می‌شوند که خود ANV از آن به عنوان مرجع اجباری یاد می‌کند: وب‌سایت آن اعلام می‌کند که مهلت پرداخت مانده حساب عموماً پنج روز کاری است و اطلاعیه آوریل 2026 ده روز از زمان تأیید حراج برای پرداخت مانده حساب و ده روز از زمان اعلام ANV برای امضای سند را مجاز می‌داند و پرداخت‌های مربوط به حراج در ساعات کاری 72 با جریمه جریمه به حساب واریز می‌شود. تأمین مالی در واحدهای فهرست‌بندی شده تا سقف مشخص شده در اطلاعیه عمومی در دسترس است و فقط برای بالاترین پیشنهاد دهنده باز است. کارمندان ANV، همسران آنها و هر کسی که وام موجود در سیستم مسکن عمومی دارد، واجد شرایط پیشنهاد قیمت نیستند.
| نقطه | حراج قضایی | حراج ANV |
|---|---|---|
| پایه | بدون حداقل پیشنهاد، به بالاترین پیشنهاد دهنده | 50٪ از ارزش ارزیابی شده |
| اقدام ورود | دادگاه آن را تعیین می‌کند، حداقل 10٪ از مبلغ پیشنهادی | 5٪ از مبلغ پیشنهادی |
| کمیسیون قابل پرداخت توسط خریدار | 3٪ از ارزش به دست آمده (توافقنامه 7.883 سال 2016) | 1٪ از مبلغ پیشنهادی به علاوه مالیات بر ارزش افزوده؛ در داخل کشور، 1٪ دیگر طبق قانون |
| تعادل قیمت | 20 روز تقویمی از ابلاغیه تأیید | شخصی که حکم را صادر می‌کند: عموماً پنج روز کاری؛ ده روز در مورد آوریل 2026 |
| نوشتن | ظرف 30 روز، با حضور سردفتر تعیین‌شده | کسی که حکم را صادر می‌کند: ده روز از ابلاغیه ANV در آوریل 2026 |
| کجا منتشر شده است | روزنامه رسمی، پایگاه اطلاع‌رسانی قوه قضائیه و یک روزنامه محلی | روزنامه رسمی و وب‌سایت ANV |
کدام بدهی‌های مربوط به ملک به شما تعلق می‌گیرد؟
این سوالی است که اگر به آن پاسخ نادرست داده شود، بیشترین هزینه را به همراه دارد. در حراجی‌های ANV در مونته‌ویدئو، قانون نوشته شده است، اما رایگان نیست: به‌طورکلی، مالیات بر دارایی، مالیات‌های جمع‌آوری‌شده مشترک و مالیات آموزش ابتدایی در هزینه‌های حراج گنجانده شده‌اند که شما آنها را در محل و به‌طور جداگانه از قیمت پرداخت می‌کنید و ANV پرداخت آنها را بر عهده می‌گیرد. در سایر بخش‌ها، خود آژانس هشدار می‌دهد که این روش ممکن است متفاوت باشد. اطلاعیه آوریل 2026 مشخص می‌کند که ANV مسئول پرداخت، تا تاریخ حراج و «منحصرا» مالیات عمومی شهرداری، مالیات بر دارایی، هزینه بهداشت و مالیات آموزش ابتدایی است. هر چیز دیگری که در زمان بسته شدن معامله بدهکار است - آب و برق، هزینه‌های ملک، اتصال بهداشت - بر عهده خریدار است و ANV روشن می‌کند که بدهی هزینه‌های مشترک نیز بر عهده خریدار است، بنابراین قبل از پیشنهاد قیمت باید آن را از مدیریت ساختمان درخواست کنید. در یک حراج قضایی، هیچ پاسخ واحدی وجود ندارد: در اطلاعیه مشخص شده است که قیمت شامل چه مواردی می‌شود و شما مسئول چه مواردی خواهید بود، و توصیه می‌شود قبل از حراج، ارزیابی مالیات بر دارایی و گزارش مدیر را درخواست کنید. این بدهی‌ها از پیشنهاد شما کسر می‌شوند؛ آنها بعداً کشف نمی‌شوند.
اگر خانه اشغال شده باشد
بسیاری از املاک در حالی به حراج گذاشته می‌شوند که هنوز افرادی در آنجا زندگی می‌کنند و خریدار قبل از دریافت کلیدها، هزینه را پرداخت می‌کند. فرمان ANV (آژانس ملی مسکن) در آوریل 2026 صراحتاً بیان می‌کند: "وضعیت سکونت ملک مشخص نیست." ANV متعهد می‌شود از اختیارات اعطا شده توسط منشور BHU (بانک ملی مسکن) برای تحویل ملک خالی استفاده کند، اما توضیح می‌دهد که این فرآیند "تأثیر بر تعهد بالاترین پیشنهاد دهنده برای پرداخت قیمت کامل و اجرای سند فروش نخواهد داشت" و در وب‌سایت خود مجدداً تأکید می‌کند که سند مستقل از تحویل ملک است. در عمل، این بدان معناست که شما مبلغ کامل را پرداخت خواهید کرد و سند را در مهلت‌های مقرر امضا خواهید کرد، حتی اگر ملک هنوز مسکونی باشد و زمان تا زمانی که بتوانید آن را تخلیه کنید، خارج از کنترل شما باشد: ANV توضیح می‌دهد که برای بازپس‌گیری ملک، باید یک فرآیند قانونی را آغاز کند که از نظر آماری بین شش تا ده ماه طول می‌کشد. اگر در این مدت جایی برای زندگی ندارید، یا اگر قصد دارید آن را برای پرداخت وام اجاره دهید، هزینه آن ماه‌ها می‌تواند بیشتر از مبلغی باشد که از قیمت خرید پس‌انداز کرده‌اید. در یک حراج دادگاهی، قبل از پیشنهاد قیمت، از حراج‌گذار بپرسید که پرونده چه اطلاعاتی در مورد ساکنان فاش می‌کند.
آنچه که قبل از پیشنهاد قیمت نمی‌توانید بررسی کنید
یک فروش معمولی به شما چند هفته فرصت می‌دهد تا از ملک بازدید کنید، سند مالکیت را بررسی کنید و مذاکره کنید. حراج سلب مالکیت این کار را نمی‌کند. اطلاعیه ANV (آژانس ملی مسکن) بیان می‌کند که ملک "در وضعیت فعلی حفاظت و وضعیت قانونی خود از تاریخ حراج فروخته می‌شود" و آژانس را از مسئولیت مبرا می‌کند. علاوه بر این، در یک حراج قضایی، ماده 390 قانون آیین دادرسی عمومی (CGP) شما را از امتناع از انتقال سند مالکیت به دلیل نقص‌های قبلی سند مالکیت منع می‌کند. از آنجایی که اغلب نمی‌توانید وارد شوید، کاری که می‌توانید انجام دهید این است که کل اطلاعیه را بخوانید، شماره ثبت ملک را درخواست کنید، مالیات‌های معوقه را بررسی کنید، اگر ملک یک آپارتمان است با مدیریت ساختمان صحبت کنید، به محله و نمای ساختمان نگاه کنید و از حراج‌گذار هر آنچه را که در مورد وضعیت آن می‌دانند بپرسید. بدترین حالت ممکن را محاسبه کنید: قیمت، ودیعه، کمیسیون، هزینه‌های حراج، انتقال سند مالکیت و مالیات، تعمیرات بدون دیدن فضای داخلی و ماه‌ها بدون امکان استفاده از آن. اگر پس از آن محاسبه، هنوز هم معامله‌ای مقرون به صرفه باشد، تنها در آن صورت است که یک فرصت واقعی محسوب می‌شود.