چیست و چه کسی آن را ارائه می‌دهد؟
وام مسکن، خرید خانه را تأمین مالی می‌کند و از همان خانه به عنوان وثیقه استفاده می‌کند: اگر پرداخت‌ها را متوقف کنید، وام‌دهنده می‌تواند ملک را توقیف کند. در اروگوئه، وام‌های مسکن توسط BHU، بانک دولتی تخصصی، و پنج بانک خصوصی ارائه می‌شوند: Itaú، Santander، BBVA، Scotiabank و BTG Pactual که عملیات اروگوئه‌ای HSBC را خریداری کرده و اکنون این شرایط را تحت شرایط و ضوابط خود منتشر می‌کند. آژانس ملی مسکن وام نمی‌دهد؛ بلکه صندوق ضمانت وام مسکن را مدیریت می‌کند، یک ضمانت دولتی که در برابر وام‌های بانک‌های شرکت‌کننده تضمین شده است. و یک نکته‌ی غافلگیرکننده وجود دارد: BROU وام مسکن برای خرید خانه ارائه نمی‌دهد. وب‌سایت خود این آژانس اعلام می‌کند که BHU تنها بانک دولتی مجاز به اعطای وام مسکن است و آنچه به مشتریان خود ارائه می‌دهد، تخفیف در هزینه درخواست چنین وامی در BHU است.
به بخشی از راهنما بروید
ارز، قبل از نرخ، تصمیم گیرنده است.
ابتدا، واحد اندازه‌گیری وام خود را بررسی کنید. BHU فقط با واحدهای شاخص‌گذاری شده وام می‌دهد؛ پنج وام‌دهنده خصوصی یا واحدهای شاخص‌گذاری شده (UI) یا دلار ارائه می‌دهند. UI طبق شاخص قیمت مصرف‌کننده تنظیم می‌شود، بنابراین پرداخت ماهانه شما به پزو با تورم افزایش می‌یابد، حتی اگر حقوق شما ثابت بماند. واحد قابل تنظیم (UR) متفاوت است: این واحد شاخص میانگین دستمزد را دنبال می‌کند، به همین دلیل است که وام‌های قدیمی‌تر در UR با وام‌های امروزی قابل مقایسه نیستند. به دلار، هیچ تعدیل تورمی وجود ندارد، اما اگر به پزو پرداخت شوید، کل کاهش ارزش را متحمل می‌شوید و نرخ‌ها به دلار دو یا سه درصد بیشتر از همان نرخ در UI هستند. ما ارزش فعلی واحد را در اینجا لحاظ نمی‌کنیم زیرا هر ماه تغییر می‌کند: ارزش آن را امروز با استفاده از مبدل واحد شاخص‌گذاری شده بررسی کنید و پرداخت ماهانه خود را با استفاده از آن نرخ فعلی به پزو تنظیم کنید.
آنچه هر وام دهنده منتشر می کند
این جدول، آنچه را که هر وام‌دهنده امروز در وب‌سایت یا بروشور رسمی خود منتشر می‌کند، گردآوری کرده است، که سندی است که قرارداد را تنظیم می‌کند و همیشه با تیتر صفحه فرود مطابقت ندارد. آن را با درک روشنی از آنچه مقایسه می‌کنید، بخوانید. نرخ‌ها، نرخ‌های مؤثر سالانه برای هر واحد اعتبار هستند، تقریباً همه "از" شروع می‌شوند و به مدت، مبلغ و اینکه آیا حقوق یا سایر حمایت‌های مالی خود را در بانک دارید یا خیر، بستگی دارند. درصدی که آنها تأمین مالی می‌کنند، بسته به موسسه، بر اساس قیمت خرید یا ارزش ارزیابی شده سنجیده می‌شود، نه بر اساس آنچه شما پرداخت کرده‌اید. و حداکثر پرداخت ماهانه نسبت به درآمد، فیلتری است که اکثر افراد را مستثنی می‌کند: این سقفی است که بانک می‌پذیرد، نه توصیه‌ای در مورد میزان تعهد شما. هیچ یک از ردیف‌ها نشان دهنده یک پیشنهاد نیستند: آنها شرایط و ضوابط منتشر شده هستند که فقط پس از درخواست تأیید می‌شوند.
| وام دهنده | ارز | نرخ درصد سالانه (APR) | حداکثر مدت | تامین مالی تا | حداکثر سهمیه درآمدی |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | فقط رابط کاربری | رابط کاربری: از 4,50٪ در ردیف «وام رویایی»، متغیر بر اساس مدت، مبلغ و مشخصات | 25 سال (اصلاحات، 20 سال) | 90٪ ارزش؛ خط رویایی تا 100٪ قیمت‌گذاری می‌کند. | 25٪ از درآمد قابل تصرف |
| صندوق ضمانت ANV / (FGCH) | UI یا پزو، بسته به بانک شرکت کننده | این نرخ را منتشر نمی‌کند: بانک مشارکت‌کننده آن را تعیین می‌کند. | 25 ساله | 95٪، با حداقل 5٪ تخفیف قبلی | کمتر از 35٪، با درآمد اصلی حداکثر 100 یورو |
| BROU: وام خرید ارائه نمی‌دهد | قابل اجرا نیست | نرخ وام مسکن را منتشر نمی‌کند | قابل اجرا نیست | اعمال نمی‌شود: به BHU اشاره دارد و هزینه درخواست اعتبار را کاهش می‌دهد | نسبت سهمیه به درآمد را منتشر نمی‌کند |
| ایتائو | UI | رابط کاربری: از 3,75٪ با حساب شخصی یا بسته کامل | 30 ساله | 80٪ از ارزش بازار، بسته به منطقه | 35 %، با حداقل درآمد خانواده UI 10.000 |
| Santander | رابط کاربری یا دلار آمریکا | بی‌اختیاری ادراری تا 10 سال، 4,00٪؛ از 11 تا 30 سال، 4,75٪ | 30 سال در رابط کاربری | تا 85٪ از قیمت خرید (80٪ برای عموم) | 35 % به صورت UI و تا 20 % به دلار آمریکا، حداقل درآمد UI 10.000 |
| BBVA | رابط کاربری یا دلار آمریکا | از دلار آمریکا 100.000: از UI تا 25 سال، 3,75 %؛ تا 25 سال، 6,50 % | 25 سال (300 قسط) | 80% و 90% برای املاکی با ارزش بیش از 150.000 دلار آمریکا | 30 % در UI، با حداقل درآمد $30.000 از دارنده |
| Scotiabank | رابط کاربری یا دلار آمریکا | UI: بسته به بخش (دفترچه رسمی) 4,50٪ و 4,65٪ | 25 ساله | 90٪ خانه اول، 75٪ خانه دوم | منتشر نمی‌کند؛ حداقل درآمد خالص از $50.000 (UI) |
| BTG Pactual (قبلاً HSBC) | رابط کاربری یا دلار آمریکا | در رابط کاربری: 3,75 % برای وام‌های از 99.999 تا 500.000 دلار آمریکا و 4,75 % برای وام‌های از 30.000 تا 99.999 دلار آمریکا؛ به دلار آمریکا: 5,75 % ثابت تا 20 سال | 25 سال سابقه در UI، 20 سال سابقه به دلار آمریکا | 90 درصد خانه اولی (80 درصد بالای دلار آمریکا 150.000) | 35 %، با حداقل درآمد اصلی $ 60.000 اسمی |
BHU و صندوق ضمانت
بانک BHU (بانک هیپوتکاریو دل اروگوئه) وام‌هایی را در قالب واحدهای شاخص‌گذاری شده (UI) تا سقف 25 سال برای خرید یا ساخت خانه و 20 سال برای بازسازی ارائه می‌دهد، با پرداخت ماهانه تا 25% از درآمد قابل تصرف برای کارمندان و بازنشستگان، 30% در صورت پذیرش بدهی مستقیم از حقوق خود، و 20% در صورت اتکا به سایر درآمدها. برنامه "وام رویایی" آن با نرخ مؤثر سالانه 4,50% شروع می‌شود و تأمین مالی تا 100% از ارزش ملک را ارائه می‌دهد. حداقل سن 18، حداقل سن 70 در پایان مدت وام و 6 ماه سابقه کار در بخش دولتی یا 2 سال در بخش خصوصی را الزامی می‌کند. صندوق ضمانت وام مسکن، که توسط ANV (آژانس ملی مسکن) اداره می‌شود، راهی برای رسیدن به 95% با پس‌انداز قبلی 5% است: این صندوق مستلزم آن است که درآمد خالص خانوار از 100 UR (Unidades Reajustables) تجاوز نکند و پرداخت ماهانه کمتر از 35% باشد. فهرست بانک‌های مشارکت‌کننده که توسط ANV منتشر شده است، BBVA، BHU، HSBC، Santander و Scotiabank را نام می‌برد و BROU یا Itaú را شامل نمی‌شود، بدون توضیح عمومی.
ایتائو، Santander و BBVA
ایتائو وام‌هایی را در قالب وام‌های مدت‌دار (UI) برای سال‌های 30 ارائه می‌دهد که از 3,75% با بسته بانکی شخصی یا کامل شروع می‌شود. این وام‌ها بسته به منطقه، تا 80% از ارزش بازار را تأمین مالی می‌کنند و حداقل درآمد خانواده 10.000 UI با اقساط محدود 35% را الزامی می‌دانند. ایتائو همچنین وام‌هایی را برای سال‌های Santander در قالب وام‌های مدت‌دار (UI) برای سال‌های 30 ارائه می‌دهد، اما فقط برای حقوق و دستمزد، متخصصان دانشگاه و کارمندان دولتی. برای عموم مردم، وام‌هایی را برای سال‌های 20 ارائه می‌دهد. نمونه کارهای آن 4,00% تا سال‌های 10 و 4,75% از 11 تا 30 را نشان می‌دهد. این وام‌ها تا 85% از قیمت خرید، 80% برای عموم مردم تأمین مالی می‌کنند و امکان اقساط 35% در قالب وام‌های مدت‌دار (UI) در مقابل 20% را به دلار فراهم می‌کنند. BBVA به سال‌های 25 و اقساط 300 محدود می‌شود: 100.000 از دلار آمریکا، 3,75 % را به صورت UI و 6,50 % را به دلار منتشر می‌کند، 80 % را تأمین مالی می‌کند و در املاک بیش از 150.000 دلار آمریکا تا 90 % افزایش می‌یابد، با حداقل درآمد 30.000 دلار آمریکا برای دارنده و یک قسط 30 % در UI.
Scotiabank و BTG Pactual، که قبلاً HSBC بود
La cartilla vigente de Scotiabank publica 4,50 % y 4,65 % de tasa efectiva anual según el segmento, a 25 años, con hasta 90 % de financiación en primera vivienda y 75 % en la segunda, e ingresos líquidos mínimos desde $ 50.000 en la línea en UI. Su página comercial anuncia al mismo tiempo "desde 3,80 %" con sueldo domiciliado: son dos cifras distintas del mismo banco y acá publicamos la de la cartilla, porque es el documento que rige el contrato. Pedila fechada antes de comparar. BTG Pactual continúa el producto que vendía HSBC y publica 3,75 % en UI de USD 99.999 a 500.000 a 25 años, 4,75 % entre USD 30.000 y 99.999; en dólares topea en 20 años, a 5,75 % fijo. Financia hasta el 90 % de la primera vivienda, baja al 80 % por encima de USD 150.000 y pide $ 60.000 nominales de ingreso del núcleo. Su cartilla se declara operativa del Fondo de Garantía, pero la ANV todavía lista a HSBC y no a BTG Pactual.
آنچه در سهمیه لحاظ نشده است
پرداخت وام مسکن تمام چیزی نیست که شما پرداخت می‌کنید. مالیات انتقال ملک برای خریدار 2% و برای فروشنده 2% است و DGI بر اساس ارزش واقعی تعیین شده توسط اداره ثبت اسناد و املاک، تعدیل شده با تورم (CPI)، محاسبه می‌شود، نه بر اساس قیمت توافق شده. هزینه‌های کامل نهایی، شامل حق‌الزحمه دفتردار، کمک‌های مالی به صندوق دفتردار، گواهی‌ها و تمبرها، حدود 3% تا 5% از قیمت تخمین زده می‌شود: این یک مرجع بازار است، نه یک هزینه رسمی، بنابراین از دفتردار اسناد رسمی بخواهید که جزئیات کتبی را ارائه دهد. سپس هزینه‌های خود وام وجود دارد: ارزیابی، که بانک قبل از تأیید دریافت می‌کند؛ بیمه عمر برای مانده بدهی و بیمه آتش‌سوزی، که در تمام بانک‌های مورد بررسی اجباری است؛ هزینه‌های مبدا و پردازش؛ و هزینه ماهانه برای مانده بدهی تعیین شده توسط BCU که در هیچ تبلیغی ذکر نشده است. اگر در حال خرید آپارتمان هستید، هزینه‌های مشترک را اضافه کنید.
چقدر باید درآمد داشته باشید؟
هیچ قانون واحدی وجود ندارد، حتی در یک بانک. محدوده منتشر شده از 20٪ تا 35٪ درآمد متغیر است: BHU برای کارمندان و بازنشستگان 25٪، 30٪ با بدهی مستقیم از حقوق و دستمزد و 20٪ برای سایر درآمدها را مجاز می‌داند؛ Itaú، Santander در UI (واحدهای شاخص‌گذاری شده) و BTG Pactual به 35٪ می‌رسند؛ BBVA در UI 30٪ باقی می‌ماند و به 15٪ به دلار کاهش می‌یابد؛ Santander وقتی وام به دلار باشد، آن را به 20٪ کاهش می‌دهد. علاوه بر این، حداقل درآمد وجود دارد: UI 10.000 درآمد خانواده در Itaú و Santander، 30.000 دلار برای دارنده حساب در BBVA، 50.000 دلار درآمد خالص در Scotiabank و 60.000 دلار درآمد اسمی برای خانوار در BTG Pactual. صندوق ضمانت به روش معکوس عمل می‌کند و یک سقف تعیین می‌کند: اگر درآمد خالص خانوار از 100 UR (Unidades Reajustables) بیشتر شود، شما واجد شرایط نیستید. برای رسیدن به حداقل، می‌توانید درآمد همسر یا یکی از بدهکاران مشترک را اضافه کنید.
قبل از امضا چه باید پرسید
من قرارداد وام فعلی را به همراه تاریخ درخواست کردم، نه صفحه اصلی: در Scotiabank و Santander، اطلاعات صاحب کسب و کار و سند رسمی با هم مطابقت ندارند. من نرخ درصد سالانه (APR) را با احتساب تمام هزینه‌ها و برنامه کامل استهلاک درخواست کردم، زیرا دو وام با نرخ یکسان می‌توانند بسته به بیمه و هزینه‌ها، در نهایت هزینه‌های متفاوتی داشته باشند. سه مورد را بپرسید که تقریباً هرگز در آگهی ذکر نمی‌شوند: هزینه لغو زودهنگام چقدر است، آیا هزینه اولیه به اصل وام اضافه می‌شود و بنابراین سود به آن تعلق می‌گیرد، و آیا مالیات بر ارزش افزوده سود در ارز و مقصد شما معاف است یا خیر. سقف قیمت صندوق ضمانت را که ANV (آژانس ملی مسکن) هر ماه منتشر می‌کند، تأیید کنید. همه اینها را به عنوان راهنما در نظر بگیرید: اینها شرایطی هستند که از 16 سپتامبر 2026 منتشر شده‌اند، بدون اطلاع قبلی تغییر می‌کنند و رقمی که مهم است رقمی است که بانک به صورت کتبی به شما می‌دهد.