وقتی حقوق مالکیت را به شما می‌فروشند، چه چیزی به شما می‌فروشند؟
تصرف با مالکیت یکسان نیست. تصرف، داشتن چیزی با نیت مالکیت است، چه توسط خود شخص و چه از طریق دیگری به نام خود؛ از سوی دیگر، مالکیت املاک و مستغلات با سندی که در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است، اثبات می‌شود. وقتی کسی حق تصرف یک قطعه زمین یا خانه را به شما می‌فروشد، خود ملک را به شما نمی‌فروشد - اگر مالک آن بود، یک فروش استاندارد را در دفتر اسناد رسمی انجام می‌داد -: آنها وضعیت واقعی، شغل و مدت زمانی را که در آن سکونت داشته‌اند، منتقل می‌کنند. مالک ثبت شده شخص دیگری باقی می‌ماند. انتقال به صورت کتبی انجام می‌شود، اما در میان اقدامات ثبت شده در بخش املاک و مستغلات اداره ثبت املاک ظاهر نمی‌شود: لیست موجود در ماده 17 قانون 16.871 به انتقال مالکیت، قولنامه‌ها، توقیف اموال، دعاوی و احکام و اجاره‌ها اشاره می‌کند، اما به تصرف اشاره‌ای نمی‌کند. برای تبدیل آن به مالکیت، مرور زمان باید منقضی شود و قاضی باید آن را اعلام کند. هر چیزی که قبل از آن حکم پرداخت می‌کنید، پولی است که در یک انتظار سرمایه‌گذاری شده است.
به بخشی از راهنما بروید
چند سال طول می‌کشد تا یک ملک مشمول مرور زمان شود؟
قانون مدنی دو محدودیت زمانی برای کسب مالکیت املاک و مستغلات تعیین کرده است که هر دو طبق اصلاحیه قانون 19.889 در ژوئیه 2020 بیان شده‌اند. ماده 1204 بیان می‌کند که مالکیت «از طریق تصرف به مدت ده سال با حسن نیت و با سند رسمی» به دست می‌آید: این در مورد کسی صدق می‌کند که ملک را با این باور خریداری کرده است که فروشنده مالک است، با سندی که اگر فروشنده مالک بود، مالکیت را منتقل می‌کرد. ماده 1211 مدت زمان طولانی‌تری را تعیین می‌کند: بیست سال، «بدون اینکه دارنده نیازی به ارائه سند رسمی داشته باشد و بدون اینکه سوء نیت به عنوان دفاع مطرح شود.» اگر در هر انجمنی در مورد 25 یا 30 سال خوانده باشید، متن فعلی این را بیان نمی‌کند و این همچنین در مورد تصرفاتی که زودتر شروع شده‌اند نیز صدق می‌کند: ماده 467 آن قانون، محدودیت‌های زمانی جدید را برای دوره‌های تجویزی جاری اعمال کرد و فقط مهلت را برای مواردی که به دلیل کاهش، زودتر رعایت می‌شدند، به دو سال پس از تصویب آن تمدید کرد - یک بافر که اکنون منقضی شده است. هر کسی که حق تصرف را می‌خرد، می‌داند که فروشنده مالک نیست، بنابراین عاقلانه است که دوره را با استفاده از بیست سال محاسبه کند، نه ده سال. و این بیست سال فقط هر نوع تصرفی نیست: آنها باید تصرفی با قصد مالکیت باشند، بدون اینکه دارنده سند آن را قطع کرده باشد.
آیا سابقه‌ی فعالیت فروشنده برای شما مفید است؟
این سوال برای هر کسی است که فرصت خرید «حقوق تصرف بیش از بیست سال» را دارد و پاسخ در ماده 1206 نهفته است. برای مدت طولانی‌تر مقرر در ماده 1211، متصرف فعلی می‌تواند زمان مورد نیاز را «با اضافه کردن سال‌های تصرف شخص یا اشخاصی که قبل از او بوده‌اند، در صورتی که آن را از آنها با عنوان کلی یا خاص، چه با قیمت مناسب و چه به صورت رایگان، دریافت کرده باشند» تکمیل کند. واگذاری یک عنوان خاص است، بنابراین در اصل، سال‌های تصرف فروشنده به سال‌های تصرف شما اضافه می‌شود و سال‌های تصرف شخصی که به او فروخته نیز اضافه می‌شود، مشروط بر اینکه هر حلقه از زنجیره مستند باشد. مشکل، قاعده نیست، بلکه اثبات است. اگر در طول آن بیست سال، دوره‌هایی وجود داشته باشد که شخصی به عنوان مستاجر، سرایدار یا به صورت قرض از مالک در آنجا زندگی می‌کرده است، آن سال‌ها به عنوان تصرف محسوب نمی‌شوند، زیرا آن شخص ملک را به نمایندگی از شخص دیگری در اختیار داشته است. مدارک مربوط به هر انتقال، رسیدهای مربوط به مالیات و قبوض آب و برق در طول زمان، عکس‌ها و شاهدانی که می‌توانند در مورد تاریخ شروع شهادت دهند را درخواست کنید و مراقب زنجیرهای دارای فاصله باشید.
مراحل دریافت عنوان چگونه است؟
تصرف عدوانی در دفترخانه رسیدگی نمی‌شود؛ بلکه از طریق طرح دعوی پیگیری می‌شود. شاکی باید تصرف را برای کل دوره اثبات کند و از آنجایی که طرف مقابل ممکن است ناشناخته باشد - مالک ثبت شده، ورثه آنها یا هر شخص ذینفع دیگری - همه کسانی که خود را محق به مخالفت با ادعا می‌دانند، از طریق اطلاعیه عمومی احضار می‌شوند. اگر کسی حاضر نشود، دادگاه یک نماینده قانونی تعیین می‌کند. یک نقشه نقشه‌برداری که به طور خاص برای این منظور تهیه شده است نیز الزامی است: ماده 247 قانون 19.355 مقرر می‌کند که اداره ملی کاداستر نقشه‌هایی را که قرار است در دعاوی تصرف عدوانی استفاده شوند، در یک دفتر ثبت موقت ثبت کند، که فقط پس از صدور حکم نهایی دائمی می‌شود. حکمی که شما را مالک اعلام می‌کند در دفتر ثبت املاک ثبت می‌شود و تنها پس از آن شما دارای سند مالکیت می‌شوید. هیچ بازه زمانی منتشر شده‌ای برای همه اینها وجود ندارد: بستگی به دادگاه، شواهد و اینکه آیا کسی اعتراض می‌کند یا خیر، دارد. اگر مالک ثبت شده ظاهر شود و تصرف شما را مورد اعتراض قرار دهد، دعوی به اختلافی با نتیجه نامشخص تبدیل می‌شود.
ITP دو بار پرداخت می‌شود
این هزینه‌ای است که تقریباً هیچ‌کس هنگام مقایسه قیمت‌ها در نظر نمی‌گیرد. عنوان 19 متن تلفیقی DGI، مالیات انتقال ملک را بر انتقال حقوق مالکیت بر املاک و مستغلات وضع می‌کند و توضیح می‌دهد که «برای اهداف مالیاتی، آنها به عنوان انتقال مالکیت کامل در نظر گرفته می‌شوند»: این انتقال مانند فروش، 2٪ توسط انتقال‌دهنده و 2٪ توسط انتقال‌گیرنده مالیات می‌گیرد. سپس، حکم اعلامی مبنی بر تصرف غیرقانونی، رویداد مالیاتی دیگری است که در روز قطعی شدن حکم رخ می‌دهد و شخصی که مالک اعلام شده است، مانند «سایر مودیان مالیاتی» با 4٪ مالیات می‌گیرد. قبل از تصمیم‌گیری در مورد اینکه آیا قیمت پایین حقوق مالکیت واقعاً مقرون به صرفه است یا خیر، این دو مالیات را به هزینه‌های دادگاه، هزینه‌های نقشه‌بردار و هزینه‌های دفتر اسناد رسمی اضافه کنید و مجموع را با هزینه یک خانه با سند مالکیت در همان منطقه مقایسه کنید.
اگر وارث هستید و در خانه زندگی می‌کنید
وارث بودن و متصرف بودن دو چیز متفاوت هستند، اگرچه گاهی اوقات با هم همپوشانی دارند. اگر خانه به نام کسی که فوت کرده ثبت شده باشد و شما یکی از وراث او باشید، روال عادی اقدام، اثبات انحصار وراثت است، نه تصرف غیرقانونی: انحصار وراثت شما را به عنوان وارث می‌شناسد و دارایی‌ها را بین همه کسانی که به آنها حق دارند توزیع می‌کند. ادعای تصرف غیرقانونی علیه سایر وراث نیز منتفی نیست، اما شما باید ثابت کنید که در تمام مدت، ملک را به عنوان تنها مالک در اختیار داشته‌اید و نه به عنوان یکی از وراثی که با اجازه دیگران در آنجا زندگی می‌کند، که دقیقاً همان چیزی است که آنها استدلال خواهند کرد. برعکس، وقتی متوفی بدون داشتن سند مالکیت، ملک را در اختیار داشته است، ارث یک سند جهانی است و ماده 1206 به شما اجازه می‌دهد دوره تصرف آنها را به دوره تصرف خود اضافه کنید. پرداخت مالیات بر دارایی، قبوض آب و برق (UTE و OSE) و سایر خدمات به اثبات تصرف کمک می‌کند، اما به تنهایی شما را مالک نمی‌کند و جایگزین دعوی حقوقی نمی‌شود.