Alquiler de temporada en Uruguay: los 120 días que lo definen
No lo convierte en «de temporada» que sea verano ni que lo diga el contrato: lo convierten dos cosas, que el inmueble esté en zona turística y que el plazo no pase de 120 días. Si entra ahí, queda fuera de la Ley de Arrendamientos y el desalojo pasa a ser de 15 días.
Textos legales cotejados contra impo.com.uy y gub.uy el 19 de octubre de 2026. La redacción vigente del literal que define el contrato es la que le dio el art. 5 de la Ley 20.352, promulgada el 19 de setiembre de 2024.
Las siete reglas del contrato
Todas salen del Decreto-Ley 14.219, la Ley de Arrendamientos, y las seis primeras de un solo literal: el A del artículo 28. Es el que dice qué contratos quedan afuera de la ley, y el que la Ley 20.352 reescribió en 2024.
El plazo no puede pasar de 120 días
Es la definición, no un consejo: el art. 28, lit. A considera contrato por temporada «el arrendamiento de inmuebles en las zonas turísticas, cuyo plazo de vigencia no sea superior a 120 (ciento veinte) días». Un contrato más largo no es de temporada, se llame como se llame.
Tiene que ser en zona turística
La condición es doble: el plazo y el lugar. El texto vigente habla de «zonas turísticas», sin enumerarlas; la redacción anterior del mismo literal remitía a las zonas balnearias que delimitaran los Gobiernos Departamentales fuera de Montevideo.
Queda fuera de la Ley de Arrendamientos, con dos excepciones
El encabezado del art. 28 dice que estas situaciones «no estarán comprendidas en las normas de esta ley, con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo VIII». O sea que el plazo mínimo de dos años, el reajuste anual y el resto del régimen protector del inquilino de vivienda no se aplican.
El desalojo es de 15 días
Lo dice el mismo literal, en una sola línea: «En estos casos el plazo de desalojo será de quince días». En un alquiler de vivienda permanente ese plazo se mide en meses o en años según el caso.
Quedarse de más tiene consecuencia escrita
El inquilino que retenga la finca «por más tiempo del acordado en el contrato será responsable de los daños y perjuicios que esa retención indebida irrogue al arrendador». No hay que pactarlo: ya está en la ley.
Y usar el contrato de temporada para otra cosa también
La sanción de ese abuso apunta al ARRENDADOR, no al inquilino: comprobada la «utilización ilegítima del contrato de arrendamiento por temporada», el arrendador «será condenado, preceptivamente, en los tributos y costos y en los daños y perjuicios causados al arrendatario».
Con turistas extranjeros se puede pactar en moneda extranjera
La regla general del art. 76 prohíbe fijar el precio del arrendamiento en moneda extranjera, y su literal E trae la excepción: «Esta disposición no rige para los arrendamientos por temporada celebrados con turistas extranjeros».
La sanción del abuso mira al dueño, no al inquilino. Es la parte del literal que casi nunca se cita: si se comprueba que el contrato de temporada se usó para disfrazar un alquiler de vivienda permanente, el condenado «preceptivamente» en tributos, costos y daños y perjuicios es el arrendador. Si lo que buscás es un alquiler para vivir todo el año, el directorio está en alquileres , y los plazos del régimen común en desalojo .
Si además lo ofrecés como alojamiento turístico
Alquilar por temporada y ofrecer hospedaje no son lo mismo. La Ley 20.352 alcanza al «hospedaje transitorio, en condiciones de inmediata ocupación en el que se ofrezcan uno o más servicios en forma onerosa», y a eso le llama inmuebles de uso turístico. Son cinco obligaciones y ninguna depende de cuántos días dure la estadía.
| Obligación | Qué dice | Artículo |
|---|---|---|
| Presentar una declaración jurada en el Registro de Operadores Turísticos | La presenta el propietario, administrador o explotador del inmueble, ante el Registro de Operadores Turísticos del Ministerio de Turismo. | art. 3 |
| Poner el número de inscripción en toda oferta | El número que otorga el Registro «deberá incluirse en toda oferta», física o electrónica. La ley no dice en qué formato ni en qué lugar del aviso. | art. 3 |
| Someterse a los controles e inspecciones del Ministerio de Turismo | Con el alcance de la Ley 19.253, la ley marco de turismo, y de sus decretos reglamentarios. | art. 4 |
| Informar cuántos turistas se alojaron y cuántos días | Al Ministerio de Turismo, anualmente o cuando se lo requiera, junto con cualquier otra información que fije la reglamentación. | art. 4 |
| Informar al Ministerio del Interior quiénes son los huéspedes | Nombre, documento y país de procedencia, con copia de los documentos, y conservados por 5 años. El turista tiene que dar consentimiento informado previo para el uso de esos datos. | art. 4 |
La ley rige y el reglamento todavía se espera. La Ley 20.352 está publicada desde el 27 de setiembre de 2024, pero su art. 6 encarga al Poder Ejecutivo reglamentarla. El Ministerio de Turismo comunicó el 24 de noviembre de 2025 que había presentado el proyecto de decreto —registro obligatorio con un número único visible para el turista, plataformas digitales que sólo podrán publicar alojamientos registrados y 180 días para adecuarse—, y su propio trámite de inscripción, actualizado el 2 de marzo de 2026, todavía no lista una categoría de vivienda turística. Por eso acá no vas a encontrar una fecha de entrada en vigencia ni un monto de multa: lo que hay publicado es un proyecto, y un proyecto no es una norma.
Cuatro cosas que acá no vas a encontrar
Porque no podemos sostenerlas con una fuente oficial vigente, y una cifra sin fuente en una decisión de este tamaño es peor que ninguna.
- Cuánto es la multa por no registrarse — La Ley 20.352 no fija montos y no hay decreto reglamentario publicado que los fije. La comunicación del Ministerio de Turismo del 24 de noviembre de 2025 dice que el Ministerio será la autoridad de control y aplicará sanciones «bajo criterios de proporcionalidad y razonabilidad», sin una sola cifra.
- Desde qué día hay que estar inscripto — El art. 6 de la ley encarga al Poder Ejecutivo reglamentarla, el Ministerio presentó el proyecto de decreto el 24 de noviembre de 2025 y el trámite público de inscripción del propio Ministerio, actualizado el 2 de marzo de 2026, no lista «vivienda turística» ni «inmueble de uso turístico» entre sus categorías. Lo que sí está vigente, porque no depende de ningún decreto, es la definición del contrato por temporada que esta página explica arriba.
- Qué lugares son «zona turística» — El texto vigente del art. 28, lit. A no enumera ninguna. Una lista armada por nosotros sería una invención con apariencia de dato, y es justo la parte de la que depende si tu contrato entra o no en el régimen.
- La tasa exacta de IRPF del arrendamiento — No porque no exista, sino porque no es de esta página: el tratamiento cambia según el destino, la duración y los servicios que se presten. La guía de alquiler temporario y la de IRPF lo tratan con sus propias fuentes.
Preguntas frecuentes
Fuentes
- IMPO — Decreto-Ley 14.219, art. 28, lit. A: la definición del contrato por temporada, el plazo de 120 días y el desalojo de quince — 19 de setiembre de 2024
- IMPO — Decreto-Ley 14.219, art. 76, lit. E: la excepción que permite pactar el precio en moneda extranjera
- IMPO — Ley 20.352, «Regulación normativa para las actividades de alojamiento turístico en inmuebles» — 27 de setiembre de 2024
- Ministerio de Turismo — «El Ministerio de Turismo presentó el proyecto de regulación de vivienda turística» — 24 de noviembre de 2025
- gub.uy — Inscripción Prestador Turístico, categoría Alojamientos: requisitos, costo y vigencia — 2 de marzo de 2026
Los impuestos y los riesgos de ser anfitrión están en la guía de alquiler temporario y Airbnb . Por qué la costa concentra la vivienda cerrada nueve meses al año, en por qué no baja el alquiler . Y las demás páginas del tema, en Alquilar en Uruguay .