Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Há construções por toda parte: por que os aluguéis não estão baixando?

A pergunta se repete nas subculturas uruguaias e quase sempre parte da mesma intuição: "há muitas casas vazias". Os dados do Censo de 2023 contam uma história diferente, e a localização onde se encontra a casa vazia... Não é o que você pensa..

A pergunta, tal como é feita.

"Estão construindo prédios por toda parte, mas quem mora lá? Este país não está crescendo, então as pessoas estão apenas se mudando de um lugar para outro. Se as pessoas estão saindo de Montevidéu, por que os aluguéis não estão baixando? Nenhum investidor se pergunta o que acontecerá daqui a 10 anos?"

Os 19,5% que todos citam não correspondem ao que se acredita ser a realidade.

O Censo de 2023 revelou 1.659.048 casas no país e encontrou um 19.5 % desempregados. Essa média esconde dois países diferentes.

Departamento	Casas vazias	Porque
Maldonado	45.2 %	A mais alta do país. 72,5% dessas casas são para uso temporário: são casas de veraneio, não imóveis disponíveis para compra.
Rocha	42.1 %	A lógica do resort é a mesma de Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Em terceiro lugar no ranking em termos percentuais, ainda bem acima da média nacional.
Paysandú	16.2 %	Já está abaixo da média nacional: é um mercado imobiliário permanente, não um mercado de verão.
Salto	13.9 %	Entre as mais baixas do interior, e mais um sinal de que os 19,5% nacionais não estão distribuídos de forma equitativa.
Montevidéu	9.6 %	A taxa MAIS BAIXA do país: 90,4% das casas estão ocupadas. Onde as pessoas acham que há excedente de moradias é justamente onde há menos excedente.

Montevidéu é o departamento com menos A taxa de desocupação de imóveis no país é de 9,6%, com 90,4% das casas ocupadas. A média nacional é impulsionada por Maldonado (45,2%) e Rocha (42,1%), onde a desocupação é predominantemente sazonal. Esses imóveis são alugados sob um sistema diferente: o contrato sazonal , que a lei define por local e por um período máximo de 120 dias.

E por que aqueles que estão vazios estão vazios?

Aqui vemos que Montevidéu e Maldonado são mercados diferentes: na capital, os imóveis vagos são predominantemente... oferecido; em Maldonado há fechado Aguardando o verão.

Razão	Montevidéu	Maldonado	O que isso significa
Para venda ou aluguel	34 %	11.9 %	Está disponível no mercado. Em Montevidéu, é a maior categoria: reflete um mercado imobiliário ativo, não unidades escondidas.
Uso temporário	13.6 %	72.5 %	Casa de temporada. Isso explica quase toda a porcentagem de Maldonado e quase nenhuma de Montevidéu.
Em construção ou reforma	7.4 %	4.3 %	Ainda não está habitável: está em obra ou é uma unidade em reforma, portanto não está disponível no momento.

As porcentagens são baseadas no número de casas desocupadas em cada departamento, não no total.

O que exatamente o sistema recompensa?

A Lei 18.795 promove o investimento privado em habitação através de isenções fiscais. Vale a pena examinar o que essas isenções abrangem: sobre o imposto pago pelo proprietárioNão se trata do preço do aluguel.

Imposto de Renda Pessoa Física / Imposto de Renda Pessoa Jurídica / Imposto de Renda para Não Residentes sobre rendimentos de aluguel

Isenção de até 100%

10 anos desde a conclusão da obra

O aluguel pode ser totalmente dispensado. A extensão dessa isenção varia conforme a região: em certas áreas de Montevidéu e no interior do país, chega a 100%.

Imposto sobre a riqueza

Exoneração

10 anos

O proprietário não paga impostos prediais referentes àquela unidade durante o período do contrato.

ITP (Imposto sobre Transmissão de Imóveis)

Isenção na compra

Imediatamente

Você economiza dinheiro na hora de assinar a escritura.

Os 10 anos do tópico não são uma coincidência. Este é o período de isenção do imposto sobre rendimentos de aluguel e do imposto sobre o patrimônio. Após o 11º ano, o imóvel passa a ser tributado como qualquer outro, e a renda líquida diminui mesmo que o valor do aluguel permaneça o mesmo. Se você está comprando para alugar, esta é a parte do cálculo que geralmente é negligenciada.

As perguntas, uma a uma

Se você prefere alugar ou comprar

Guia para alugar Alugar durante o período de desmatamento calculadora de custo de vida Economia do Uruguai

Fontes

Dados verificados em 9 de agosto de 2026. Esta página descreve dados públicos e o conteúdo de um regulamento; não estabelece uma relação causal entre o regime e o preço do aluguel.