Deuda de gastos comunes: qué pueden hacerte y cuándo prescribe
Prescriben a los cuatro años, el interés es del 12 % anual y no se capitaliza, y la cuenta que aprobó la asamblea ya es título ejecutivo. Lo importante viene después: nada de eso se puede cambiar por reglamento, por más que lo hayas firmado.
Nada de esto se puede cambiar por contrato ni por reglamento
La norma dice que lo dispuesto en ese artículo es de orden público y se aplica a todos los regímenes de propiedad horizontal y a los condominios ya existentes, cualesquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de la copropiedad. Un reglamento que fije un interés mayor, que capitalice, o que estire la prescripción, no vale en esa parte — por más que lo hayas firmado y por más viejo que sea el edificio. Decreto-Ley 14.560, art. 14
Qué dice la ley sobre la deuda
El artículo 14 del Decreto-Ley 14.560 lleva la redacción que le dio la Ley 19.604 en 2018. La anterior decía otra cosa, así que cualquier texto de antes de esa fecha puede estar hablando de otro régimen.
| La cuenta aprobada por la asamblea ya es título ejecutivo | La cuenta de expensas formulada por el administrador y aprobada por la asamblea constituye título ejecutivo, siempre que esos hechos estén acreditados como manda la ley. No hace falta un juicio previo que discuta si se debe: se ejecuta. | Decreto-Ley 14.560, art. 14 |
| El acta de la asamblea prueba como instrumento público | El testimonio notarial del acta de una asamblea celebrada conforme al reglamento o a la ley tiene el valor probatorio de un instrumento público. Por eso alcanza para armar el título: lo que se discute después es el monto, no que la asamblea haya resuelto. | Decreto-Ley 14.560, art. 7 |
| La deuda se actualiza aunque nadie te reclame | El monto se actualiza según el Decreto-Ley 14.500 con independencia de que el pago se reclame o no por la vía judicial o arbitral. Esperar no la congela: la mantiene al día contra la inflación mientras corre el interés. | Decreto-Ley 14.560, art. 14 |
| El interés es del 12 % anual, y es el techo | La ley fija un interés del 12 % anual sobre la deuda actualizada. No es un mínimo ni una sugerencia: es lo que la norma establece, y abajo está lo que pasa cuando el reglamento del edificio dice otra cosa. | Decreto-Ley 14.560, art. 14 |
| Los intereses NO se capitalizan | La ley lo dice con esas palabras. No hay interés sobre interés: la deuda crece de forma lineal y no exponencial, que es la diferencia entre una deuda que se puede alcanzar y una que no. | Decreto-Ley 14.560, art. 14 |
| Prescriben a los cuatro años | Las deudas por expensas y gastos comunes prescriben en cuatro años, y la propia norma remite al artículo 1222 del Código Civil. Cada cuota tiene su propio reloj desde que se hizo exigible. | Decreto-Ley 14.560, art. 14 |
Cómo se reparte lo que se paga
Cada uno paga en proporción al valor de su unidad
La contribución a las expensas de administración, conservación y reparación de los bienes comunes, y a la prima del seguro, es proporcional al valor del piso o departamento, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado expresamente. Ley 10.751, art. 5
El piso bajo y el subsuelo no pagan escaleras ni ascensores
La ley los exceptúa expresamente de contribuir al mantenimiento y la reparación de escaleras y ascensores, porque no son condóminos en ellos. Ley 10.751, art. 5
Lo de puertas adentro lo paga el propietario de la unidad
Suelo, puertas, ventanas, cielorraso, revoques, pinturas y las reparaciones interiores corren por cuenta de quien vive ahí adentro, no de la copropiedad. Ley 10.751, art. 6
Lo que estas normas no contestan
Si comprás un apartamento con deuda, ¿la pagás vos?
Ni el artículo 14 del Decreto-Ley 14.560 ni la Ley 10.751 dicen que la deuda siga a la unidad. Lo que sí dicen es contra quién es el título: el copropietario deudor. Eso no alcanza para afirmar que un comprador queda libre, porque la respuesta puede venir de otras normas y del propio negocio. Lo práctico, y lo que no depende de la interpretación: pedir al administrador la constancia de deuda de la unidad ANTES de firmar, y que el estado de la deuda quede escrito en el boleto y en la escritura.
Preguntas frecuentes
- ¿Cuándo prescribe una deuda de gastos comunes en Uruguay?
- A los cuatro años. Lo dice el artículo 14 del Decreto-Ley 14.560, en la redacción que le dio la Ley 19.604 de 2018, y remite al artículo 1222 del Código Civil. Cada cuota corre su propio plazo desde que se hizo exigible.
- ¿Qué interés pueden cobrarme por los gastos comunes atrasados?
- Un 12 % anual sobre la deuda actualizada, y los intereses no se capitalizan: no hay interés sobre interés. Además el monto se actualiza según el Decreto-Ley 14.500 aunque nadie te lo reclame judicialmente.
- ¿El reglamento del edificio puede fijar otro interés o otro plazo?
- No. La norma dice que lo dispuesto en ese artículo es de orden público y se aplica a todos los regímenes de propiedad horizontal y a los condominios ya existentes, cualesquiera fuesen las estipulaciones contractuales o de los reglamentos de la copropiedad. Un reglamento que fije un interés mayor, que capitalice o que estire la prescripción no vale en esa parte.
- ¿Pueden ejecutarme sin juicio por gastos comunes?
- La cuenta de expensas formulada por el administrador y aprobada por la asamblea constituye título ejecutivo, siempre que esos hechos estén acreditados como manda la ley. O sea que no hay un juicio previo que discuta si corresponde la deuda: se va directo a la ejecución, y el acta de la asamblea prueba como instrumento público.
- ¿Quién paga el ascensor si vivo en planta baja?
- No lo pagás. La Ley 10.751 exceptúa expresamente al dueño del piso bajo y del subsuelo de contribuir al mantenimiento y la reparación de escaleras y ascensores, porque no son condóminos en ellos.
- ¿Cómo se reparte el gasto común entre los apartamentos?
- En proporción al valor de cada piso o departamento, sin perjuicio de las estipulaciones expresas de las partes. No se reparte por partes iguales salvo que así se haya pactado.
- Si compro un apartamento con deuda de gastos comunes, ¿la pago yo?
- Ni el artículo 14 del Decreto-Ley 14.560 ni la Ley 10.751 dicen que la deuda siga a la unidad: lo que dicen es contra quién es el título, el copropietario deudor. Eso no alcanza para afirmar que el comprador queda libre, porque la respuesta puede venir de otras normas y del propio negocio. Lo que no depende de la interpretación es pedirle al administrador la constancia de deuda de la unidad antes de firmar y dejar el estado de la deuda por escrito en el boleto y en la escritura.
- ¿Sirve dejar de pagar y esperar a que prescriba?
- La deuda no se congela mientras esperás: se actualiza por el Decreto-Ley 14.500 aunque nadie te reclame, y corre el 12 % anual. Y como la cuenta aprobada es título ejecutivo, la copropiedad no necesita un juicio largo para empezar a ejecutar. Los cuatro años de prescripción existen, pero contar con ellos es apostar a que nadie haga nada en cuatro años.
De dónde sale esto
Del texto vigente de cada norma, no de un resumen. Última lectura: 3 de setiembre de 2026.
- Decreto-Ley N.º 14.560, art. 14 — texto vigente (IMPO)
- Ley N.º 19.604 — la que le dio al art. 14 su redacción vigente (2018)
- Ley N.º 10.751 — Propiedad Horizontal (IMPO)