Question 1

Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

Accepted Answer

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Question 2

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Accepted Answer

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Question 3

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Accepted Answer

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

Question 4

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

Accepted Answer

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

Question 5

¿Qué es una vivienda promovida?

Accepted Answer

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

Departamento	Viviendas vacías	Por qué
Maldonado	45.2 %	El más alto del país. El 72,5 % de esas viviendas se destina a uso temporal: es casa de veraneo, no stock disponible.
Rocha	42.1 %	Misma lógica de balneario que Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Tercero del ranking por porcentaje, todavía bastante por encima del promedio del país.
Paysandú	16.2 %	Ya por debajo del promedio nacional: es un mercado de vivienda permanente, no de veraneo.
Salto	13.9 %	De los más bajos del interior, y otra señal de que el 19,5 % nacional no se reparte parejo.
Montevideo	9.6 %	El MÁS BAJO del país: 90,4 % de las viviendas están ocupadas. Donde la gente cree que sobran viviendas es justamente donde menos sobran.

Motivo	Montevideo	Maldonado	Qué significa
En venta o alquiler	34 %	11.9 %	Está ofrecida en el mercado. En Montevideo es la categoría más grande: refleja un mercado inmobiliario activo, no unidades escondidas.
Uso temporal	13.6 %	72.5 %	Casa de temporada. Es lo que explica casi todo el porcentaje de Maldonado y casi nada del de Montevideo.
En construcción o reparación	7.4 %	4.3 %	Todavía no puede habitarse: es obra en curso o unidad en refacción, así que no es stock disponible hoy.

Se construye por todos lados: ¿por qué no baja el alquiler?

El 19,5 % que todos citan no está donde se cree

¿Y las que están vacías, por qué lo están?

Qué premia exactamente el régimen

Las preguntas, una por una

Si lo tuyo es alquilar o comprar

Fuentes