¿Dónde vivir? Alquilar o comprar, barrio por barrio

Antes de firmar

1. Si alquilás: primero la garantía, después el apartamento

   Contaduría y ANDA aceptan un alquiler de hasta el 40 % de tu ingreso nominal y Mapfre hasta el 30 %. Sabiendo cuál te aceptan sabés hasta cuánto buscar, y algunas aprobaciones duran semanas.

   Comparar garantías

2. Contrato e inventario por escrito

   Pedí el contrato antes de pagar la reserva, sacá fotos del estado de la vivienda el día que entrás y dejá constancia de lo que ya estaba roto. Lo que no está escrito no se puede reclamar después.

   Guía del primer alquiler

3. La comisión no es obligatoria

   Un mes más IVA es el arancel de la Cámara Inmobiliaria, no una ley. Se paga si lo firmaste; los avisos de dueño directo no la cobran.

   Comisión inmobiliaria

4. Si comprás: la cartilla del crédito con fecha

   Pedí la tasa efectiva con todos los cargos, la tabla de amortización y cuánto cuesta cancelar antes. Dos créditos con la misma tasa terminan costando distinto por los seguros y las comisiones.

   Crédito hipotecario

5. Certificados y deudas antes de la promesa

   El escribano pide los certificados del Registro y la deuda de contribución inmobiliaria y tributos domiciliarios, que en Montevideo sigue al inmueble. Nada de seña sin eso.

   Contribución inmobiliaria (IM)

6. El ITP se calcula sobre el valor de Catastro

   El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales es del 2 % para cada parte sobre el valor real que fija Catastro, no sobre el precio pactado. Pedí la liquidación por escrito.

   ITP en la DGI

Cómo se calcula

• Los precios. Para cada barrio, la mediana de lo que se pide por un apartamento de 2 dormitorios: alquileres de los avisos de los últimos diez días y ventas de los avisos vigentes, siempre con 8 avisos o más. Es lo que se pide, no lo que se cierra.
• El alquiler que alcanza. Contaduría y ANDA aceptan un alquiler de hasta el 40 % del ingreso nominal; Mapfre, hasta el 30 % de los ingresos declarados, y deja sumar los de hasta cinco personas. Si ponés tu propio tope, manda el tuyo y lo comparamos contra alquiler más gastos comunes.
• Lo que alcanza para comprar. El menor de dos techos: lo que cubre tu ahorro (la parte que no financia el crédito más los gastos de compra) y lo que permite la cuota tope sobre tu ingreso líquido, que estimamos restando aportes jubilatorios, FONASA, FRL e IRPF como si fuera un solo sueldo (con dos sueldos el líquido real es algo mayor). En UI, desde 4,50 % de tasa efectiva anual, hasta 25 años, financia el 90 % y la cuota puede llegar al 25 % del ingreso disponible (30 % con débito de haberes). En UI, 4,75 % de 11 a 30 años; al público general le publica hasta 20 años, financia el 80 % y la cuota puede llegar al 35 % del ingreso. La cuota se calcula con la tasa efectiva anual pasada a mensual.
• Los gastos de compra. ITP 2 % del comprador sobre el valor real de Catastro, escrituración 3 % a 5 % del precio (referencia de mercado, no arancel) y comisión 3 % + IVA si hay inmobiliaria. Para saber hasta dónde alcanza el ahorro se usa el extremo alto.
• Cómo es el barrio. Denuncias del Ministerio del Interior, cortes de luz de UTE, cortes de agua de OSE, reclamos de saneamiento, limpieza y alumbrado de la Intendencia y servicios cercanos de OpenStreetMap. Cada barrio se compara con todos los barrios medidos: "menos denuncias que el 70 %" quiere decir que el 70 % de los barrios tiene más. Son registros, no un riesgo individual.
• El orden. Cada barrio se puntúa en precio, metros por la plata, denuncias, servicios, luz y agua, reclamos y, si vas a comprar, rentabilidad. Lo que marcás como importante pesa el triple, y un dato que falta vale el punto medio.

No incluye la contribución inmobiliaria ni el impuesto de Primaria, que dependen del valor catastral de cada padrón, ni los seguros del crédito. Para la cuenta completa de alquilar contra comprar, con el costo de oportunidad del anticipo, está la calculadora; para comparar barrios en un mapa, la comparación de barrios.