¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

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Desalojo de un alquiler en Uruguay: los plazos, artículo por artículo

En Uruguay hay dos regímenes de desalojo con plazos distintos, y cuál te rige no lo decide la deuda: lo decide tu contrato. En el régimen sin garantía de la LUC el juez decreta el desalojo con 6 días hábiles y el Alguacil ejecuta el lanzamiento dentro de 5 días hábiles de notificada la providencia. En el régimen común el plazo para desocupar es de 20 días y el lanzamiento no puede hacerse efectivo hasta pasados 15 días hábiles desde el siguiente a la notificación.

Lo primero, porque se pregunta primero

El propietario no puede desocupar por su cuenta. En los dos regímenes el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia judicial que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar las cosas no es un paso del proceso: no lo es ni siquiera cuando la deuda existe y el contrato venció.

Qué régimen te rige

El régimen rápido de la LUC no se activa por tener poca garantía: exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una de ellas es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato que se someten a esa ley. Si falta cualquiera, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

Que el destino del inmueble sea casa habitación.
Que el arrendador no reciba garantía de ninguna naturaleza.
Que el contrato se extienda por escrito.
Que el contrato consigne expresamente el plazo y el precio del arriendo.
Que las dos partes hagan constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esta ley.

Arrendamiento sin garantía

Sólo si el contrato cumple a la vez las cinco condiciones del artículo 421, entre ellas que las dos partes declaren por escrito que se someten a esta ley.

Ley 19.889 (LUC), arts. 421 y 437 a 444

Paso	Plazo que fija la ley	Norma
Intimación y mora Vencido el plazo pactado sin pagar, el arrendador intima el pago —puede ser por telegrama colacionado— y la mora se configura si no pagás dentro de los tres días hábiles contados desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática. Los tributos y costos de la primera intimación son del arrendador; los de las siguientes, tuyos, y no pueden pasar del 20 % de lo reclamado.	3 días hábiles	Ley 19.889, art. 437
Demanda de desalojo En mora, el arrendador queda habilitado a iniciar el desalojo por mal pagador, que tramita por un proceso de estructura monitoria. La ley no le pone plazo a este paso: puede iniciarlo al día siguiente o meses después.	sin plazo legal	Ley 19.889, art. 438
Plazo para desocupar Antes de decretar nada, la sede verifica que el contrato reúna los cinco requisitos del artículo 421. Comprobados, el juez decreta el desalojo con plazo de seis días hábiles contados desde el día siguiente al de la notificación de la sentencia al arrendatario.	6 días hábiles	Ley 19.889, art. 439
Plazo para oponer excepciones En el mismo decreto que dispone el desalojo se te cita de excepciones por seis días hábiles, y sólo podés oponer tres cosas: las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, que el contrato no cumple los requisitos del artículo 421, y el pago. El pago parcial no se admite, y la excepción de pago sin prueba documental se rechaza sin sustanciar.	6 días hábiles	Ley 19.889, art. 440
Traslado al arrendador De las excepciones se da traslado al arrendador por seis días hábiles y después se sigue el procedimiento de los artículos 353 y siguientes del Código General del Proceso. Sólo es apelable la sentencia definitiva que acoge o rechaza las excepciones; contra las demás providencias cabe nada más que reposición.	6 días hábiles	Ley 19.889, art. 441
Lanzamiento Firme el desalojo y vencido su plazo, el arrendador puede pedir el lanzamiento en cualquier momento, y lo hace efectivo el Alguacil dentro de los cinco días hábiles contados desde que se te notifica la providencia que lo dispone.	5 días hábiles	Ley 19.889, art. 442
Prórroga del lanzamiento Se pide una sola vez, con dos días hábiles de anticipación al día fijado, y el juez la concede sólo si justificás fehacientemente una causa de fuerza mayor. No puede pasar de cinco días hábiles. La providencia que dispone el lanzamiento, y la que concede o rechaza la prórroga, no admiten recurso alguno.	5 días hábiles, una sola vez	Ley 19.889, arts. 443 y 444

Régimen común

Todo lo demás. El procedimiento rige incluso para las fincas que el artículo 102 excluye del resto de la ley, y se aplica igual a los inquilinos malos pagadores.

Decreto-Ley 14.219, Capítulo VIII, Sección 1 (arts. 43 a 62)

Paso	Plazo que fija la ley	Norma
Intimación y mora Queda incurso en mora el arrendatario que no paga dentro de los diez días hábiles inmediatos siguientes a la intimación. Y la intimación tiene su propia espera: no puede hacerse sino diez días después de aquel en que el pago debió efectuarse.	10 días hábiles	Decreto-Ley 14.219, art. 55
Costo de la intimación Los tributos y costos de la primera intimación de pago son de cargo del arrendador; los de las siguientes, de quien fue intimado, haya caído o no en mora. Cuando te corresponden a vos, los pagás depositando un 20 % de la suma intimada.	20 % de lo intimado	Decreto-Ley 14.219, art. 56
Plazo para desocupar En el desalojo por mora en el pago de los arrendamientos el juez concede un plazo de veinte días y te cita de excepciones en la forma del artículo anterior. Si no se oponen excepciones el juicio queda terminado sin otro trámite, y los plazos se cuentan desde el día siguiente a la intimación respectiva.	20 días	Decreto-Ley 14.219, art. 48
Plazo para oponer excepciones Con la intimación de desalojo, en la que se indica el plazo, se cita al demandado de excepciones para que las oponga dentro del plazo de diez días hábiles y perentorios. En todos los casos se coloca además una cédula en lugar visible intimando a declarar si hay subarrendatarios.	10 días hábiles	Decreto-Ley 14.219, art. 47
Cerrar el juicio pagando El juicio de desalojo contra malos pagadores queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos devengados. El arrendatario o subarrendatario se beneficia una sola vez con la clausura. Cuidado con la cifra: el 60 % que circula es la redacción original de 1974, sustituida por la Ley 15.799 de 30/12/1985, art. 17.	lo adeudado + 40 %, una sola vez	Decreto-Ley 14.219, art. 51
Estirar el plazo pagando Procede la reforma de los plazos de la intimación si, dentro del término acordado, consignás los arrendamientos devengados más un 20 % como única indemnización por intereses y gastos; el juzgado amplía entonces el plazo hasta completar el que corresponda al buen pagador. Se decreta una sola vez en cada caso. Y para recurrir la sentencia de primera instancia hay que acreditar que consignaste los alquileres en el Banco de la República, mes a mes.	lo adeudado + 20 %, una sola vez	Decreto-Ley 14.219, art. 52
Lanzamiento Pasados los plazos del desalojo se lanza al ocupante a su costo, a petición de parte. Dos límites en el mismo artículo: el lanzamiento no puede hacerse efectivo hasta transcurridos quince días hábiles desde el siguiente a la notificación del demandado, y el juez puede aplazarlo hasta por sesenta días en casos de enfermedad o fuerza mayor justificada. El decreto de lanzamiento no admite recurso alguno.	15 días hábiles antes, 60 de prórroga	Decreto-Ley 14.219, art. 62

Por qué acá no dice cuánto tarda

La ley le pone plazo a cada paso, no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro. Y hay un paso sin ningún plazo legal: el artículo 438 habilita al arrendador a iniciar el desalojo una vez configurada la mora, y puede hacerlo al día siguiente o meses después. Sumar las filas de las tablas de arriba daría un número que ningún expediente cumple, así que los plazos van de a uno, con su artículo, y la suma no se publica.

La mitad del Decreto-Ley 14.219 que no rige en un apartamento moderno

El artículo 102 excluye de la ley a los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 «con excepción de las contenidas en el Capítulo VII y Sección I del Capítulo VIII». El Capítulo VII son las garantías y la Sección I del Capítulo VIII (artículos 43 a 62) es el procedimiento: o sea que de esa ley sobreviven los plazos de las tablas de arriba, y no sobreviven las prórrogas y los plazos del Capítulo VI, que son justamente los que más se citan. El mismo artículo agrega otra cosa que se pasa por alto: los beneficios para inquilinos sólo los puede invocar quien tenga la calidad de buen pagador, pero el procedimiento del Capítulo VIII se aplica igual a los malos pagadores.

Causal	Plazo de desalojo	Norma
Causales excepcionales del artículo 24 (salvo el numeral 2.º) y numerales 1.º y 5.º del artículo 26	un año	Decreto-Ley 14.219, art. 32
Fincas ruinosas (artículo 26, numeral 5.º)	lo fija el juez, sin pasar de 180 días	Decreto-Ley 14.219, art. 32

Estos plazos son de las causales excepcionales, no del desalojo por falta de pago, y viven en el Capítulo VI: en una finca construida después del 2 de junio de 1968 no se invocan.

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Fuentes

Cotejado contra el texto vigente en impo.com.uy el 8 de octubre de 2026. Esta página es informativa y no sustituye el asesoramiento de un abogado: lo que vale en un expediente es lo que resuelve el juez. Si ya tenés una intimación o una demanda, hay consultorios jurídicos gratuitos.