Contribución inmobiliaria en Uruguay: quién la paga y cuánto es

Quiénes son contribuyentes

El documento de la intendencia y el artículo A.439 del Texto Ordenado nombran cuatro figuras. Con que se dé una alcanza:

• Los propietarios del inmueble.
• Los poseedores a cualquier título.
• Los promitentes compradores con promesa inscripta o con fecha cierta.
• Los mejores postores en remate judicialmente aprobado.

El promitente comprador cuenta: alcanza con la promesa inscripta o con fecha cierta, sin escritura. Y si alquilás, la contribución no es tuya —pero la factura viaja acompañada, y eso se explica más abajo. Qué revisar antes de firmar está en el primer alquiler.

La escala de Montevideo, ejercicio 2026

La base es el valor real del padrón (tierra y mejoras) que fija la Dirección Nacional de Catastro. En la factura del ejercicio figura como «valor imponible». Dos casas que se venden al mismo precio pueden tener valores imponibles distintos.

Intendencia de Montevideo, «Cálculo de Contribución Inmobiliaria urbana y suburbana 2026». Son los mismos porcentajes del artículo A.439 del Texto Ordenado, pero no los mismos montos: la norma los expresa a valores del 1.º de enero de 2022 y aclara que no incluyen la variación del IPC posterior. La columna de la derecha es la disposición especial del Decreto 38.156, vigente desde el 1 de enero de 2024: baja la primera franja de 0,25 % a 0,18 % y sólo alcanza a los padrones que no pasan del segundo tramo.

Se aplica por tramos, no sobre el total

Es lo que más se malinterpreta, y el documento oficial lo dice expresamente: cuando el valor imponible supera un tramo, la alícuota del tramo siguiente grava sólo la diferencia, no el total. Un padrón de $ 4.000.000 se liquida así:

Aplicar 1,00 % sobre el valor entero daría $ 40.000, que es 1,4 veces el impuesto real de la escala. Esa diferencia es todo el efecto de que la escala sea progresiva.

Por qué la factura da más que la alícuota

Porque la alícuota es sólo el impuesto. Encima van dos adicionales, los dos calculados sobre ese mismo importe:

• 10 % — Adicional para el Fondo Permanente de Obras de Pavimentación y Saneamiento. Obras de pavimentación. Lo abonan todos los contribuyentes desde el 1.º de enero de 1973.
• 12 % — Adicional Pluviales. Operación, mantenimiento y desarrollo del sistema de evacuación de aguas pluviales. Fijado en 12 % por resolución sobre el adicional del artículo 88 del Decreto 20.524.

Entre los dos suman 22 % del impuesto antes de que entre nada más. Y el propio documento de la intendencia avisa que la factura «incluye otros tributos de pago conjunto», uno de los cuales está en la sección siguiente.

La Tasa General, que no la paga el propietario

Viaja en la misma factura y es otro tributo, con otro sujeto pasivo: el artículo A.526 dice que la paga «el ocupante de la respectiva unidad ocupacional» —o el propietario del baldío, y el propietario también en casas que se arriendan por piezas separadas—. Es la razón por la que alguien que alquila puede recibir un papel con el nombre «contribución» arriba.

• Alícuota: 1 ‰ sobre el aforo del inmueble (tierra y mejoras), en todos los casos.
• Piso: nunca menos de $ 500 por mes.
• Se reduce 25 % por cada uno de los cuatro servicios departamentales que no se presten en la zona: alumbrado, salubridad, conservación de obras y bienes departamentales, fiscalización y vigilancia de esos bienes y del cumplimiento de las ordenanzas.

Las cuatro rebajas del 25 % son la tasa entera: si no se presta ninguno de los cuatro, no queda tasa. El mínimo mensual sólo admite las deducciones por falla de servicio.

En cuántas cuotas y dónde se paga

Dónde:

• Locales de cobranza descentralizada.
• Pago en línea desde el sitio de la Intendencia, con usuario gub.uy, en «Mi gestión de facturas».
• Pago en línea desde las plataformas de los bancos: eBROU, Pagos Banred, Visanet Pagos, BBVA, Itaú, Bandes, Santander, Banque Heritage, Pass Card, HSBC y Scotiabank.
• Débito automático con tarjeta de crédito o con banco.
• Por intermedio de gestores acreditados en la Intendencia.

Medios admitidos: efectivo, cheque, letra de cambio, tarjeta de débito, pagos en línea. Transferencia electrónica: la Intendencia aclara que no es válida para este impuesto.

Si sos propietario y alquilás, la contribución es un gasto deducible al liquidar el IRPF del arrendamiento, junto con el Impuesto de Primaria y la comisión de la administradora: la cuenta está en impuestos sobre inversiones y rentas. Si la deuda ya viene de años, mirá cómo prescriben las deudas con el Estado.

Si hay obra sin permiso, se cobra encima

El Impuesto a la Edificación Inapropiada —el numeral 2.º del mismo artículo 297 de la Constitución— grava, entre otros casos, las obras que no tienen permiso de construcción. Y se expresa como un porcentaje de la propia contribución: para padrones de valor catastral inferior a $ 889.281, entre 10 % y 75 % del importe de la Contribución Inmobiliaria. El artículo aclara además que pagarlo no da derecho a mantener la situación irregular ni vale como autorización.

El campo es la excepción

El mismo numeral 1.º del artículo 297 invierte la regla para la propiedad rural: los impuestos sobre el inmueble rural los fija el Poder Legislativo, pero su recaudación y la totalidad de lo recaudado —salvo los adicionales nacionales— le corresponden al Gobierno Departamental. O sea que en el campo la intendencia cobra una escala que no escribió. Para la ciudad vale lo contrario, y de ahí salen las 19 escalas.