¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Eksmisja z wynajmowanego mieszkania w Urugwaju: ramy czasowe, artykuł po artykule

W Urugwaju są dwa systemy eksmisji z różnymi terminamiA to, który z nich ma zastosowanie, nie zależy od długu, ale od umowy. Zgodnie z zasadą braku gwarancji w ustawie LUC, sędzia nakazuje eksmisję z… 6 dni roboczych a szeryf wykonuje zwolnienie w ciągu 5 dni roboczych od daty doręczenia zarządzenia. W trybie zwykłym termin na opuszczenie lokalu wynosi 20 dni a uruchomienie nie może nastąpić przed upływem 15 dni roboczych od dnia następującego po powiadomieniu.

Po pierwsze dlatego, że pytanie zostało zadane jako pierwsze.

Właściciel nie może opuścić lokalu samodzielnieW obu systemach eksmisję przeprowadza komornik na podstawie nakazu sądowego (ustawa 19.889, art. 442; dekret-ustawa 14.219, art. 62). Wymiana zamków, odcięcie mediów lub usunięcie rzeczy nie jest etapem procesu: nie jest nim nawet w przypadku istnienia długu i wygaśnięcia umowy.

Jaki reżim wami rządzi?

Szybka procedura LUC nie jest aktywowana, ponieważ daje niewielką gwarancję: wymaga pięć warunków artykułu 421 narazJednym z tych wymogów jest wyraźne oświadczenie obu stron w umowie, że zgadzają się podlegać temu prawu. W przypadku braku któregokolwiek z tych wymogów, umowa najmu podlega przepisom Dekretu-Lei 14.219 lub Kodeksu Cywilnego, w zależności od przypadku.

Aby nieruchomość była wykorzystywana jako dom mieszkalny.
Właściciel nie otrzymuje żadnej gwarancji.
Umowa musi zostać sporządzona w formie pisemnej.
Umowa wyraźnie określa okres i cenę dzierżawy.
Aby obie strony wyraźnie oświadczyły w umowie, że chcą podporządkować się temu prawu.

Najem bez gwarancji

Tylko w przypadku, gdy umowa spełnia jednocześnie pięć warunków określonych w artykule 421, w tym, że obie strony pisemnie oświadczą, że poddają się temu prawu.

Ustawa 19.889 (LUC), art. 421 i 437 do 444

Przeszedł	Termin wyznaczony przez prawo	Reguła
Zastraszanie i niewywiązywanie się z zobowiązań Jeśli uzgodniony termin płatności nie zostanie wpłacony, wynajmujący wyśle formalne wezwanie do zapłaty – może to być poleconym telegramem – a brak zapłaty nastąpi, jeśli nie dokonasz płatności w ciągu trzech dni roboczych, licząc od dnia roboczego następującego po wezwaniu, chyba że umowa przewiduje automatyczne opóźnienie. Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za podatki i koszty związane z pierwszym wezwaniem; kolejne wezwania są Twoją odpowiedzialnością i nie mogą przekroczyć 20% należnej kwoty.	3 dni roboczych	Ustawa 19.889, art. 437
Pozew o eksmisję Jeśli najemca zalega z płatnościami, wynajmujący ma prawo wszcząć postępowanie eksmisyjne z powodu braku płatności, które jest prowadzone w trybie doraźnym. Prawo nie określa terminu na ten krok: postępowanie może zostać wszczęte następnego dnia lub kilka miesięcy później.	bez prawnego terminu	Ustawa 19.889, art. 438
Termin opuszczenia lokalu Przed wydaniem jakiegokolwiek orzeczenia sąd sprawdza, czy umowa spełnia pięć wymogów artykułu 421. Po weryfikacji sędzia nakazuje eksmisję w terminie sześciu dni roboczych od dnia następującego po powiadomieniu najemcy o wyroku.	6 dni roboczych	Ustawa 19.889, art. 439
Termin wniesienia sprzeciwu W tym samym nakazie eksmisji przysługuje Ci sześć dni roboczych na wniesienie sprzeciwu, przy czym możesz podnieść tylko trzy zarzuty: zarzuty z artykułu 133 Kodeksu Postępowania Ogólnego, zarzuty dotyczące niezgodności umowy z wymogami artykułu 421 oraz zarzuty dotyczące zapłaty. Częściowa płatność jest niedozwolona, a zarzuty dotyczące zapłaty bez udokumentowania są odrzucane bez dalszego postępowania.	6 dni roboczych	Ustawa 19.889, art. 440
Przeniesienie do właściciela Wynajmujący ma sześć dni roboczych na ustosunkowanie się do sprzeciwów, po czym stosuje się procedurę określoną w artykułach 353 i następnych Kodeksu Postępowania Ogólnego. Zaskarżeniu podlega jedynie prawomocny wyrok uwzględniający lub odrzucający sprzeciw; inne orzeczenia podlegają jedynie ponownemu rozpatrzeniu.	6 dni roboczych	Ustawa 19.889, art. 441
Początek Po podpisaniu zawiadomienia o eksmisji i upływie terminu, właściciel może w każdej chwili zażądać eksmisji, a komornik przeprowadzi egzekucję w ciągu pięciu dni roboczych od daty powiadomienia o nakazie eksmisji.	5 dni roboczych	Ustawa 19.889, art. 442
Rozszerzenie uruchomienia Wniosek składa się tylko raz, na dwa dni robocze przed planowaną datą, a sędzia uwzględni go tylko po przedstawieniu niezbitego dowodu na wystąpienie siły wyższej. Nie może on przekroczyć pięciu dni roboczych. Nakaz eksmisji oraz postanowienie o przyznaniu lub odmowie przedłużenia terminu nie podlegają odwołaniu.	5 dni roboczych, tylko raz	Ustawa 19.889, art. 443 i 444

Wspólny reżim

Wszystko inne. Procedura ta dotyczy nawet nieruchomości, które Artykuł 102 wyłącza z pozostałej części prawa, i ma zastosowanie również do najemców, którzy nie płacą czynszu.

Dekret-ustawa 14.219, rozdział VIII, sekcja 1 (art. 43 do 62)

Przeszedł	Termin wyznaczony przez prawo	Reguła
Zastraszanie i niewywiązywanie się z zobowiązań Najemca uznaje się za winnego zaległości, jeśli nie dokona płatności w ciągu dziesięciu dni roboczych od powiadomienia. Samo powiadomienie ma swój własny okres karencji: nie można go dokonać przed upływem dziesięciu dni od terminu płatności.	10 dni roboczych	Dekret-ustawa 14.219, art. 55
Koszt formalnego zawiadomienia Wynajmujący ponosi odpowiedzialność za podatki i koszty związane z pierwszym wezwaniem do zapłaty; koszty związane z kolejnymi wezwaniami ponosi osoba, która otrzymała wezwanie, niezależnie od tego, czy zalega z płatnością. W przypadku, gdy te koszty dotyczą Ciebie, uiszczasz je, wpłacając 20% żądanej kwoty.	20% żądanej kwoty	Dekret-ustawa 14.219, art. 56
Termin opuszczenia lokalu W postępowaniu eksmisyjnym z powodu niezapłacenia czynszu sędzia wyznacza termin dwudziestu dni i wzywa do wniesienia sprzeciwu, zgodnie z opisem w poprzednim artykule. W przypadku braku sprzeciwu postępowanie zostaje zamknięte bez dalszych czynności, a terminy zaczynają biec od dnia następującego po otrzymaniu stosownego zawiadomienia.	20 dni	Dekret-ustawa 14.219, art. 48
Termin wniesienia sprzeciwu Nakaz eksmisji, który określa termin, wzywa pozwanego do wniesienia sprzeciwu w ciągu dziesięciu dni roboczych. We wszystkich przypadkach w widocznym miejscu umieszczane jest również wezwanie do złożenia oświadczenia dotyczącego ewentualnych podnajemców.	10 dni roboczych	Dekret-ustawa 14.219, art. 47
Zamknij sprawę płacąc Pozew o eksmisję przeciwko najemcom niepłacącym czynszu zostaje oddalony, jeśli w terminie wniesienia sprzeciwu wpłacisz należną kwotę powiększoną o 40% tej kwoty na poczet naliczonych odsetek, podatków i kosztów. Najemca lub podnajemca korzysta z tego zwolnienia tylko raz. Uwaga: obowiązująca kwota 60% to pierwotne brzmienie 1974, zastąpione przez ustawę 15.799 z 30/12/1985, art. 17.	kwota zadłużenia + 40%, jednorazowo	Dekret-ustawa 14.219, art. 51
Przedłuż termin poprzez zapłatę Przedłużenie terminu płatności przysługuje, jeśli w uzgodnionym terminie wpłacisz naliczony czynsz powiększony o 20% jako jedyne odszkodowanie za odsetki i wydatki; wówczas sąd przedłuża termin do pełnej kwoty należnej najemcy, który dokonał płatności w terminie. Przedłużenie to przysługuje tylko raz w danej sprawie. Aby odwołać się od wyroku sądu pierwszej instancji, musisz udowodnić, że co miesiąc wpłacałeś czynsz do Banku Centralnego.	kwota zadłużenia + 20%, jednorazowo	Dekret-ustawa 14.219, art. 52
Początek Po upływie terminów eksmisji lokator jest eksmitowany na własny koszt, na wniosek. W tym samym artykule określono dwa ograniczenia: eksmisja nie może zostać przeprowadzona przed upływem piętnastu dni roboczych od dnia następującego po dniu powiadomienia pozwanego, a sędzia może ją odroczyć na okres do sześćdziesięciu dni w przypadku choroby lub uzasadnionej siły wyższej. Nakaz eksmisji nie podlega zaskarżeniu.	15 dni roboczych przed, 60 dni przedłużenia	Dekret-ustawa 14.219, art. 62

Dlaczego nie jest tutaj napisane, ile to trwa?

Prawo określa termin dla każdego kroku, a nie czas, jaki sąd musi poświęcić między nimi. Istnieje również jeden krok, który nie ma prawnego terminu: artykuł 438 upoważnia wynajmującego do wszczęcia postępowania eksmisyjnego w przypadku, gdy najemca zalega z płatnościami, i może to zrobić następnego dnia lub kilka miesięcy później. Zsumowanie wierszy w powyższych tabelach dałoby wynik, którego żadna sprawa nie spełnia, dlatego terminy są wymienione osobno wraz z odpowiadającymi im artykułami, a ich suma nie jest publikowana.

Połowa Dekretu-Ustawy 14.219 nie ma zastosowania do nowoczesnego mieszkania

Artykuł 102 wyłącza z zakresu prawa umowy dotyczące nieruchomości wybudowanych po 2 czerwca 1968 r., „z wyjątkiem tych zawartych w rozdziale VII i sekcji I rozdziału VIII”. Rozdział VII dotyczy gwarancji, a sekcja I rozdziału VIII (artykuły 43–62) dotyczy procedury: to znaczy, terminy podane w powyższych tabelach nadal obowiązują po tym prawie, ale przedłużenia i terminy zawarte w rozdziale VI, które są właśnie najczęściej cytowane, nie. Ten sam artykuł dodaje kolejną, często pomijaną kwestię: ze świadczeń dla najemców mogą skorzystać tylko osoby regularnie płacące, ale procedura opisana w rozdziale VIII ma zastosowanie również do osób płacących nieterminowo.

Przyczynowy	Termin eksmisji	Reguła
Wyjątkowe podstawy określone w artykule 24 (z wyjątkiem ust. 2) oraz ust. 1 i 5 artykułu 26	jeden rok	Dekret-ustawa 14.219, art. 32
Nieruchomości niszczejące (artykuł 26, ust. 5)	Sędzia ustala termin nie dłuższy niż 180 dni.	Dekret-ustawa 14.219, art. 32

Terminy te obowiązują w wyjątkowych okolicznościach, a nie w przypadku eksmisji z powodu niezapłacenia czynszu. Znajdują się one w rozdziale VI: nie stosuje się ich w przypadku nieruchomości wybudowanych po 2 czerwca 1968 r.

Często zadawane pytania

Podążaj tą drogą

Przewodnik po wynajmie Gwarancja wynajmu Wspólne wydatki, zadłużenie Wynajem podczas czyszczenia Dostępne do wynajęcia

Źródła

Potwierdzono zgodność z tekstem obowiązującym na stronie impo.com.uy w dniu 8 października 2026 r. Niniejsza strona ma charakter wyłącznie informacyjny i nie zastępuje porady prawnej: w sprawie liczy się decyzja sędziego. Jeśli otrzymałeś już wezwanie lub pozew, możesz skorzystać z bezpłatnych porad prawnych.