Qué te venden cuando te venden derechos posesorios
Poseer no es lo mismo que ser dueño. La posesión es tener una cosa con ánimo de dueño, por uno mismo o por otro en nombre propio; la propiedad de un inmueble, en cambio, se prueba con un título inscripto en el Registro. Cuando alguien te vende derechos posesorios sobre un terreno o una casa, no te está vendiendo la propiedad —si la tuviera, te haría una compraventa común ante escribano—: te está cediendo su situación de hecho, la ocupación que tiene y el tiempo que lleva ocupando. El dueño registral sigue siendo otra persona. La cesión se hace por escrito, pero no aparece entre los actos que se inscriben en la sección inmobiliaria del Registro de la Propiedad: la lista del artículo 17 de la Ley 16.871 nombra las transmisiones de dominio, las promesas, los embargos, las demandas y sentencias y los arrendamientos, y no nombra la posesión. Para convertir eso en propiedad hace falta que se cumpla el plazo de prescripción y que un juez lo declare. Todo lo que pagues antes de esa sentencia es plata puesta sobre una expectativa.
¿Cuántos años hacen falta para prescribir un inmueble?
El Código Civil tiene dos plazos para los inmuebles, y los dos llevan la redacción que les dio la Ley 19.889 en julio de 2020. El artículo 1204 dice que la propiedad se adquiere "por la posesión de diez años con buena fe y justo título": es el caso de quien compró creyendo que el vendedor era el dueño, con un título que habría transmitido la propiedad si lo hubiera sido. El artículo 1211 fija el plazo largo: veinte años, "sin necesidad de parte del poseedor, de presentar título y sin que pueda oponérsele la mala fe". Si en algún foro leíste 25 o 30 años, no es lo que dice el texto vigente, y eso vale también para las posesiones que empezaron antes: el artículo 467 de esa ley aplicó los plazos nuevos a las prescripciones en curso y sólo demoró hasta dos años después de su vigencia las que por la rebaja quedaban cumplidas antes, un colchón que ya pasó. Quien compra derechos posesorios sabe que el vendedor no es el dueño, así que lo prudente es hacer la cuenta con los veinte años y no con los diez. Y esos veinte años no son de cualquier ocupación: tienen que ser de posesión con ánimo de dueño, sin que el titular la haya interrumpido.
¿Te sirven los años del que te vende?
Es la pregunta de quien tiene la oportunidad de comprar "derechos posesorios de más de veinte años", y la respuesta está en el artículo 1206. Para el plazo largo del artículo 1211, el poseedor actual puede completar el tiempo "añadiendo la de aquel o aquellos que le precedieron en la posesión, si la obtuviera de ellos por título universal o particular, oneroso o lucrativo". Una cesión es un título particular, así que en principio los años del vendedor se suman a los tuyos, y los de quien le vendió a él también, siempre que cada eslabón esté documentado. El problema no es la regla, es la prueba. Si en esos veinte años hubo períodos en que alguien vivió ahí como inquilino, como cuidador o por préstamo del dueño, esos años no son de posesión, porque esa persona tenía la cosa en nombre de otro. Pedí los papeles de cada traspaso, recibos de tributos y servicios a lo largo del tiempo, fotos y testigos que puedan declarar desde cuándo, y desconfiá de las cadenas con huecos.
Cómo es el juicio para titular
La prescripción no se tramita en una oficina: se pide en un juicio. Quien demanda tiene que probar la posesión durante todo el plazo, y como del otro lado puede haber alguien que no conocés —el titular registral, sus herederos o cualquier interesado—, se cita por edictos a todos los que se consideren con derecho a oponerse y, si nadie aparece, el juzgado les nombra un defensor. Hace falta además un plano de mensura hecho para ese fin: el artículo 247 de la Ley 19.355 manda a la Dirección Nacional de Catastro inscribir los planos que se van a usar en juicios de prescripción en un Registro Provisorio, que pasa a definitivo recién con la sentencia firme. La sentencia que te declara propietario se inscribe en el Registro de la Propiedad, y ahí recién tenés título. No hay un plazo publicado para todo esto: depende del juzgado, de la prueba y de si alguien se opone. Si el titular aparece y discute tu posesión, el juicio se transforma en un pleito con resultado incierto.
El ITP se paga dos veces
Es un costo que casi nadie cuenta al comparar precios. El Título 19 del Texto Ordenado de la DGI grava con el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales las cesiones de derechos posesorios sobre inmuebles, y aclara que "a los efectos del impuesto, serán consideradas como enajenación del dominio pleno": la cesión paga como una compraventa, 2 % el que cede y 2 % el que adquiere. Después, la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva es otro hecho gravado, que se configura el día en que la sentencia queda ejecutoriada, y quien resulta declarado propietario tributa como "los demás contribuyentes", al 4 %. Sumá esos dos impuestos a los honorarios del juicio, del agrimensor y del escribano antes de decidir si el precio bajo de unos derechos posesorios realmente es una ganga, y compará el total con lo que costaría una casa con título en la misma zona.
Si sos heredero y vivís en la casa
Ser heredero y ser poseedor son cosas distintas, aunque a veces se crucen. Si la casa figura a nombre de alguien que murió y vos sos uno de sus herederos, lo normal es que el camino sea la sucesión, no la prescripción: la sucesión te reconoce como heredero y reparte los bienes entre todos los que tienen derecho. Prescribir contra los otros herederos no está descartado, pero vas a tener que probar que durante todo el plazo poseíste como único dueño y no como uno más de los herederos que vivía ahí con permiso de los demás, que es exactamente lo que ellos van a sostener. Al revés, cuando el que poseía sin título era el fallecido, la herencia es un título universal y el artículo 1206 te deja sumar su tiempo de posesión al tuyo. Pagar la contribución, UTE y OSE ayuda a probar que poseíste, pero por sí solo no te hace dueño ni reemplaza el juicio.