¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

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Sfratto da un immobile in affitto in Uruguay: le tempistiche, articolo per articolo

In Uruguay ci sono due regimi di sfratto con scadenze diverseE quale ti governa non è determinato dal debito: è determinato dal tuo contratto. Nell'ambito del regime senza garanzia della LUC, il giudice ordina lo sfratto con 6 giorni lavorativi e lo sceriffo esegue il rilascio entro 5 giorni lavorativi dalla data di notifica dell'ordine. Nel regime ordinario, il termine per lo sgombero è 20 giorni e il lancio non potrà avere effetto fino a dopo 15 giorni lavorativi dal giorno successivo alla notifica.

Innanzitutto, perché la domanda viene posta per prima.

Il proprietario non può andarsene da soloIn entrambi i sistemi, lo sfratto viene eseguito dall'ufficiale giudiziario con un'ordinanza del tribunale (Legge 19.889, art. 442; Decreto Legge 14.219, art. 62). Cambiare le serrature, interrompere le utenze o rimuovere i propri effetti personali non è una fase del procedimento: non lo è nemmeno quando il debito sussiste e il contratto è scaduto.

Quale regime vi governa?

La procedura accelerata della LUC non è attivata perché ha poche garanzie: richiede il cinque condizioni dell'articolo 421 contemporaneamenteUno di questi requisiti è che entrambe le parti abbiano espressamente dichiarato nel contratto di accettare di essere vincolate da tale legge. Qualora manchi uno di questi requisiti, il contratto di locazione sarà regolato dal Decreto Legge 14.219 o dal Codice Civile, a seconda dei casi.

Che l'immobile venga utilizzato come abitazione residenziale.
Il locatore non riceve alcuna garanzia di alcun tipo.
Il contratto deve essere in forma scritta.
Che il contratto indichi espressamente la durata e il prezzo del noleggio.
Che entrambe le parti dichiarino espressamente nel contratto la propria volontà di sottomettersi a questa legge.

Locazione senza garanzia

Solo se il contratto soddisfa simultaneamente le cinque condizioni dell'articolo 421, tra cui la dichiarazione scritta da parte di entrambe le parti di sottoporsi a tale legge.

Legge 19.889 (LUC), articoli 421 e da 437 a 444

Superato	Scadenza fissata dalla legge	Regola
Intimidazione e default Se la scadenza di pagamento concordata scade senza che il pagamento venga effettuato, il locatore invierà una formale richiesta di pagamento, eventualmente tramite telegramma raccomandato, e si verificherà l'inadempimento se il pagamento non verrà effettuato entro tre giorni lavorativi, a decorrere dal giorno lavorativo successivo alla richiesta, a meno che il contratto non preveda l'inadempimento automatico. Il locatore si farà carico delle tasse e delle spese relative alla prima richiesta; le richieste successive saranno a carico dell'inquilino e non potranno superare il 20% dell'importo dovuto.	3 giorni lavorativi	Legge 19.889, art. 437
Causa di sfratto Se l'inquilino è moroso, il proprietario ha il diritto di avviare una procedura di sfratto per mancato pagamento, che si svolge con procedura sommaria. La legge non fissa un termine per tale procedura: può essere avviata il giorno successivo o anche mesi dopo.	senza scadenza legale	Legge 19.889, art. 438
Termine ultimo per liberare l'immobile Prima di emettere qualsiasi decreto, il tribunale verifica che il contratto soddisfi i cinque requisiti dell'articolo 421. Una volta verificata la conformità, il giudice ordina lo sfratto entro sei giorni lavorativi a decorrere dal giorno successivo alla notifica della sentenza all'inquilino.	6 giorni lavorativi	Legge 19.889, art. 439
Termine ultimo per sollevare obiezioni Nello stesso provvedimento di sfratto, avete a disposizione sei giorni lavorativi per presentare opposizione, e potete sollevare solo tre obiezioni: quelle previste dall'articolo 133 del Codice di procedura civile, quelle relative alla non conformità del contratto ai requisiti dell'articolo 421 e quelle relative al pagamento. Il pagamento parziale non è consentito e l'opposizione al pagamento priva di documentazione comprovante verrà respinta senza ulteriori procedimenti.	6 giorni lavorativi	Legge 19.889, art. 440
Trasferimento al proprietario Il locatore ha sei giorni lavorativi per rispondere alle obiezioni, dopodiché si segue la procedura prevista dagli articoli 353 e seguenti del Codice generale di procedura. È appellabile solo la sentenza definitiva che accoglie o respinge le obiezioni; le altre decisioni sono soggette solo a riesame.	6 giorni lavorativi	Legge 19.889, art. 441
Lancio Una volta firmato l'avviso di sfratto e scaduto il termine, il proprietario può richiedere lo sfratto in qualsiasi momento e l'ufficiale giudiziario lo eseguirà entro cinque giorni lavorativi dalla data in cui ti viene notificato il provvedimento.	5 giorni lavorativi	Legge 19.889, art. 442
Avvia l'estensione La richiesta va presentata una sola volta, due giorni lavorativi prima della data prevista, e il giudice la accoglie solo se viene fornita una prova inconfutabile di forza maggiore. Il termine non può superare i cinque giorni lavorativi. L'ordinanza di sfratto e l'ordinanza di concessione o diniego della proroga non sono soggette ad appello.	5 giorni lavorativi, una sola volta	Legge 19.889, articoli 443 e 444

Regime comune

Tutto il resto. La procedura si applica anche agli immobili che l'articolo 102 esclude dal resto della legge e si applica ugualmente agli inquilini che non pagano l'affitto.

Decreto-legge 14.219, Capitolo VIII, Sezione 1 (artt. 43-62)

Superato	Scadenza fissata dalla legge	Regola
Intimidazione e default Un inquilino è considerato inadempiente se non effettua il pagamento entro dieci giorni lavorativi dalla notifica. Anche la notifica stessa prevede un periodo di attesa: non può essere effettuata prima di dieci giorni dalla data di scadenza del pagamento.	10 giorni lavorativi	Decreto-legge 14.219, art. 55
Costo della notifica formale Il locatore è responsabile delle tasse e delle spese relative alla prima richiesta di pagamento; quelle relative alle richieste successive sono a carico della persona che ha ricevuto la richiesta, indipendentemente dal fatto che sia in mora o meno. Qualora tali spese siano a vostro carico, dovrete pagarle versando un acconto pari al 20% dell'importo richiesto.	il 20% dell'importo richiesto	Decreto-legge 14.219, art. 56
Termine ultimo per liberare l'immobile Nei procedimenti di sfratto per mancato pagamento dell'affitto, il giudice concede un termine di venti giorni e vi convoca per presentare eventuali opposizioni, secondo le modalità descritte nell'articolo precedente. In assenza di opposizioni, il procedimento si conclude senza ulteriori azioni e i termini decorrono dal giorno successivo alla relativa notifica.	20 giorni	Decreto-legge 14.219, art. 48
Termine ultimo per sollevare obiezioni L'avviso di sfratto, che specifica il termine, intima al convenuto di sollevare obiezioni entro un periodo perentorio di dieci giorni lavorativi. In tutti i casi, viene inoltre affisso un avviso in un luogo visibile che richiede una dichiarazione in merito a eventuali subaffittuari.	10 giorni lavorativi	Decreto-legge 14.219, art. 47
Chiudere il caso pagando La causa di sfratto contro gli inquilini morosi viene archiviata se, entro il termine per la presentazione delle opposizioni, si deposita l'importo dovuto maggiorato di 40% di tale importo a titolo di interessi maturati, tasse e spese. L'inquilino o il subaffittuario beneficia di tale archiviazione una sola volta. Nota: la percentuale 60% che circola è la formulazione originale di 1974, sostituita dalla Legge 15.799 di 30/12/1985, art. 17.	importo dovuto + 40%, una tantum	Decreto-legge 14.219, art. 51
Prolunga il termine pagando La proroga del termine di pagamento viene concessa se, entro i termini concordati, si versa l'affitto maturato maggiorato del 20% a titolo di unico risarcimento per interessi e spese; in tal caso, il tribunale proroga il termine per l'intero importo dovuto all'inquilino che ha pagato puntualmente. Tale proroga viene concessa una sola volta per caso. Per impugnare la sentenza di primo grado, è necessario dimostrare di aver versato mensilmente gli affitti alla Banca Centrale.	importo dovuto + 20%, una tantum	Decreto-legge 14.219, art. 52
Lancio Una volta scaduti i termini per lo sfratto, l'occupante viene sfrattato a proprie spese, su richiesta. Lo stesso articolo stabilisce due limitazioni: lo sfratto non può essere eseguito prima che siano trascorsi quindici giorni lavorativi dal giorno successivo alla notifica all'inadempiente, e il giudice può sospenderlo fino a sessanta giorni in caso di malattia o di giustificata forza maggiore. L'ordinanza di sfratto non è soggetta ad appello.	15 giorni lavorativi prima, estensione di 60 giorni	Decreto-legge 14.219, art. 62

Perché non è specificato qui quanto tempo ci vuole?

La legge stabilisce una scadenza per ciascuna fase, non per il tempo che il tribunale impiega tra una fase e l'altra. Esiste inoltre una fase senza scadenza legale: l'articolo 438 autorizza il proprietario ad avviare la procedura di sfratto una volta che l'inquilino è inadempiente, e può farlo il giorno successivo o anche mesi dopo. Sommando i valori delle righe nelle tabelle sopra riportate si otterrebbe un numero che nessun caso rispetta, pertanto le scadenze sono elencate singolarmente, con il relativo articolo, e il totale non viene pubblicato.

Metà del Decreto-Legge 14.219 non si applica a un appartamento moderno

L'articolo 102 esclude dalla legge i contratti relativi a immobili costruiti dopo il 2 giugno 1968, "ad eccezione di quelli contenuti nel Capitolo VII e nella Sezione I del Capitolo VIII". Il Capitolo VII disciplina le garanzie, mentre la Sezione I del Capitolo VIII (articoli da 43 a 62) disciplina la procedura: pertanto, i termini di prescrizione indicati nelle tabelle sopra riportate sono rimasti in vigore, mentre le proroghe e i termini di prescrizione previsti dal Capitolo VI, che sono proprio quelli più frequentemente citati, non lo sono più. Lo stesso articolo aggiunge un altro punto spesso trascurato: le tutele per gli inquilini possono essere invocate solo da chi paga regolarmente l'affitto, mentre la procedura prevista dal Capitolo VIII si applica ugualmente anche a chi non paga.

Causale	Scadenza dello sfratto	Regola
Motivi eccezionali di cui all'articolo 24 (ad eccezione del paragrafo 2) e ai paragrafi 1 e 5 dell'articolo 26	un anno	Decreto-legge 14.219, art. 32
Proprietà dannose (articolo 26, paragrafo 5)	Il giudice lo stabilisce, entro un termine massimo di 180 giorni.	Decreto-legge 14.219, art. 32

Questi termini sono previsti per motivi eccezionali, non per lo sfratto per mancato pagamento, e sono contenuti nel Capitolo VI: non si applicano agli immobili costruiti dopo il 2 giugno 1968.

Domande frequenti

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Fonti

Verificato rispetto al testo vigente su impo.com.uy l'8 ottobre 2026. Questa pagina ha scopo puramente informativo e non sostituisce il parere di un avvocato: ciò che conta in un caso è la decisione del giudice. Se hai già ricevuto una citazione o sei stato citato in giudizio, sono disponibili sportelli di assistenza legale gratuita.