Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

I lavori di costruzione sono ovunque: perché gli affitti non diminuiscono?

La domanda si ripete nelle sottoculture uruguaiane e quasi sempre nasce dalla stessa intuizione: "ci sono molte case vuote". I dati del censimento del 2023 raccontano una storia diversa, e il luogo in cui si trova la casa vuota... Non è quello che pensi..

La domanda, così come viene posta

"Costruiscono edifici ovunque, ma chi ci vive? Questo Paese non cresce, quindi la gente si sposta semplicemente da un posto all'altro. Se le persone lasciano Montevideo, perché gli affitti non diminuiscono? Nessun investitore si chiede cosa succederà tra 10 anni?"

Il 19,5% che tutti citano non si trova dove si crede.

Il censimento del 2023 ha rivelato 1.659.048 abitazioni nel paese e ha trovato un 19.5 % disoccupati. Questa media nasconde due paesi diversi.

Dipartimento	Case vuote	Perché
Maldonado	45.2 %	La percentuale più alta del paese. Il 72,5% di queste abitazioni è ad uso temporaneo: si tratta di case estive, non di immobili disponibili sul mercato.
Rocha	42.1 %	Stessa logica del resort di Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Terzo in classifica per percentuale, ancora ben al di sopra della media nazionale.
Paysandú	16.2 %	Già al di sotto della media nazionale: si tratta di un mercato immobiliare permanente, non di un mercato estivo.
Salto	13.9 %	Tra i valori più bassi nelle zone interne, un ulteriore segnale che il 19,5% nazionale non è distribuito in modo uniforme.
Montevideo	9.6 %	Il dato più basso del paese: solo il 90,4% delle case è occupato. Dove si pensa che ci sia un surplus di alloggi, in realtà il surplus è minore.

Montevideo è il dipartimento con meno Alloggi sfitti nel paese: 9,6%, con il 90,4% delle case occupate. La media nazionale è trainata da Maldonado (45,2%) e Rocha (42,1%), dove gli alloggi sfitti sono principalmente stagionali. Queste case vengono affittate con un sistema diverso: il contratto stagionale che la legge definisce in base al luogo e per un periodo massimo di 120 giorni.

E perché quelli che sono vuoti sono vuoti?

Qui vediamo che Montevideo e Maldonado sono mercati diversi: nella capitale, gli alloggi sfitti sono per lo più offerto; a Maldonado c'è Chiuso In attesa dell'estate.

Motivo	Montevideo	Maldonado	Cosa significa?
In vendita o in affitto	34 %	11.9 %	È disponibile sul mercato. A Montevideo, rappresenta la categoria più ampia: ciò riflette un mercato immobiliare attivo, non la presenza di unità immobiliari nascoste.
Uso temporaneo	13.6 %	72.5 %	Casa stagionale. Questo spiega quasi tutta la percentuale di Maldonado e quasi nessuna di Montevideo.
In costruzione o in riparazione	7.4 %	4.3 %	Non è ancora abitabile: si tratta di un immobile in fase di ristrutturazione o di un'unità in costruzione, quindi al momento non è disponibile.

Le percentuali si basano sul numero di abitazioni non occupate in ciascun dipartimento, non sul totale.

Che cosa premia esattamente il sistema?

La legge 18.795 promuove gli investimenti privati nel settore immobiliare attraverso agevolazioni fiscali. Vale la pena esaminare cosa coprono queste agevolazioni: riguardo alla tassa pagata dal proprietarioNon riguarda il prezzo dell'affitto.

Imposta sul reddito delle persone fisiche / Imposta sul reddito delle società / Imposta sul reddito dei non residenti sui redditi da locazione

Esenzione fino al 100%

Sono trascorsi 10 anni dal completamento dei lavori.

L'affitto potrebbe essere completamente esentato. L'entità dell'esenzione varia a seconda della zona: in alcune aree di Montevideo e nell'entroterra del Paese si può arrivare al 100%.

Imposta patrimoniale

Esonero

10 anni

Il proprietario non paga le imposte sulla proprietà per quell'unità durante il periodo di validità del contratto.

ITP (Imposta sul trasferimento di proprietà)

Esenzione sull'acquisto

Immediatamente

Risparmi denaro al momento della firma dell'atto.

I 10 anni di questa discussione non sono una coincidenza. Questo è il periodo di esenzione dall'imposta sul reddito da locazione e dall'imposta patrimoniale. Dopo l'anno 11, l'immobile viene tassato come qualsiasi altro e il reddito netto diminuisce anche se l'affitto rimane invariato. Se si acquista per affittare, questa è la parte del calcolo che viene più spesso trascurata.

Le domande, una per una

Se preferisci affittare o acquistare

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Fonti

Dati verificati il 9 agosto 2026. Questa pagina descrive dati pubblici e il contenuto di una normativa; non pretende di stabilire un nesso causale tra la normativa e il prezzo di affitto.