Co vám prodávají, když vám prodávají vlastnická práva?
Držba není totéž co vlastnictví. Držba znamená mít něco s úmyslem vlastnit, ať už sám nebo prostřednictvím jiného na své jméno; vlastnictví nemovitosti se naopak prokazuje listem vlastnictví zapsaným v katastru nemovitostí. Když vám někdo prodá držební práva k pozemku nebo domu, neprodává vám samotnou nemovitost – pokud by ji vlastnil, provedl by standardní prodej před notářem –: převádí svůj faktický status, své povolání a dobu, po kterou ji obývá. Registrovaný vlastník zůstává jinou osobou. Převod se provádí písemně, ale neobjevuje se mezi úkony registrovanými v sekci nemovitostí katastru nemovitostí: seznam v článku 17 zákona 16.871 zmiňuje převody vlastnictví, sliby, zabavení majetku, soudní spory a rozsudky a nájemní smlouvy, ale nezmiňuje se o držbě. Aby se to mohlo převést na vlastnictví, musí uplynout promlčecí lhůta a soudce to musí prohlásit. Vše, co zaplatíte před tímto rozsudkem, jsou peníze investované do očekávání.
Přejít na sekci průvodce
Kolik let trvá, než se nemovitost stane promlčecí?
Občanský zákoník stanoví dvě lhůty pro nabytí vlastnictví k nemovitostem, obě ve znění novely zákona 19.889 z července 2020. Článek 1204 uvádí, že vlastnictví se nabývá „držbou po dobu deseti let v dobré víře a na základě oprávněného titulu“: to platí pro někoho, kdo koupil nemovitost v domnění, že prodávající je vlastníkem, s titulem, který by převedl vlastnictví, pokud by prodávající byl vlastníkem. Článek 1211 stanoví delší lhůtu: dvacet let, „aniž by držitel musel předkládat titul a aniž by zlá víra byla obhajobou“. Pokud jste se na jakémkoli fóru dočetli o 25 nebo 30 letech, současný text to neuvádí, a to platí i pro držby, které začaly dříve: Článek 467 tohoto zákona aplikoval nové lhůty na probíhající preskripční období a prodloužil lhůtu na dva roky po jeho přijetí pouze pro ty, které by v důsledku zkrácení byly splněny dříve – tato lhůta nyní vypršela. Každý, kdo kupuje držební právo, ví, že prodávající není vlastníkem, takže je rozumné vypočítat dobu s dvaceti lety, nikoli deseti. A těchto dvacet let není jen tak ledajaké užívání: musí se jednat o držbu s úmyslem vlastnictví, aniž by ji držitel titulu přerušil.
Jsou pro vás roky podnikání prodejce užitečné?
Toto je otázka pro každého, kdo má možnost koupit si „držební právo delší než dvacet let“, a odpověď se skrývá v článku 1206. Pro delší dobu stanovenou v článku 1211 může současný držitel doplnit požadovanou dobu „přičtením let držby osoby nebo osob, které mu předcházely, pokud jej od nich získaly na základě univerzálního nebo partikulárního titulu, ať už za protihodnotu nebo bezúplatně“. Postoupení je partikulární titul, takže se v zásadě k vašim letům přičítají roky prodávajícího a také roky osoby, která mu prodala, za předpokladu, že je každý článek řetězce zdokumentován. Problém není v pravidle, ale v důkazu. Pokud během těchto dvaceti let existovala období, kdy někdo žil v daném místě jako nájemník, správce nebo na zápůjčku od vlastníka, tyto roky se nepočítají jako držba, protože tato osoba držela nemovitost jménem někoho jiného. Vyžádejte si dokumenty pro každý převod, doklady o zaplacení daní a energií v průběhu času, fotografie a svědky, kteří mohou dosvědčit datum zahájení, a dejte si pozor na řetězce s mezerami.
Jaký je postup pro získání titulu?
Držba se nevyřizuje v kanceláři, ale prostřednictvím soudního sporu. Žalobce musí prokázat držbu po celou dobu trvání sporu a jelikož druhá strana může být neznámá – registrovaný vlastník, jeho dědicové nebo jakákoli jiná zainteresovaná strana – jsou všichni, kteří se považují za oprávněné vznést námitku proti nároku, předvoláni veřejnou vyhláškou. Pokud se nikdo nedostaví, soud jmenuje právního zástupce. Vyžaduje se také plán zaměření vypracovaný speciálně pro tento účel: Článek 247 zákona 19.355 nařizuje, aby Národní katastrální ředitelství zaregistrovalo plány, které mají být použity v soudních sporech o držbu, v prozatímním rejstříku, který se stává trvalým až po pravomocném rozsudku. Rozsudek, kterým jste prohlášeni za vlastníka, je zapsán do katastru nemovitostí a teprve poté máte vlastnické právo. Pro toto vše neexistuje žádný zveřejněný časový rámec: záleží na soudu, důkazech a na tom, zda někdo vznese námitky. Pokud se registrovaný vlastník dostaví a zpochybní vaši držbu, soudní spor se stává sporem s nejistým výsledkem.
ITP se vyplácí dvakrát
Je to náklad, který téměř nikdo při porovnávání cen nezohledňuje. Hlava 19 konsolidovaného textu DGI ukládá daň z převodu vlastnických práv k nemovitostem a upřesňuje, že „pro daňové účely budou považovány za převod plného vlastnictví“: převod je zdaněn jako prodej, 2 % pro převodce a 2 % pro nabyvatele. Další zdanitelnou událostí je pak prohlašovací rozsudek o vydržební povinnosti, který nastává v den právní moci rozsudku, a osoba prohlášená za vlastníka je zdaněna jako „ostatní daňoví poplatníci“, a to sazbou 4 %. Než se rozhodnete, zda je nízká cena vlastnických práv skutečně výhodná, připočtěte tyto dvě daně k soudním poplatkům, poplatkům geodeta a poplatkům notáře a porovnejte celkovou cenu s cenou domu s listem vlastnictví ve stejné oblasti.
Pokud jste dědic a žijete v domě
Být dědicem a být držitelem jsou různé věci, i když se někdy překrývají. Pokud je dům zapsán na jméno někoho, kdo zemřel, a vy jste jedním z jeho dědiců, běžným postupem je projednání pozůstalosti, nikoli vydržba z důvodu nepříznivého vlastnictví: projednání pozůstalosti vás uzná za dědice a rozdělí majetek mezi všechny, kteří na něj mají nárok. Uplatnění vydržby z důvodu nepříznivého vlastnictví vůči ostatním dědicům není vyloučeno, ale budete muset prokázat, že jste nemovitost vlastnili jako jediný vlastník po celou dobu, a nikoli jako jeden z dědiců, kteří v ní žili se svolením ostatních, což je přesně to, co budou argumentovat. Naopak, pokud zesnulý vlastnil nemovitost bez titulu, je dědictví univerzálním titulem a článek 1206 vám umožňuje přidat jeho dobu držby k vaší. Placení daně z nemovitosti, účtů za energie (UTE a OSE) a dalších služeb pomáhá prokázat držbu, ale samo o sobě z vás nedělá vlastníka ani nenahrazuje soudní spor.