Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Stavba probíhá všude: proč nájmy neklesají?

Tato otázka se v uruguayských subkulturách opakuje a téměř vždy vychází ze stejné intuice: „Je tu spousta prázdných domů.“ Data ze sčítání lidu z roku 2023 vyprávějí jiný příběh a místo, kde se prázdný dům nachází... Není to tak, jak si myslíš..

Otázka, tak jak je položena

„Všude se staví budovy, ale kdo tam bydlí? Tato země se nerozvíjí, takže se lidé jen stěhují z jednoho místa na druhé. Pokud lidé opouštějí Montevideo, proč neklesají nájmy? Neptá se snad žádný investor, co bude za 10 let?“

Těch 19,5 %, které všichni uvádějí, neodpovídá tomu, kde by mělo být.

Sčítání lidu z roku 2023 odhalilo 1.659.048 domů v zemi a našel 19.5 % nezaměstnaných. Za tímto průměrem se skrývá dvě různé země.

Oddělení	Prázdné domy	Protože
Maldonado	45.2 %	Nejvyšší v zemi. 72,5 % těchto domů je k dočasnému užívání: jedná se o letní domy, nikoli o nemovitosti k pronájmu.
Rocha	42.1 %	Stejná logika resortu jako Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Třetí v procentuálním zastoupení, stále výrazně nad celostátním průměrem.
Paysandú	16.2 %	Již pod celostátním průměrem: jedná se o trvalý trh s bydlením, nikoli o letní trh.
Skok	13.9 %	Mezi nejnižšími ve vnitrozemí a dalším znakem toho, že celostátních 19,5 % není rozloženo rovnoměrně.
Montevideo	9.6 %	NEJNIŽŠÍ v zemi: 90,4 % domů je obydlených. Právě tam, kde si lidé myslí, že je přebytek bytů, je jich nejmenší.

Montevideo je department s méně Volné domy v zemi: 9,6 %, přičemž 90,4 % domů je obsazených. Celostátní průměr je ovlivněn oblastmi Maldonado (45,2 %) a Rocha (42,1 %), kde je neobsazenost domy převážně sezónní. Tyto domy se pronajímají podle jiného systému: sezónní smlouva , které zákon vymezuje místně a na maximálně 120 dní.

A proč jsou ty prázdné prázdné?

Zde vidíme, že Montevideo a Maldonado jsou odlišné trhy: v hlavním městě je většinou prázdných bytů nabízenov Maldonadu je ZAVŘENO čekání na léto.

Důvod	Montevideo	Maldonado	Co to znamená
Na prodej nebo k pronájmu	34 %	11.9 %	Je k dispozici na trhu. V Montevideu je to největší kategorie: odráží aktivní trh s nemovitostmi, nikoli skryté jednotky.
Dočasné použití	13.6 %	72.5 %	Sezónní dům. To vysvětluje téměř veškeré Maldonadovo procento a téměř žádné z Montevidea.
Ve výstavbě nebo opravě	7.4 %	4.3 %	Zatím není obyvatelný: jedná se o rozpracovanou nebo rekonstruovanou jednotku, takže v současné době není k dispozici.

Procenta jsou založena na počtu neobydlených domů v každém oddělení, nikoli na celkovém počtu.

Co přesně systém odměňuje?

Zákon 18.795 podporuje soukromé investice do bydlení prostřednictvím daňových výjimek. Stojí za to prozkoumat, co tato výjimka zahrnuje: o dani, kterou majitel platíne o ceně pronájmu.

Daň z příjmu fyzických osob / Daň z příjmu právnických osob / Daň z příjmu nerezidentů z pronájmu

Výjimka až do výše 100 %

10 let od dokončení prací

Nájemné může být zcela prominuto. Rozsah závisí na oblasti: v některých oblastech Montevidea a ve vnitrozemí země dosahuje 100 %.

Daň z majetku

Zproštění viny

10 let

Majitel po celou dobu trvání smlouvy neplatí daň z nemovitosti za danou jednotku.

ITP (daň z převodu nemovitostí)

Výjimka z nákupu

Ihned

Ušetříte peníze v okamžiku podpisu smlouvy.

Roky 10 v tomto vlákně nejsou náhoda. Toto je období osvobození od daně z příjmu z pronájmu a daně z majetku. Po 11. roce je nemovitost zdaněna jako každá jiná a čistý příjem se snižuje, i když nájemné zůstává nezměněno. Pokud kupujete nemovitost za účelem pronájmu, je to část výpočtu, která se nejčastěji přehlíží.

Otázky, jedna po druhé

Pokud dáváte přednost pronájmu nebo koupi

Průvodce pronájmem Pronájem během mýtiny Kalkulačka životních nákladů Ekonomika Uruguaye

Zdroje

Data ověřena 9. srpna 2026. Tato stránka popisuje veřejně dostupná data a obsah nařízení; netvrdí příčinnou souvislost mezi režimem a cenou nájemného.