Cosa ti vendono quando ti vendono i diritti di possesso?
Possesso non è la stessa cosa di proprietà. Il possesso consiste nell'avere qualcosa con l'intento di possederla, personalmente o tramite terzi a proprio nome; la proprietà di un immobile, invece, è comprovata da un atto di proprietà registrato presso il Catasto. Quando qualcuno vi vende i diritti di possesso su un terreno o una casa, non vi sta vendendo la proprietà stessa – se ne fosse il proprietario, effettuerebbe una normale compravendita davanti a un notaio –: vi sta trasferendo il suo status di fatto, la sua occupazione e la durata del suo possesso. Il proprietario registrato rimane una persona diversa. Il trasferimento avviene per iscritto, ma non compare tra gli atti registrati nella sezione immobiliare del Catasto: l'elenco di cui all'articolo 17 della Legge 16.871 menziona trasferimenti di proprietà, promesse, pignoramenti, cause legali e sentenze, nonché contratti di locazione, ma non menziona il possesso. Per convertire tale diritto in proprietà, devono scadere i termini di prescrizione e un giudice deve pronunciarsi. Qualsiasi somma pagata prima di tale sentenza rappresenta un investimento basato su un'aspettativa.
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Quanti anni occorrono perché un immobile cada in prescrizione?
Il Codice Civile stabilisce due termini per l'acquisizione della proprietà immobiliare, entrambi formulati come modificati dalla Legge 19.889 del luglio 2020. L'articolo 1204 stabilisce che la proprietà si acquisisce "mediante possesso per dieci anni in buona fede e con titolo valido": ciò si applica a chi ha acquistato un immobile credendo che il venditore ne fosse il proprietario, con un titolo che avrebbe trasferito la proprietà se il venditore ne fosse stato il legittimo proprietario. L'articolo 1211 stabilisce un termine più lungo: vent'anni, "senza che il possessore debba presentare un titolo e senza che la mala fede costituisca una difesa". Se avete letto di 25 o 30 anni in qualche contesto, sappiate che il testo attuale non lo prevede, e ciò vale anche per i possedimenti iniziati prima: l'articolo 467 di tale legge applicava i nuovi termini ai termini di prescrizione in corso e, dopo la sua entrata in vigore, estendeva il termine a due anni solo per coloro che, a causa della riduzione, si sarebbero dovuti esercitare prima – un margine di tempo che ora è scaduto. Chiunque acquisti diritti di possesso sa che il venditore non è il proprietario, quindi è prudente calcolare il periodo utilizzando vent'anni, non dieci. E questi vent'anni non devono essere un'occupazione qualsiasi: devono essere un possesso con l'intento di acquisire la proprietà, senza che il titolare del diritto di proprietà lo abbia interrotto.
Gli anni di attività del venditore ti sono utili?
Questa è la domanda che si pone chiunque abbia l'opportunità di acquistare "diritti di possesso superiori a vent'anni", e la risposta si trova nell'articolo 1206. Per il periodo più lungo previsto dall'articolo 1211, l'attuale possessore può completare il tempo richiesto "aggiungendo gli anni di possesso della persona o delle persone che lo hanno preceduto, se lo hanno ottenuto da loro a titolo universale o particolare, sia a titolo oneroso che gratuito". Una cessione costituisce un titolo particolare, quindi in linea di principio, agli anni del venditore si aggiungono quelli del venditore stesso, così come quelli della persona che gli ha venduto la proprietà, a condizione che ogni anello della catena sia documentato. Il problema non è la regola, ma la prova. Se, durante quei vent'anni, ci sono stati periodi in cui qualcuno ha vissuto nell'immobile come inquilino, custode o in prestito dal proprietario, quegli anni non vengono conteggiati come possesso, perché quella persona deteneva la proprietà per conto di qualcun altro. Richiedete la documentazione per ogni trasferimento, le ricevute di tasse e utenze pagate nel tempo, foto e testimoni che possano attestare la data di inizio, e fate attenzione alle catene di trasferimenti con delle interruzioni.
Qual è la procedura per ottenere un titolo?
L'usucapione non si gestisce in un ufficio, ma si persegue attraverso un'azione legale. Il ricorrente deve dimostrare il possesso per l'intero periodo e, poiché la controparte potrebbe essere sconosciuta (il proprietario registrato, i suoi eredi o qualsiasi altra parte interessata), tutti coloro che ritengono di avere diritto a opporsi alla rivendicazione vengono convocati tramite avviso pubblico. Se nessuno si presenta, il tribunale nomina un rappresentante legale. È inoltre necessaria una planimetria catastale redatta specificamente per questo scopo: l'articolo 247 della Legge 19.355 prevede che la Direzione Nazionale del Catasto registri le planimetrie da utilizzare nelle cause di usucapione in un Registro Provvisorio, che diventa definitivo solo dopo la sentenza definitiva. La sentenza che vi dichiara proprietari viene registrata nel Registro Immobiliare e solo allora acquisite il titolo di proprietà. Non esiste una tempistica prestabilita per tutto questo: dipende dal tribunale, dalle prove e dall'eventuale presenza di opposizioni. Se il proprietario registrato si presenta e contesta il vostro possesso, la causa si trasforma in una controversia dall'esito incerto.
L'ITP viene pagato due volte
Si tratta di un costo che quasi nessuno considera quando confronta i prezzi. Il Titolo 19 del Testo Consolidato dello DGI impone l'imposta sul trasferimento di proprietà sul trasferimento dei diritti di possesso su un immobile, chiarendo che "ai fini fiscali, saranno considerati come un trasferimento di piena proprietà": il trasferimento è tassato come una vendita, con un'aliquota del 2% a carico del cedente e del 2% a carico del cessionario. Inoltre, la sentenza dichiarativa di usucapione costituisce un altro evento imponibile, che si verifica il giorno in cui la sentenza diventa definitiva, e la persona dichiarata proprietaria è tassata come "altri contribuenti", al 4%. Aggiungete queste due imposte alle spese processuali, alle spese del geometra e alle spese notarili prima di decidere se il basso prezzo dei diritti di possesso sia davvero un affare, e confrontate il totale con il costo di una casa con atto di proprietà nella stessa zona.
Se sei un erede e vivi nella casa
Essere erede ed essere possessore sono due cose diverse, sebbene a volte si sovrappongano. Se la casa è registrata a nome di una persona deceduta e tu sei uno dei suoi eredi, la procedura normale è la successione testamentaria, non l'usucapione: la successione testamentaria ti riconosce come erede e distribuisce i beni tra tutti coloro che ne hanno diritto. Rivendicare l'usucapione nei confronti degli altri eredi non è da escludere, ma dovrai dimostrare di aver posseduto l'immobile come unico proprietario per tutto il periodo e non come uno degli eredi che vi abitava con il permesso degli altri, che è proprio ciò che sosterranno. Al contrario, quando il defunto possedeva l'immobile senza titolo, l'eredità è universale e l'articolo 1206 ti consente di aggiungere il suo periodo di possesso al tuo. Il pagamento delle imposte sugli immobili, delle bollette delle utenze (UTE e OSE) e di altri servizi contribuisce a dimostrare il possesso, ma da solo non ti rende proprietario né sostituisce un'azione legale.