¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Izselitev iz najemniške nepremičnine v Urugvaju: časovni okviri, članek za člankom

V Urugvaju so dva režima deložacije z različnimi rokiIn katera od njih velja za vas, ni odvisno od dolga: določa jo vaša pogodba. V skladu z režimom brez jamstva LUC sodnik odredi izselitev z 6 delovnih dni in šerif izvrši izpustitev v roku 5 delovnih dni od datuma vročitve odredbe. V skladu z običajnim režimom je rok za izpraznitev 20 dni in izstrelitev ne more začeti veljati pred tem 15 delovnih dni od dneva po obvestilu.

Prvič, ker je vprašanje zastavljeno prvo.

Lastnik ne more sam oditiV obeh sistemih izselitev izvede sodni izvršitelj s sodnim nalogom (Zakon 19.889, člen 442; Odlok-zakon 14.219, člen 62). Menjava ključavnic, prekinitev oskrbe s storitvami ali odstranitev stvari ni korak v postopku: niti takrat, ko dolg obstaja in je pogodba potekla.

Kakšen režim vam vlada?

Hitri postopek LUC se ne aktivira, ker ima malo jamstev: zahteva pet pogojev iz 421. člena hkratiEna od teh zahtev je, da obe stranki v pogodbi izrecno navedeta, da se strinjata, da ju ureja to pravo. Če katera od teh zahtev ni izpolnjena, najemno pogodbo ureja Zakonski odlok 14.219 ali Civilni zakonik, odvisno od primera.

Da se nepremičnina uporablja kot stanovanjski objekt.
Da najemodajalec ne prejme nobenega jamstva.
Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki.
Da pogodba izrecno določa rok in ceno najema.
Da obe stranki v pogodbi izrecno navedeta svojo pripravljenost, da se podredita temu zakonu.

Najem brez garancije

Le če pogodba hkrati izpolnjuje pet pogojev iz 421. člena, vključno s tem, da obe stranki pisno izjavita, da se podrejata temu zakonu.

Zakon 19.889 (LUC), členi 421 in 437 do 444

Opravljeno	Rok, določen z zakonom	Pravilo
Ustrahovanje in neizpolnjevanje obveznosti Če dogovorjeni rok za plačilo ni izpolnjen, vam bo najemodajalec poslal uradni zahtevek za plačilo – ki je lahko s priporočenim telegramom – in do zamude pride, če ne plačate v treh delovnih dneh, začenši z delovnim dnem po zahtevi, razen če pogodba določa samodejno zamudo. Najemodajalec je odgovoren za davke in stroške, povezane s prvim zahtevkom; nadaljnje zahteve so vaša odgovornost in ne smejo presegati 20 % dolgovanega zneska.	3 delovnih dni	Zakon 19.889, člen 437
Tožba zaradi izselitve Če najemnik zaostaja s plačili, ima najemodajalec pravico začeti postopek deložacije zaradi neplačila, ki se obravnava po skrajšanem postopku. Zakon za ta korak ne določa roka: postopek se lahko začne naslednji dan ali več mesecev pozneje.	brez zakonskega roka	Zakon 19.889, člen 438
Rok za izpraznitev Pred izdajo kakršne koli odločbe sodišče preveri, ali pogodba izpolnjuje pet zahtev iz 421. člena. Po preverjanju sodnik odredi izselitev v roku šestih delovnih dni, šteto od dneva po vročanju sodbe najemniku.	6 delovnih dni	Zakon 19.889, člen 439
Rok za vložitev ugovorov V istem sklepu o deložaciji imate na voljo šest delovnih dni za vložitev ugovorov, pri čemer lahko vložite le tri ugovore: ugovore v skladu s 133. členom Splošnega procesnega zakonika, da pogodba ne izpolnjuje zahtev iz 421. člena, in ugovore o plačilu. Delno plačilo ni dovoljeno, ugovor o plačilu brez dokumentarnih dokazil pa se zavrne brez nadaljnjega postopka.	6 delovnih dni	Zakon 19.889, člen 440
Prenos na najemodajalca Najemodajalec ima na voljo šest delovnih dni za odgovor na ugovore, nato pa se sledi postopku iz 353. člena in naslednjih členov Splošnega procesnega zakonika. Pritožljiva je le zoper pravnomočno sodbo, s katero so ugovori sprejeti ali zavrnjeni; druge odločbe so predmet le ponovnega preučevanja.	6 delovnih dni	Zakon 19.889, člen 441
Izstrelitev Ko je obvestilo o izselitvi podpisano in je rok potekel, lahko najemodajalec kadar koli zahteva izselitev, sodni izvršitelj pa jo bo izvedel v petih delovnih dneh od datuma, ko ste bili obveščeni o odredbi, s katero je bila odrejena.	5 delovnih dni	Zakon 19.889, člen 442
Izdaja razširitve Zahteva se vloži samo enkrat, dva delovna dneva pred predvidenim datumom, sodnik pa ji ugodi le, če predložite prepričljiv dokaz o višji sili. Ne sme presegati pet delovnih dni. Zoper odredbo o izselitvi in odredbo o odobritvi ali zavrnitvi podaljšanja se ni mogoče pritožiti.	5 delovnih dni, samo enkrat	Zakon 19.889, člena 443 in 444

Skupni režim

Vse ostalo. Postopek velja celo za nepremičnine, ki jih 102. člen izključuje iz preostale zakonodaje, in velja enako za najemnike, ki ne plačujejo najemnine.

Zakonski odlok 14.219, poglavje VIII, oddelek 1 (členi 43 do 62)

Opravljeno	Rok, določen z zakonom	Pravilo
Ustrahovanje in neizpolnjevanje obveznosti Najemnik se šteje za neplačnika, če ne plača v desetih delovnih dneh po obvestilu. Obvestilo samo ima svoj čakalni rok: ni ga mogoče poslati prej kot deset dni po datumu zapadlosti plačila.	10 delovnih dni	Zakonski odlok 14.219, člen 55
Stroški uradnega obvestila Najemodajalec je odgovoren za davke in stroške, povezane s prvo zahtevo za plačilo; tisti, povezani z nadaljnjimi zahtevki, so odgovornost osebe, ki je zahtevek prejela, ne glede na to, ali je v zamudi. Ko se ti stroški nanašajo na vas, jih plačate z depozitom v višini 20 % zahtevanega zneska.	20 % zahtevanega zneska	Zakonski odlok 14.219, člen 56
Rok za izpraznitev V postopku deložacije zaradi neplačila najemnine sodnik odobri dvajsetdnevni rok in vas pozove, da vložite ugovore, kot je opisano v prejšnjem členu. Če ugovori niso vloženi, se postopek zaključi brez nadaljnjega ukrepanja, roki pa začnejo teči dan po ustreznem obvestilu.	20 dni	Zakonski odlok 14.219, člen 48
Rok za vložitev ugovorov Obvestilo o deložaciji, ki določa rok, poziva toženca, da vloži ugovore v roku desetih delovnih dni. V vseh primerih se na vidnem mestu objavi tudi obvestilo z zahtevo po izjavi glede morebitnih podnajemnikov.	10 delovnih dni	Zakonski odlok 14.219, člen 47
Zaključite primer s plačilom Tožba zaradi deložacije zoper neplačnike se zavrže, če v roku za vložitev ugovorov položite dolgovani znesek in 40 % tega zneska za obračunane obresti, davke in stroške. Najemnik ali podnajemnik ima od te zavrnitve koristi le enkrat. Bodite pozorni na številko: 60 %, ki je v obtoku, je prvotno besedilo 1974, ki ga je nadomestil zakon 15.799 ali 30/12/1985, člen 17.	znesek dolga + 40 %, samo enkrat	Zakonski odlok 14.219, člen 51
Podaljšajte rok s plačilom Podaljšanje roka za plačilo se odobri, če v dogovorjenem roku položite obračunano najemnino in 20 % kot edino nadomestilo za obresti in stroške; sodišče nato podaljša rok do celotnega zneska, ki ga najemnik dolgova pravočasno. To podaljšanje se odobri le enkrat na primer. Za pritožbo zoper sodbo prve stopnje morate dokazati, da ste mesečno nakazovali najemnino pri centralni banki.	znesek dolga + 20 %, samo enkrat	Zakonski odlok 14.219, člen 52
Izstrelitev Ko roki za izselitev potečejo, se stanovalec na njegovo zahtevo izseli na lastne stroške. V istem členu sta določeni dve omejitvi: izselitve ni mogoče izvesti pred potekom petnajstih delovnih dni od dneva po obvestilu toženca, sodnik pa jo lahko odloži za največ šestdeset dni v primeru bolezni ali upravičene višje sile. Zoper sklep o izselitvi se ni mogoče pritožiti.	15 delovnih dni prej, 60-dnevno podaljšanje	Zakonski odlok 14.219, člen 62

Zakaj tukaj ne piše, koliko časa traja?

Zakon določa rok za vsak korak, ne pa za čas, ki si ga sodišče vzame med njima. In obstaja en korak brez zakonskega roka: 438. člen dovoljuje najemodajalcu, da začne postopek deložacije, ko najemnik zamudi s plačilom, in to lahko stori naslednji dan ali mesece kasneje. Seštevanje vrstic v zgornjih tabelah bi dalo število, ki ga noben primer ne izpolnjuje, zato so roki navedeni posamično z ustreznim členom, skupni znesek pa ni objavljen.

Polovica odloka z zakonsko močjo 14.219 se ne uporablja za sodobno stanovanje.

Člen 102 iz zakona izključuje pogodbe za nepremičnine, zgrajene po 2. juniju 1968, »z izjemo tistih, ki so navedene v poglavju VII in oddelku I poglavja VIII«. Poglavje VII obravnava jamstva, oddelek I poglavja VIII (členi 43 do 62) pa postopek: torej roki v zgornjih tabelah so ohranjeni iz tega zakona, podaljšanja in roki v poglavju VI, ki so prav tisti, ki se najpogosteje navajajo, pa ne. Isti člen dodaja še eno točko, ki se pogosto spregleda: ugodnosti za najemnike lahko uveljavljajo le dobri plačniki, postopek iz poglavja VIII pa velja enako za slabe plačnike.

Vzročno	Rok za izselitev	Pravilo
Izjemni razlogi iz 24. člena (razen 2. odstavka) ter 1. in 5. odstavka 26. člena	eno leto	Zakonski odlok 14.219, člen 32
Ruševne nepremičnine (26. člen, 5. odstavek)	Sodnik ga določi, ne da bi presegel 180 dni.	Zakonski odlok 14.219, člen 32

Ti roki so določeni v izjemnih primerih, ne za izselitev zaradi neplačila, in so navedeni v VI. poglavju: nanje se ne sklicuje v primeru nepremičnine, zgrajene po 2. juniju 1968.

Pogosto zastavljena vprašanja

Sledi tej poti

Vodnik za najem Garancija najema Dolg za skupne stroške Najem med kliringom Na voljo so najemi

Viri

Preverjeno glede na besedilo, veljavno na spletni strani impo.com.uy, 8. oktobra 2026. Ta stran je zgolj informativne narave in ne nadomešča nasveta odvetnika: v zadevi je pomembna odločitev sodnika. Če že imate sodni poziv ali tožbo, so na voljo brezplačne klinike za pravno pomoč.