Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Gradnja se dogaja povsod: zakaj se najemnine ne znižujejo?

Vprašanje se ponavlja v urugvajskih subkulturah in skoraj vedno izhaja iz iste intuicije: "veliko je praznih hiš." Podatki popisa prebivalstva iz leta 2023 pripovedujejo drugačno zgodbo, lokacija, kjer se nahaja prazna hiša ... Ni to, kar misliš..

Vprašanje, kot je zastavljeno

"Povsod gradijo stavbe, ampak kdo tam živi? Ta država ne raste, zato se ljudje samo selijo iz enega kraja v drugega. Če ljudje zapuščajo Montevideo, zakaj se najemnine ne znižujejo? Se noben vlagatelj ne vpraša, kaj se bo zgodilo čez 10 let?"

19,5 %, ki jih vsi navajajo, ni tam, kjer naj bi bilo

Popis prebivalstva iz leta 2023 je razkril 1.659.048 domov v državi in našel 19.5 % brezposelnih. To povprečje skriva dve različni državi.

Oddelek	Prazne hiše	Ker
Maldonado	45.2 %	Najvišja v državi. 72,5 % teh domov je za začasno uporabo: to so poletne hiše, ne pa razpoložljive hiše.
Rocha	42.1 %	Ista logika letovišča kot Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Tretji na lestvici po odstotkih, še vedno precej nad državnim povprečjem.
Paysandú	16.2 %	Že pod nacionalnim povprečjem: gre za stalni trg stanovanj, ne za poletni trg.
Skok	13.9 %	Med najnižjimi v notranjosti in še en znak, da nacionalnih 19,5 % ni enakomerno porazdeljenih.
Montevideo	9.6 %	NAJNIŽJA v državi: 90,4 % domov je zasedenih. Prav tam, kjer ljudje menijo, da je presežek stanovanj, je teh presežkov najmanj.

Montevideo je departma z manj Prosta stanovanja v državi: 9,6 %, zasedenih pa je 90,4 % domov. Nacionalno povprečje odlikujeta Maldonado (45,2 %) in Rocha (42,1 %), kjer so prosta stanovanja predvsem sezonska. Ta stanovanja se oddajajo v najem po drugačnem sistemu: sezonska pogodba , ki ga zakon določa po kraju in za največ 120 dni.

In zakaj so tiste, ki so prazne, prazne?

Tukaj vidimo, da sta Montevideo in Maldonado različna trga: v prestolnici so večinoma prazna stanovanja ponujenov Maldonadu je zaprto čakajoč na poletje.

Razlog	Montevideo	Maldonado	Kaj to pomeni
Za prodajo ali najem	34 %	11.9 %	Na voljo je na trgu. V Montevideu je to največja kategorija: odraža aktiven trg nepremičnin, ne skritih enot.
Začasna uporaba	13.6 %	72.5 %	Sezonska hiša. To pojasni skoraj ves Maldonadov odstotek in skoraj nobenega Montevidejevega.
V gradnji ali popravilu	7.4 %	4.3 %	Še ni vseljivo: gre za nedokončano gradnjo ali prenovo enote, zato trenutno ni na voljo.

Odstotki temeljijo na številu praznih domov v posameznem oddelku, ne na skupnem številu.

Kaj točno sistem nagrajuje?

Zakon 18.795 spodbuja zasebne naložbe v stanovanja z davčnimi oprostitvami. Vredno je preučiti, kaj te oprostitve zajemajo: o davku, ki ga plača lastnikne glede na ceno najema.

Dohodnina / Davek od dohodkov pravnih oseb / Davek od dohodkov nerezidentov od dohodka od najemnin

Izjema do 100 %

10 let od zaključka dela

Najemnina se lahko v celoti oprosti. Obseg je odvisen od območja: na nekaterih območjih Montevidea in v notranjosti države doseže 100 %.

Davek na premoženje

Oprostitev

10 let

Lastnik v tem času ne plačuje davka na nepremičnine za to enoto.

ITP (Davek na prenos nepremičnin)

Izjema pri nakupu

Takoj

Prihranite denar že ob podpisu pogodbe.

10 let te teme ni naključje. To je obdobje oprostitve davka od dohodka od najemnin in davka od premoženja. Po 11. letu se nepremičnina obdavči kot vsaka druga, neto dohodek pa se zmanjša, tudi če najemnina ostane nespremenjena. Če kupujete za oddajo, je to del izračuna, ki ga najpogosteje spregledamo.

Vprašanja, eno za drugim

Če raje najamete ali kupite

Vodnik za najem Najem med kliringom Kalkulator življenjskih stroškov Gospodarstvo Urugvaja

Viri

Podatki preverjeni 9. avgusta 2026. Ta stran opisuje javno dostopne podatke in vsebino predpisa; ne trdi, da obstaja vzročna zveza med režimom in ceno najemnine.