Najprej preverite, kakšno pogodbo imate.
Vse najemne pogodbe se ne odpovedo na enak način. Stanovanjska pogodba za določen čas (običajno dve leti) običajno zavezuje obe stranki do izteka veljavnosti, vendar to ne pomeni, da ste v past: poleg razlogov, določenih v pogodbi, urugvajska zakonodaja običajno daje najemniku pravico, da predčasno prekine najemno pogodbo po določenem obdobju, pod pogojem, da poda zahtevano odpovedno rok in plača ustrezno odškodnino. Pogodba brez določenega roka ali tista, ki je potekla, vendar še vedno velja, je bolj prilagodljiva: lahko se prekine s predhodnim odpovednim rokom. Postopek se razlikuje tudi glede na to, ali je bila pogodba podpisana v skladu s splošnim zakonom o najemu (odlok-zakon o najemu) ali v skladu z določbami o najemu brez jamstva urugvajskega zakona o urbanističnem načrtovanju (LUC), ki ima svoje posebne pogoje in odpovedne roke. Preden karkoli storite, ponovno preberite celotno pogodbo: v njej je določen rok, dogovorjeni odpovedni rok in kazen. Ta klavzula velja za vse, kar ni v nasprotju z zakonom, ki je v zadevah najema stvar javnega reda in ščiti najemnika.
Pojdi na razdelek vodnika
Obvestilni rok: koliko vnaprejšnjega obvestila je treba dati
Večina stanovanjskih najemnih pogodb vključuje klavzulo, ki vam omogoča predčasen odhod, običajno po določenem obdobju (običajno prvih šest mesecev ali prvo leto) in s predhodnim odpovednim rokom. Ta odpovedni rok je običajno približno 60 dni v okviru standardnih najemnih pogodb, medtem ko je v okviru sistema LUC (Zakon o urbanističnem načrtovanju in gradnji) običajno približno 30 dni; nekatere pogodbe določajo drugačen rok. Preverite specifičen odpovedni rok, ki velja za vašo pogodbo in vašo najemno pogodbo. Ključna točka je, da odpovedni rok začne teči šele, ko ga najemodajalec prejme v pisni obliki, ne pa ko se vi odločite za odhod. Če odidete pred dogovorjenim minimalnim rokom ali ne upoštevate odpovednega roka, skoraj vedno obstaja kazen. Preverite točen datum vaše klavzule, da se izognete dodatnemu plačilu.
Globe in kazni: kaj je upravičeno zaračunati
Kazen za predčasno odpoved mora biti določena v pogodbi ali veljavnih predpisih; če ni dogovorjena, si najemodajalec ne more kar tako izmisliti nobenega zneska. Najpogostejša kazen je enomesečna ali dvomesečna najemnina. Bodite previdni pri klavzulah, ki vam poskušajo zaračunati plačilo za vse preostale mesece najema: kadar zakon priznava pravico do odpovedi, je kazen običajno omejena, zato bi lahko bil zahtevek za celotno trajanje zloraba. Kazen za predčasno odpoved je ločena od dejanskih dolgov, ki jih dolgujete (neplačana najemnina, običajni stroški, komunalne storitve, odškodnina). Najemodajalec vas ne more zadržati za že krite stvari ali vam dvakrat zaračunati za isto stvar. Če se vam zdi kazen pretirana ali ni vključena v pogodbo, se je pred podpisom kakršne koli pogodbe priporočljivo posvetovati z odvetnikom ali zagovorniško skupino najemnikov.
Kako obvestiti, da bo veljavno
Sporočilo ali e-pošta prek WhatsAppa ni zadosten dokaz, če kasneje pride do spora. Varna in standardna metoda v Urugvaju je overjen telegram z zahtevo po povratnici, ki ga pošljete po pošti in ki dokazuje, kaj ste povedali in kdaj ga je druga stranka prejela. Druga, bolj formalna možnost je obvestilo prek notarja z notarskim zapisom. Potrdilo vedno shranite: v njem je določen datum, od katerega začne teči odpovedni rok. Napišite besedilo, v katerem jasno navedete, da odpovedujete najemno pogodbo, datum začetka veljavnosti in da ponujate koordinacijo predaje nepremičnine in ključev. Ta dokument vas ščiti, če najemodajalec pozneje trdi, da ga niste nikoli obvestili.
Vzemite polog in ga varno zaprite.
Ko zapustite nepremičnino, lahko najemodajalec od varščine ali jamstva odšteje zneske, do katerih je zakonito upravičen: neplačano najemnino ali običajne stroške, neporavnane komunalne storitve in škodo, ki presega normalno obrabo. Varščine ne morejo obdržati zgolj zato, ker odhajate predčasno, če je to že krito z dogovorjeno kaznijo. Priporočljivo je, da hišo pustite čisto, pripravite poročilo o odhodu ali popis nepremičnin s fotografijami in zahtevate pisno potrditev, da ni neporavnanih dolgov. Če je vaša pogodba sklenjena v skladu z najemno pogodbo LUC (Zakon o nujnem upoštevanju) brez jamstva, jamstva ni mogoče sprostiti. Če pa ste uporabili jamstvo ANDA (Nacionalna uprava za vodo in kanalizacijo) ali Generalnega računovodskega urada naroda (CGN), morate o sprostitvi jamstva obvestiti tudi to institucijo; v primeru CGN običajno obstaja poseben postopek odpovedi.
To so splošne informacije, ne nasvet.
Vsaka pogodba in vsaka situacija je drugačna, specifična uporaba pa je odvisna od pogodbenih določil in klavzul, ki ste jih podpisali. Ta priročnik ponuja nekaj smernic, vendar ne nadomešča strokovnega nasveta ali pregleda veljavnih predpisov in uradnih postopkov (na primer na gub.uy). Če pride do navzkrižja interesov, če je v igri veliko denarja ali če najemodajalec zahteva velike vsote, se pred podpisom kakršnih koli pogodb ali plačilom kazni posvetujte z odvetnikom ali združenjem najemnikov. Za formalne vidike obveščanja lahko notar zagotovi gotovost. In vedno hranite kopijo pogodbe, potrdil in vse uradne komunikacije.