Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

至る所で建設工事が行われているのに、なぜ家賃は下がらないのか？

この疑問はウルグアイのサブカルチャーで繰り返し聞かれ、ほぼ常に「空き家がたくさんある」という同じ直感から生じている。しかし、2023年の国勢調査データは異なる事実を示しており、空き家が見つかる場所は… あなたが考えているようなものではありません。.

質問は、

「至る所で建物が建てられているが、そこに住むのは誰だ？この国は成長していないから、人々はただあちこち移動しているだけだ。モンテビデオから人が出ていくなら、なぜ家賃は下がらないのか？投資家は誰も10年後に何が起こるのかを考えないのか？」

皆が引用する19,5%は、実際はそうではないと考えられている。

2023年の国勢調査で明らかになった 1.659.048戸 国内で発見した 19.5 % 失業者数。その平均値は、二つの異なる国を覆い隠している。

部門	空き家	なぜなら
マルドナド	45.2 %	国内で最も高い割合だ。これらの住宅の72,5%は一時的な使用を目的としており、別荘などであって、一般の住宅在庫ではない。
ロシャ	42.1 %	マルドナドと同じリゾート運営の考え方だ。
ラヴァレハ	28.4 %	Tercero del ranking por porcentaje, todavía bastante por encima del promedio del país.
ペイサンドゥ	16.2 %	既に全国平均を下回っている。これは夏季限定の住宅市場ではなく、恒常的な住宅市場だ。
リープ	13.9 %	内陸部では最低水準であり、全国平均の19,5%が均等に分配されていないことを示すもう一つの兆候である。
モンテビデオ	9.6 %	国内最低水準：住宅の居住率は90,4％。住宅が余っていると思われている地域こそ、実際には最も余剰が少ない地域なのだ。

モンテビデオは、 少ない 国内の空き家率：9,6%、住宅の90,4%が居住済み。全国平均はマルドナド（45,2%）とロチャ（42,1%）によって押し上げられており、これらの地域では空き家は主に季節的なものである。これらの住宅は別のシステムで賃貸されている。季節契約法律では場所と最長120日間の期間が定められている。

そして、なぜ空っぽのものは空っぽなのでしょうか？

ここでモンテビデオとマルドナドは異なる市場であることがわかります。首都では空き家は主に提供;マルドナドには閉店夏が待ち遠しい。

理由	モンテビデオ	マルドナド	それはどういう意味ですか
販売または賃貸	34 %	11.9 %	市場に出回っている物件です。モンテビデオでは最大のカテゴリーであり、これは隠れた物件ではなく、活発な不動産市場を反映しています。
一時的な使用	13.6 %	72.5 %	季節限定住宅。それがマルドナドの割合のほぼ全てを説明し、モンテビデオの割合のほとんどを説明できない。
工事中または修理中	7.4 %	4.3 %	まだ居住可能な状態ではありません。工事中または改修中のため、現在はご利用いただけません。

これらの割合は、各地区における空き家数に基づいて算出されたものであり、全体の空き家数に基づいているものではありません。

このシステムは具体的に何を報酬として与えるのか？

法律18.795号は、税制優遇措置を通じて住宅への民間投資を促進しています。これらの優遇措置が何を対象としているのかを検証してみましょう。 所有者が支払った税金について賃料の話ではない。

個人所得税／法人所得税／非居住者の賃貸収入に対する所得税

最大100％の免除

工事完了から10年

家賃は全額免除される場合があります。免除の程度は地域によって異なり、モンテビデオの一部の地域や国内の内陸部では100%免除される場合もあります。

富裕税

無罪判決

10歳

契約期間中、所有者はその物件の固定資産税を支払いません。

ITP（不動産譲渡税）

購入時の免税

すぐに

契約書に署名する際に費用を節約できます。

このスレッドが10年間続いているのは偶然ではない。 これは、賃貸収入税と資産税が免除される期間です。11年目以降は、他の不動産と同様に課税され、賃料が変わらなくても純収入は減少します。賃貸目的で不動産を購入する場合、この計算は最も見落とされがちな部分です。

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賃貸ガイドクリアリング中にレンタルする生活費計算機ウルグアイの経済

情報源

Datos contrastados el 9 de agosto de 2026. Esta página describe datos públicos y el contenido de una norma; no afirma una relación causal entre el régimen y el precio del alquiler.