Cena ni skupni strošek
Najpogostejša napaka je, da se v proračun vključi le cena nepremičnine. V Urugvaju morate poleg nakupne cene prišteti še notarske stroške (ki običajno znašajo približno 3 % vrednosti kot referenčna številka, plus prispevek v notarski sklad in DDV; ti stroški niso obvezni in se razlikujejo, zato znesek preverite pri notarju), davek na prenos nepremičnin (ITP), ki ga plača kupec (2-odstotna stopnja, ki jo določa DGI in se izračuna na podlagi dejanske katastrske vrednosti, ne dogovorjene cene; preverite trenutno stopnjo), ter prispevke, stroške notarske pokojninske blagajne in potrdila. Če kupujete s posojilom, dodajte bančne stroške: cenitev, stroške izdaje in včasih zavarovanje. Kot praktično vodilo je priporočljivo, da za kritje vseh teh stroškov namenite približno 5 % do 8 % cene. Podcenjevanje stroškov je glavni razlog, zakaj transakcije ob podpisu propadejo.
Pojdi na razdelek vodnika
Prejšnji prihranki in plačilna sposobnost
Preden si ogledate nepremičnine, ugotovite, koliko si lahko privoščite plačati iz lastnega žepa in koliko morate financirati. Banke in BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) redko posojajo 100 %: odvisno od primera običajno financirajo do 80 % ali 90 % vrednosti (v nekaterih programih je lahko višje), zato potrebujete polog. Poleg tega mesečni hipotekarni obrok ne sme presegati približno 25 % do 30 % vašega neto družinskega dohodka, kar je tipičen najvišji zahtevani znesek, čeprav se razlikuje glede na banko in program (BHU ima tovrstne omejitve in so v nekaterih primerih celo nekoliko višje), zato preverite trenutne pogoje poslovanja. Upoštevajte, da je večina stanovanjskih posojil odobrenih v indeksiranih enotah (UI), vezanih na inflacijo, zato se mesečni obrok v pesih vsako leto povečuje, tudi če vrednost UI ostane stabilna.
Izberite in preverite, preden se zavežete
Ko najdete nekaj, kar vam je všeč, se ne hitite z nakupom. Zahtevajte registracijsko številko nepremičnine in pri notarju preverite, ali je lastništvo urejeno, brez neporavnanih davkov na nepremičnine, občinskih taks ali skupnih stroškov ter ali je prodajalec dejansko registrirani lastnik. Preverite stanje stavbe, vključno z morebitno vlago, električnimi in vodovodnimi napeljavami ter ali je nepremičnina pravilno registrirana pri občini (odobreni načrti, brez neprijavljene gradnje). V primeru etažnih lastnin zahtevajte predpise o solastništvu in stanje dolga stavbe. Ta postopek preverjanja lastništva koordinira notar in je tisto, kar vas ščiti.
Rezervacija, polog in obljuba prodaje
Običajni postopek je: najprej rezervacija (majhen znesek za umik nepremičnine s trga, medtem ko se pregleduje lastništvo), nato predhodna prodajna pogodba ali kupoprodajna pogodba s pologom in na koncu listina. Predhodna prodajna pogodba je formalna pogodba, ki določa ceno, pogoje in določila, zato jo je priporočljivo vpisati v zemljiško knjigo, da se zaščitite pred tretjimi osebami. Nikoli ne izročite večjega pologa brez predhodne prodajne pogodbe, podpisane pred notarjem: večina ljudi se opeče pri plačilu denarja na podlagi preprostega potrdila, brez pogodbe ali preverjanja lastništva. Polog zavezuje obe strani.
Pisanje, selitev in nato
Na dan sklenitve posla notar prebere in podpiše kupoprodajno pogodbo, plača se preostali znesek in davki, s tem podpisom pa postanete lastnik. Notar vpiše listino v zemljiško knjigo, kar utrdi vaše lastništvo in vas zaščiti pred tretjimi osebami. Hranite kopije vsega. Po vselitvi prenesite komunalne storitve (elektrika, voda, plin) na svoje ime, obvestite lokalno občino o spremembi lastništva za namene davka na nepremičnine, in če živite v etažnem lastništvu, se prijavite pri upravi stavbe. Šele ko je registracija končana, ste lahko brez skrbi.
To so splošne smernice.
Ta priročnik pojasnjuje, kako postopek deluje, in ni nadomestilo za strokovni nasvet. Nepremičninske transakcije v Urugvaju mora opraviti notar, ki pregleda lastniški list, izračuna davke in zagotovi pravno zaščito. Za natančne podatke za vaš specifični primer (ITP, pristojbine, prispevki) se posvetujte z notarjem in neposredno z DGI. Za pogoje posojila se posvetujte z BHU ali banko. Referenčne vrednosti se spreminjajo letno; pred podpisom vedno preverite trenutne podatke pri uradnem viru.