Zakaj cena ni dovolj
Nakup nepremičnine v Urugvaju vključuje paket stroškov, ki se dodajo kupnini in morajo biti na voljo na dan podpisa. Glavni so notarski stroški, davek na prenos nepremičnin (ITP), notarski prispevki in pokojninski skladi ter vrsta potrdil in postopkov registracije. Kot praktična smernica kupci običajno namenijo med 5 % in 8 % cene za te stroške, čeprav se odstotek precej razlikuje glede na dejansko vrednost nepremičnine, notarske stroške in ali je nakup financiran. Preverite trenutno razčlenitev tako, da od notarja zahtevate pisno izjavo; napačna ocena teh stroškov je vzrok, da se številne transakcije v zadnjem trenutku zataknejo.
Pojdi na razdelek vodnika
Notarske stroške
V Urugvaju prodajo nepremičnin opravi notar, ki pregleda lastništvo, sestavi listino, odtegne in plača davke ter registrira transakcijo. Njihove provizije običajno znašajo okoli 3 %, izračunane na podlagi višje od zahtevane cene in trenutne tržne vrednosti nepremičnine, plus DDV in prispevek v notarski sklad. Ta provizija je okvirna in se o njej lahko pogaja. Kupec običajno imenuje in plača svojega notarja. Če kupujete s hipoteko, banka ali BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) pogosto zahteva svojega notarja za hipoteko, ki lahko zaračuna dodatno provizijo za to listino. Preden nadaljujete, zahtevajte pisno ponudbo s podrobnostmi o proviziji, DDV in davkih.
ITP: kupec in prodajalec
Davek na prenos nepremičnin (ITP) se obračuna pri prenosu nepremičnine. V skladu z davčnim zakonikom (DGI) se za kupca uporabi stopnja 2 % in za prodajalca 2 %, pri čemer se ne izračuna na podlagi prodajne cene, temveč na podlagi dejanske vrednosti, ki jo za to nepremičnino določi Nacionalni katastrski direktorat, torej vrednosti, ki se posodablja z indeksom cen življenjskih potrebščin (CPI). Z drugimi besedami, vsaka stranka plača svoj 2 %. Notar deluje kot odtegljajni zastopnik: ITP pobere ob sklenitvi pogodbe in ga prenese na davčni zakonik (DGI). Ker se izračuna na podlagi katastrske vrednosti, ki je običajno nižja od tržne vrednosti, je priporočljivo, da vnaprej zahtevate katastrsko potrdilo za oceno zneska.
Prispevki, pokojninski skladi in potrdila
Poleg notarske provizije in davka na prenos nepremičnin (ITP) obstajajo tudi manjši, a dodatni stroški. Prispevek v pokojninski sklad je plačilo v notarski sklad, ki se izračuna na podlagi notarske provizije in se zato povečuje s transakcijo. Obdelati in plačati je treba različna potrdila in postopke: podatke iz zemljiškoknjižnega registra (ki potrjujejo lastništvo in odsotnost zastavnih pravic ali hipotek), potrdila o poravnanih davkih, prispevke BPS, kadar je to primerno, in v primeru etažnih lastniških stanovanj dokazilo o neporavnanih skupnih stroških. Vsako potrdilo ima nizke stroške. Notar jih zahteva kot del iskanja lastništva, končna razčlenitev pa je prikazana v njihovem obračunu stroškov.
Kako oceniti skupni znesek
Da bi dobili predstavo o stroških pred podpisom, prosite notarja za ocenjeno razčlenitev: pristojbine plus DDV in prispevki v Notarski sklad, kupčev davek na prenos nepremičnin (ITP) na podlagi katastrske vrednosti, prispevki za pokojnino in potrdila. Če kupujete s financiranjem, ločeno dodajte stroške posojila in hipotekarnega lista. Za ITP uporabite dejansko katastrsko vrednost, ne prodajne cene, saj se pogosto razlikujeta. Denar za te stroške imejte na voljo in pripravljen na dan sklenitve posla, ločeno od kupnine. Dober notar vam bo z veseljem pripravil to razčlenitev.
To so splošne smernice.
Odstotki pristojbin, katastrske vrednosti in stroški potrdil se razlikujejo, vsaka transakcija pa je drugačna. Ta priročnik opisuje s tem povezane stroške in način njihovega izračuna, vendar natančne številke za vaš specifični primer zagotovi notar, ki je odgovoren za izračun in plačilo teh davkov. Za davek na prenos nepremičnin (ITP) in njegovo davčno osnovo je uradni vir DGI; za prispevke pa BPS in Notarski sklad. Preden se zavežete, vedno preverite trenutne številke in nikoli ne podpisujte ničesar brez podrobnega pisnega izkaza stroškov.