Kaj vam prodajajo, ko vam prodajajo posestne pravice?
Posest ni isto kot lastništvo. Posest pomeni imeti nekaj z namenom lastništva, bodisi sam bodisi prek drugega v svojem imenu; lastništvo nepremičnin pa se dokazuje z lastniškim listom, vpisanim v zemljiško knjigo. Ko vam nekdo proda posestne pravice na zemljišču ali hiši, vam ne prodaja same nepremičnine – če bi jo imel v lasti, bi opravil standardno prodajo pred notarjem –: prenese svoj dejanski status, svojo dejavnost in čas, ko jo je zasedel. Registrirani lastnik ostane druga oseba. Prenos se opravi pisno, vendar se ne pojavi med akti, vpisanimi v nepremičninski del nepremičninskega registra: seznam v 17. členu zakona 16.871 omenja prenos lastništva, obljube, rubeže, tožbe in sodbe ter najemne pogodbe, vendar ne omenja posesti. Za pretvorbo tega v lastništvo mora preteči zastaralni rok in sodnik mora to razglasiti. Vse, kar plačate pred to sodbo, je denar, vložen v pričakovanje.
Pojdi na razdelek vodnika
Koliko let traja, da nepremičnina postane predmet zastaranja?
Civilni zakonik določa dva roka za pridobitev lastništva nepremičnin, oba sta bila spremenjena z zakonom 19.889 iz julija 2020. Člen 1204 določa, da se lastništvo pridobi "z desetletno posestjo v dobri veri in na podlagi upravičenega naslova": to velja za nekoga, ki je kupil nepremičnino v prepričanju, da je prodajalec lastnik, z naslovom, ki bi prenesel lastništvo, če bi bil prodajalec lastnik. Člen 1211 določa daljši rok: dvajset let, "brez potrebe, da bi posestnik predložil naslov in brez slabe vere kot obrambe". Če ste na katerem koli forumu prebrali o 25 ali 30 letih, to ni tisto, kar trenutno besedilo navaja, in to velja tudi za posest, ki se je začela prej: člen 467 tega zakona je nove roke uporabil za tekoče preskripcijske roke in rok podaljšal na dve leti po njegovi uveljavitvi le za tiste, ki bi bili zaradi skrajšanja izpolnjeni prej – varovalni rok, ki je zdaj potekel. Vsak, ki kupuje posestne pravice, ve, da prodajalec ni lastnik, zato je pametno obdobje izračunati z dvajsetimi leti, ne z desetimi. In teh dvajset let ni kar nekakšna posest: mora biti posest z namenom lastništva, ne da bi jo imetnik lastništva prekinil.
So vam leta poslovanja prodajalca koristna?
To je vprašanje za vsakogar, ki ima možnost kupiti "posestne pravice, daljše od dvajset let", odgovor pa se skriva v 1206. členu. Za daljše obdobje, določeno v 1211. členu, lahko trenutni posestnik izpolni zahtevani čas "z dodajanjem let posesti osebe ali oseb, ki so bile pred njim, če so jo od njih pridobile na podlagi univerzalnega ali posebnega naslova, bodisi za protiuslugo bodisi brezplačno." Dodelitev je posebni naslov, zato se načeloma leta prodajalca dodajo vašim, prav tako pa se dodajo leta osebe, ki jim je prodala, pod pogojem, da je vsak člen v verigi dokumentiran. Težava ni v pravilu, temveč v dokazu. Če je v teh dvajsetih letih nekdo živel kot najemnik, skrbnik ali na posojilo lastnika, se ta leta ne štejejo kot posest, ker je ta oseba imela nepremičnino v imenu nekoga drugega. Zahtevajte dokumentacijo za vsak prenos, potrdila o plačilu davkov in komunalnih storitev skozi čas, fotografije in priče, ki lahko pričajo o datumu začetka, in bodite previdni pri verigah z vrzelmi.
Kakšen je postopek za pridobitev naziva?
Prisest se ne obravnava v pisarni, temveč se uveljavlja s tožbo. Tožnik mora dokazati posest za celotno obdobje, in ker je druga stranka morda neznana – registrirani lastnik, njegovi dediči ali katera koli druga zainteresirana stranka – so vsi, ki menijo, da so upravičeni do ugovora zoper zahtevo, pozvani z javnim obvestilom. Če se nihče ne pojavi, sodišče imenuje pravnega zastopnika. Potreben je tudi načrt geodetske preiskave, pripravljen posebej za ta namen: člen 247 zakona 19.355 določa, da mora Nacionalni katastrski direktorat vpisati načrte, ki se bodo uporabljali v tožbah zaradi prisestve, v začasni register, ki postane trajen šele s pravnomočno sodbo. Sodba, s katero ste razglašeni za lastnika, se vpiše v zemljiško knjigo in šele takrat imate lastništvo. Za vse to ni objavljenega časovnega okvira: odvisno je od sodišča, dokazov in ali kdo ugovarja. Če se registrirani lastnik pojavi in izpodbija vašo posest, tožba postane spor z negotovim izidom.
ITP se plača dvakrat
To je strošek, ki ga skoraj nihče ne upošteva pri primerjavi cen. Naslov 19 prečiščenega besedila DGI uvaja davek na prenos nepremičnin pri prenosu posestnih pravic na nepremičninah in pojasnjuje, da se bodo "za davčne namene šteli za prenos polne lastnine": prenos se obdavči kot prodaja, 2 % za prenosnika in 2 % za prevzemnika. Nato je ugotovitvena sodba o posesti še en obdavčljivi dogodek, ki se zgodi na dan, ko sodba postane pravnomočna, in oseba, razglašena za lastnika, se obdavči kot "drugi davkoplačevalci", in sicer s 4 %. Ta dva davka dodajte sodnim taksam, taksam geodetskim taksam in notarski taksi, preden se odločite, ali je nizka cena posestnih pravic res ugodna, in primerjajte skupni znesek s ceno hiše z lastniškim listom na istem območju.
Če ste dedič in živite v hiši
Biti dedič in biti posestnik sta različni stvari, čeprav se včasih prekrivata. Če je hiša registrirana na ime nekoga, ki je umrl, in ste eden od njegovih dedičev, je običajni potek dejanja zapuščinski postopek, ne pa prisilna posest: zapuščinski postopek vas prizna kot dediča in razdeli premoženje med vse, ki so do njega upravičeni. Uveljavljanje prisilne posesti zoper druge dediče ni izključeno, vendar boste morali dokazati, da ste nepremičnino posedovali kot edini lastnik skozi celotno obdobje in ne kot eden od dedičev, ki je tam živel z dovoljenjem drugih, kar bodo prav to trdili. Nasprotno pa, ko je pokojnik posedel nepremičnino brez lastništva, je dediščina univerzalni last, člen 1206 pa vam omogoča, da njegovo obdobje posesti dodate svojemu. Plačilo davka na nepremičnine, računov za komunalne storitve (UTE in OSE) in drugih storitev pomaga dokazati posest, vendar vas samo po sebi ne naredi lastnika niti ne nadomesti tožbe.