Чому ціна недостатня
Купівля нерухомості в Уругваї передбачає певний пакет витрат, які додаються до ціни покупки та мають бути доступні в день підписання. Основними з них є нотаріальні збори, податок на передачу власності (ITP), нотаріальні внески та пенсійні фонди, а також низка сертифікатів та процедур реєстрації. Як практичне керівництво, покупці зазвичай виділяють від 5% до 8% ціни на ці витрати, хоча відсоток значно варіюється залежно від фактичної вартості нерухомості, гонорару нотаріуса та того, чи фінансується покупка. Перевірте поточну розподіл, запросивши письмову довідку від нотаріуса; неправильна оцінка цих витрат є причиною того, що багато угод зупиняються в останню хвилину.
Перейти до розділу посібника
Нотаріальні збори
В Уругваї продажем нерухомості займається нотаріус, який перевіряє правовстановлюючий документ, складає акт, утримує та сплачує податки, а також реєструє угоду. Його гонорар зазвичай становить близько 3%, розраховуючи його на основі вищої з запитуваної ціни та поточної ринкової вартості нерухомості, плюс ПДВ та внесок до Нотаріального фонду. Цей гонорар є орієнтовним і може бути предметом обговорення. Покупець зазвичай призначає та оплачує послуги свого нотаріуса самостійно. Якщо ви купуєте в іпотеку, банк або BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) часто вимагає власного нотаріуса для іпотеки, що може додати додаткову плату за цей акт. Замовте письмову цінову пропозицію, перш ніж продовжувати, із зазначенням вартості, ПДВ та податків.
ІТП: покупець і продавець
Податок на передачу права власності (ПВП) стягується з передачі нерухомості. Згідно з Податковим кодексом (DGI), ставка 2% застосовується до покупця та 2% до продавця, розраховуючи не на основі ціни продажу, а на основі реальної вартості, встановленої Національним кадастровим управлінням для цієї нерухомості, значення, яке оновлюється на основі індексу споживчих цін (ІСЦ). Іншими словами, кожна сторона сплачує свої 2%. Нотаріус діє як агент з утримання податку: вони стягують ПВП під час оформлення акта та перераховують його до DGI (Податкового кодексу). Оскільки він розраховується на основі кадастрової вартості, яка зазвичай нижча за ринкову, доцільно заздалегідь запросити кадастровий сертифікат для оцінки суми.
Внески, пенсійні фонди та сертифікати
Окрім гонорару нотаріуса та податку на передачу майна (ITP), існують менші, але додаткові витрати. Внесок до пенсійного фонду – це платіж до Нотаріального фонду, який розраховується на основі гонорару нотаріуса і, отже, збільшується залежно від угоди. Необхідно оформити та оплатити різні сертифікати та процедури: інформацію про реєстр майна (що підтверджує право власності та відсутність застав або іпотек), сертифікати про сплату податків, внески BPS, якщо це застосовується, та, у випадку кондомініумів, підтвердження несплачених загальних витрат. Кожен сертифікат має невелику вартість. Нотаріус запитує їх як частину перевірки права власності, а остаточна розбивка відображається у звіті про витрати.
Як оцінити вашу загальну суму
Щоб отримати уявлення про витрати перед підписанням, попросіть нотаріуса надати приблизну розбивку: збори плюс ПДВ та внески до Нотаріального фонду, податок на перехід права власності покупця (ПВП) на основі кадастрової вартості, пенсійні внески та сертифікати. Якщо ви купуєте з фінансуванням, додайте окремо витрати на кредит та іпотеку. Використовуйте фактичну кадастрову вартість для ПВП, а не ціну продажу, оскільки вони часто відрізняються. Майте гроші на ці витрати під рукою та готовими на день закриття угоди, окремо від ціни покупки. Гарний нотаріус із задоволенням надасть цю розбивку.
Це загальні рекомендації.
Відсотки зборів, кадастрова вартість та вартість сертифікатів різняться, і кожна транзакція є унікальною. У цьому посібнику описано пов'язані з цим витрати та спосіб їх розрахунку, але точні цифри для вашого конкретного випадку надаються нотаріусом, який відповідає за розрахунок та сплату цих податків. Для податку на передачу майна (ITP) та його оподатковуваної бази офіційним джерелом є DGI; для внесків – BPS та Нотаріальний фонд. Завжди перевіряйте поточні цифри перед тим, як брати на себе зобов'язання, і ніколи нічого не підписуйте без детального письмового звіту про витрати.