Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Будівництво йде всюди: чому орендна плата не падає?

Це питання повторюється в уругвайських субкультурах і майже завжди випливає з тієї ж інтуїції: «тут багато порожніх будинків». Дані перепису населення 2023 року розповідають іншу історію, а місце, де знаходиться порожній будинок... Це не те, що ти думаєш..

Питання, як його ставлять

«Вони будують будівлі всюди, але хто там живе? Ця країна не розвивається, тому люди просто переїжджають з одного місця в інше. Якщо люди залишають Монтевідео, чому орендна плата не падає? Хіба жоден інвестор не запитує себе, що буде через 10 років?»

19,5%, про які всі говорять, не є тим показником, про який вважається.

Перепис населення 2023 року показав 1.659.048 будинків в країні та знайшов 19.5 % безробітних. Цей середній показник приховує дві різні країни.

Відділ	Порожні будинки	Тому що
Мальдонадо	45.2 %	Найвищий показник у країні. 72,5% цих будинків призначені для тимчасового використання: це літні будинки, а не наявні будинки.
Роча	42.1 %	Та ж логіка курорту, що й у Мальдонадо.
Лавальєха	28.4 %	Третє місце в рейтингу за відсотковим співвідношенням, що все ще значно вище середнього показника по країні.
Пайсанду	16.2 %	Вже нижче середнього показника по країні: це постійний ринок житла, а не літній ринок.
Стрибок	13.9 %	Серед найнижчих у внутрішніх районах, і це ще одна ознака того, що національні 19,5% розподілені нерівномірно.
Монтевідео	9.6 %	НАЙНИЖЧИЙ показник у країні: 90,4% будинків заселені. Саме там, де, на думку людей, є надлишок житла, його найменше.

Монтевідео – це департамент з менше Вакантне житло в країні: 9,6%, із яких 90,4% зайняті. Середній показник по країні спостерігається в районах Мальдонадо (45,2%) та Роча (42,1%), де вакантне житло переважно сезонне. Ці будинки здаються в оренду за іншою системою: сезонний контракт , що визначається законом за місцем дії та на максимальний термін 120 днів.

А чому ті, що порожні, порожні?

Тут ми бачимо, що Монтевідео та Мальдонадо – це різні ринки: у столиці порожнє житло здебільшого запропонованоу Мальдонадо є ЗАЧИНЕНО чекаючи літа.

Причина	Монтевідео	Мальдонадо	Що це означає
Продається або здається в оренду	34 %	11.9 %	Це доступно на ринку. У Монтевідео це найбільша категорія: вона відображає активний ринок нерухомості, а не приховані одиниці.
Тимчасове використання	13.6 %	72.5 %	Сезонний будинок. Це пояснює майже весь відсоток Мальдонадо і майже жодного відсотка Монтевідео.
На стадії будівництва або ремонту	7.4 %	4.3 %	Він ще не придатний для проживання: це незавершений ремонт або квартира на стадії реконструкції, тому наразі він недоступний.

Відсотки базуються на кількості незайнятих будинків у кожному департаменті, а не на загальній кількості.

За що саме винагороджує система?

Закон 18.795 сприяє приватним інвестиціям у житло шляхом звільнення від податків. Варто розглянути, що охоплюють ці звільнення: про податок, сплачений власникомне про вартість оренди.

Податок на доходи фізичних осіб / Податок на прибуток підприємств / Податок на дохід нерезидентів з орендного доходу

Звільнення до 100%

10 років з моменту завершення робіт

Орендна плата може бути повністю скасована. Розмір залежить від регіону: у деяких районах Монтевідео та у внутрішніх районах країни вона сягає 100%.

Податок на багатство

Звільнення від відповідальності

10 років

Власник не сплачує податок на нерухомість за цю квартиру протягом терміну її дії.

Податок на передачу майна (IPP)

Звільнення від сплати податків при покупці

Негайно

Ви економите гроші під час підписання договору.

10 років цієї теми не є випадковістю. Це період звільнення від податку на прибуток від оренди та податку на багатство. Після 11 року нерухомість оподатковується, як і будь-яка інша, а чистий дохід зменшується, навіть якщо орендна плата залишається незмінною. Якщо ви купуєте нерухомість для здачі в оренду, саме ця частина розрахунку найчастіше не враховується.

Питання, одне за одним

Якщо ви віддаєте перевагу оренді чи купівлі

Посібник з оренди Оренда під час клірингу Калькулятор вартості життя Економіка Уругваю

Джерела

Дані перевірено 9 серпня 2026 року. На цій сторінці описано публічні дані та зміст нормативного акту; на ній не стверджується про причинно-наслідковий зв'язок між режимом та ціною оренди.