¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

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Zwangsräumung aus einer Mietwohnung in Uruguay: die Zeiträume, Artikel für Artikel

In Uruguay gibt es zwei Räumungsregelungen mit unterschiedlichen FristenWelche Regelung für Sie gilt, hängt nicht von der Höhe der Schulden ab, sondern von Ihrem Vertrag. Im Rahmen des LUC-Systems ohne Bürgschaft ordnet der Richter die Räumung an. 6 Werktage und der Sheriff führt die Freilassung durch innerhalb 5 Werktage ab dem Datum der Zustellung der Anordnung. Im Normalfall beträgt die Räumungsfrist 20 Tage und die Einführung kann erst nach 15 Werktage ab dem Tag nach der Benachrichtigung.

Erstens, weil die Frage zuerst gestellt wurde.

Der Eigentümer kann nicht selbstständig ausziehenIn beiden Systemen wird die Zwangsräumung vom Gerichtsvollzieher mit einem Gerichtsbeschluss durchgeführt (Gesetz 19.889, Art. 442; Gesetzesdekret 14.219, Art. 62). Das Auswechseln der Schlösser, das Abstellen von Versorgungsleistungen oder das Entfernen von Gegenständen gehören nicht zum Verfahren; dies gilt auch dann nicht, wenn die Schulden bestehen und der Vertrag abgelaufen ist.

Welches Regime regiert Sie?

Das beschleunigte Verfahren des LUC wird nicht aktiviert, da es nur geringe Garantien bietet: Es erfordert die fünf Bedingungen des Artikels 421 gleichzeitigEine dieser Voraussetzungen ist, dass beide Parteien im Vertrag ausdrücklich erklärt haben, dass sie der Geltung des jeweiligen Rechts unterliegen. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, unterliegt der Mietvertrag dem Gesetzesdekret 14.219 bzw. dem Bürgerlichen Gesetzbuch, je nach Anwendbarkeit.

Dass das Grundstück als Wohnhaus genutzt wird.
Dass der Vermieter keinerlei Garantie erhält.
Der Vertrag muss schriftlich erfolgen.
Dass der Vertrag die Laufzeit und den Preis des Leasingvertrags ausdrücklich festlegt.
Dass beide Parteien im Vertrag ausdrücklich ihre Bereitschaft erklären, sich diesem Gesetz zu unterwerfen.

Leasing ohne Garantie

Nur wenn der Vertrag gleichzeitig die fünf Bedingungen des Artikels 421 erfüllt, einschließlich der schriftlichen Erklärung beider Parteien, dass sie sich diesem Gesetz unterwerfen.

Gesetz 19.889 (LUC), Art. 421 und 437 bis 444

Bestanden	gesetzlich festgelegte Frist	Regel
Einschüchterung und Standardverhalten Wenn die vereinbarte Zahlungsfrist ohne Zahlung verstreicht, sendet Ihnen der Vermieter eine formelle Zahlungsaufforderung – gegebenenfalls per Einschreiben mit Rückschein. Zahlen Sie nicht innerhalb von drei Werktagen ab dem auf die Zahlungsaufforderung folgenden Werktag, tritt der Zahlungsverzug ein, sofern der Vertrag keinen automatischen Zahlungsverzug vorsieht. Die Steuern und Kosten der ersten Zahlungsaufforderung trägt der Vermieter; für weitere Zahlungsaufforderungen sind Sie selbst verantwortlich; diese dürfen 20 % des geschuldeten Betrags nicht übersteigen.	3 Werktage	Gesetz 19.889, Art. 437
Räumungsklage Befindet sich der Mieter in Zahlungsverzug, ist der Vermieter berechtigt, ein Räumungsverfahren wegen Nichtzahlung einzuleiten, das im vereinfachten Verfahren abgewickelt wird. Das Gesetz sieht hierfür keine Frist vor: Das Verfahren kann am nächsten Tag oder erst Monate später eingeleitet werden.	ohne gesetzliche Frist	Gesetz 19.889, Art. 438
Räumungsfrist Vor Erlass eines Urteils prüft das Gericht, ob der Vertrag die fünf Anforderungen des Artikels 421 erfüllt. Nach erfolgter Prüfung ordnet der Richter die Räumung innerhalb einer Frist von sechs Werktagen an, die am Tag nach der Zustellung des Urteils an den Mieter gezählt werden.	6 Werktage	Gesetz 19.889, Art. 439
Frist für die Erhebung von Einwänden Im selben Räumungsbescheid haben Sie sechs Werktage Zeit, Einspruch zu erheben. Sie können maximal drei Einwände erheben: die Einwände gemäß Artikel 133 der Allgemeinen Verfahrensordnung, die Einwände, dass der Vertrag nicht den Anforderungen des Artikels 421 entspricht, und die Einwände gegen die Zahlung. Teilzahlungen sind nicht zulässig, und Einwände gegen die Zahlung ohne Zahlungsnachweis werden ohne weitere Prüfung zurückgewiesen.	6 Werktage	Gesetz 19.889, Art. 440
Übertragung an den Vermieter Dem Vermieter stehen sechs Werktage zur Verfügung, um auf die Einwände zu reagieren. Anschließend findet das in den Artikeln 353 ff. der Allgemeinen Verfahrensordnung beschriebene Verfahren Anwendung. Nur gegen das Endurteil, das die Einwände annimmt oder zurückweist, kann Berufung eingelegt werden; andere Entscheidungen können lediglich einer erneuten Prüfung unterzogen werden.	6 Werktage	Gesetz 19.889, Art. 441
Start Sobald die Räumungsmitteilung unterzeichnet ist und die Frist abgelaufen ist, kann der Vermieter jederzeit die Räumung beantragen, und der Gerichtsvollzieher wird diese innerhalb von fünf Werktagen ab dem Datum, an dem Ihnen der entsprechende Beschluss zugestellt wird, durchführen.	5 Werktage	Gesetz 19.889, Art. 442
Starterweiterung Der Antrag kann nur einmal, zwei Werktage vor dem geplanten Termin, gestellt werden und wird vom Richter nur bewilligt, wenn Sie einen schlüssigen Nachweis höherer Gewalt erbringen. Die Frist beträgt maximal fünf Werktage. Gegen den Räumungsbeschluss sowie gegen den Beschluss über die Gewährung oder Ablehnung der Fristverlängerung kann kein Rechtsmittel eingelegt werden.	5 Werktage, nur einmalig	Gesetz 19.889, Art. 443 und 444

Gemeinsame Regelung

Alles andere. Das Verfahren gilt auch für Immobilien, die gemäß Artikel 102 vom übrigen Gesetz ausgenommen sind, und gilt gleichermaßen für Mieter, die ihre Miete nicht zahlen.

Dekretgesetz 14.219, Kapitel VIII, Abschnitt 1 (Art. 43 bis 62)

Bestanden	gesetzlich festgelegte Frist	Regel
Einschüchterung und Standardverhalten Ein Mieter gilt als säumig, wenn er die Zahlung nicht innerhalb von zehn Werktagen nach Benachrichtigung leistet. Auch für die Benachrichtigung selbst gilt eine Wartezeit: Sie kann frühestens zehn Tage nach dem Fälligkeitsdatum der Zahlung erfolgen.	10 Werktage	Dekretgesetz 14.219, Art. 55
Kosten der förmlichen Mitteilung Der Vermieter trägt die Steuern und Kosten der ersten Zahlungsaufforderung; die Kosten der nachfolgenden Zahlungsaufforderungen trägt der Empfänger, unabhängig davon, ob er in Zahlungsverzug ist. Wenn diese Kosten für Sie anfallen, begleichen Sie sie durch eine Anzahlung von 20 % des geforderten Betrags.	20 % des geforderten Betrags	Dekretgesetz 14.219, Art. 56
Räumungsfrist Im Räumungsverfahren wegen Mietrückstands setzt der Richter eine Frist von zwanzig Tagen und fordert Sie auf, Einspruch gemäß dem vorhergehenden Artikel einzulegen. Werden keine Einsprüche erhoben, wird das Verfahren ohne weitere Maßnahmen abgeschlossen, und die Fristen beginnen am Tag nach der jeweiligen Zustellung der Benachrichtigung zu laufen.	20 Tage	Dekretgesetz 14.219, Art. 48
Frist für die Erhebung von Einwänden Die Räumungsmitteilung, in der die Frist angegeben ist, fordert den Beklagten auf, innerhalb einer Frist von zehn Werktagen Einspruch zu erheben. In jedem Fall wird außerdem an gut sichtbarer Stelle ein Aushang angebracht, in dem um eine Erklärung zu etwaigen Untermietern gebeten wird.	10 Werktage	Dekretgesetz 14.219, Art. 47
Schließen Sie den Fall durch Zahlung ab. Die Räumungsklage gegen säumige Mieter wird abgewiesen, wenn Sie innerhalb der Einspruchsfrist den geschuldeten Betrag zuzüglich 40 % dieses Betrags für aufgelaufene Zinsen, Steuern und Kosten hinterlegen. Der Mieter oder Untermieter profitiert von dieser Abweisung nur einmal. Hinweis: Die kursierende Angabe von 60 % entspricht der ursprünglichen Formulierung von 1974, die durch Gesetz 15.799 von 30/12/1985, Art. 17, ersetzt wurde.	Geschuldeter Betrag + 40 %, einmalig	Dekretgesetz 14.219, Art. 51
Verlängern Sie die Laufzeit durch Zahlung Die Zahlungsfristverlängerung wird gewährt, wenn Sie innerhalb der vereinbarten Frist die aufgelaufene Miete zuzüglich 20 % als alleinige Entschädigung für Zinsen und Kosten einzahlen. Das Gericht verlängert die Frist dann auf den vollen Mietbetrag, sofern der Mieter fristgerecht gezahlt hat. Diese Verlängerung wird nur einmal pro Fall gewährt. Um gegen das erstinstanzliche Urteil Berufung einzulegen, müssen Sie nachweisen, dass Sie die Mietzahlungen monatlich bei der Zentralbank eingezahlt haben.	Geschuldeter Betrag + 20 %, einmalig	Dekretgesetz 14.219, Art. 52
Start Nach Ablauf der Räumungsfristen wird der Bewohner auf Antrag auf eigene Kosten geräumt. Derselbe Artikel sieht zwei Einschränkungen vor: Die Räumung darf erst nach Ablauf von fünfzehn Werktagen nach Zustellung der Räumungsaufforderung an den Beklagten erfolgen und kann vom Richter im Falle von Krankheit oder höherer Gewalt um bis zu sechzig Tage verschoben werden. Gegen den Räumungsbeschluss kann kein Rechtsmittel eingelegt werden.	15 Werktage vorher, 60 Tage Verlängerung	Dekretgesetz 14.219, Art. 62

Warum steht hier nicht, wie lange es dauert?

Das Gesetz setzt für jeden Verfahrensschritt eine Frist, nicht für die Bearbeitungszeit zwischen den Schritten. Ein Schritt ist jedoch fristlos: Artikel 438 ermächtigt den Vermieter, ein Räumungsverfahren einzuleiten, sobald der Mieter mit der Zahlung in Verzug gerät. Dies kann er am nächsten Tag oder auch erst Monate später tun. Die Summe der Fristen in den obigen Tabellen würde in keinem Fall erreicht werden. Daher sind die Fristen einzeln mit dem jeweiligen Artikel aufgeführt, und die Gesamtsumme wird nicht veröffentlicht.

Die Hälfte des Gesetzesdekrets 14.219 findet auf eine moderne Wohnung keine Anwendung.

Artikel 102 schließt Verträge für nach dem 2. Juni 1968 errichtete Immobilien vom Anwendungsbereich des Gesetzes aus, „mit Ausnahme derjenigen in Kapitel VII und Abschnitt I von Kapitel VIII“. Kapitel VII befasst sich mit Bürgschaften, und Abschnitt I von Kapitel VIII (Artikel 43 bis 62) regelt das Verfahren: Das heißt, die in den obigen Tabellen aufgeführten Fristen stammen aus diesem Gesetz, die Verlängerungen und Fristen in Kapitel VI hingegen, die gerade am häufigsten zitiert werden, nicht. Derselbe Artikel ergänzt einen weiteren, oft übersehenen Punkt: Die Vorteile für Mieter können nur von pünktlichen Zahlern in Anspruch genommen werden, das Verfahren in Kapitel VIII gilt jedoch gleichermaßen für säumige Zahler.

Kausal	Räumungsfrist	Regel
Ausnahmegründe des Artikels 24 (mit Ausnahme von Absatz 2) und der Absätze 1 und 5 des Artikels 26	ein Jahr	Dekretgesetz 14.219, Art. 32
Ruinierende Immobilien (Artikel 26, Absatz 5)	Der Richter setzt sie fest, jedoch nicht länger als 180 Tage.	Dekretgesetz 14.219, Art. 32

Diese Fristen gelten nur für Ausnahmefälle, nicht für Räumungen wegen Nichtzahlung, und sind in Kapitel VI zu finden: Sie finden keine Anwendung bei Immobilien, die nach dem 2. Juni 1968 errichtet wurden.

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Quellen

Die Angaben wurden mit dem am 8. Oktober 2026 auf impo.com.uy gültigen Text abgeglichen. Diese Seite dient ausschließlich Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung: Entscheidend ist die Entscheidung des Richters. Falls Sie bereits eine Vorladung oder Klage erhalten haben, stehen Ihnen kostenlose Rechtsberatungsstellen zur Verfügung.