¿El propietario puede cambiar la cerradura y sacarme las cosas?

No. En los dos regímenes el desalojo es un proceso judicial y el lanzamiento lo hace efectivo el Alguacil con una providencia que lo dispone (Ley 19.889, art. 442; Decreto-Ley 14.219, art. 62). Nada de lo que firmaste habilita al propietario a desocupar por su cuenta.

¿Cómo sé cuál de los dos regímenes me rige?

Lo decide el contrato. El régimen sin garantía de la Ley 19.889 exige las cinco condiciones del artículo 421 a la vez, y una es que las dos partes hayan hecho constar expresamente en el contrato su voluntad de someterse a esa ley. Si falta cualquiera de las cinco, el arrendamiento se rige por el Decreto-Ley 14.219 o por el Código Civil, según el caso.

¿Puedo frenar el desalojo pagando lo que debo?

En el régimen común, el juicio queda clausurado si dentro del plazo para oponer excepciones consignás la suma adeudada más el 40 % de esa suma por intereses, tributos y costos (Decreto-Ley 14.219, art. 51, en la redacción de la Ley 15.799, art. 17). El beneficio se usa una sola vez. Mucho material todavía publica el 60 %, que es la redacción original de 1974. En el régimen sin garantía de la LUC no existe esta clausura: lo más parecido es la excepción de pago del artículo 440, que no admite pago parcial y se rechaza sin sustanciar si no la acompañás con prueba documental.

¿Cuánto tarda un desalojo en total?

No hay una respuesta honesta en días. La ley le pone plazo a cada paso —la mora, el plazo para desocupar, las excepciones, el lanzamiento— pero no al tiempo que el juzgado se toma entre uno y otro, y el paso de iniciar la demanda no tiene plazo legal ninguno. Sumar los plazos da un número que ningún expediente cumple, así que acá van de a uno con su artículo.

¿Es cierto que como buen pagador tengo un año para irme?

El plazo de un año del artículo 32 del Decreto-Ley 14.219 es para las causales excepcionales del artículo 24 y los numerales 1.º y 5.º del artículo 26, no para el desalojo por falta de pago. Y vive en el Capítulo VI de la ley, que es uno de los que el artículo 102 deja afuera: los contratos sobre fincas construidas después del 2 de junio de 1968 quedan excluidos de la ley salvo el Capítulo VII y la Sección I del Capítulo VIII, que es el procedimiento. O sea que en un apartamento moderno ese año no se invoca.

Me llegó una intimación de pago. ¿Ya estoy en mora?

No. En el régimen común quedás incurso en mora si no pagás dentro de los diez días hábiles siguientes a la intimación, y esa intimación no puede hacerse sino diez días después del día en que el pago debió efectuarse (Decreto-Ley 14.219, art. 55). En el régimen sin garantía el plazo es de tres días hábiles desde el día hábil siguiente al de la intimación, salvo que el contrato haya pactado mora automática (Ley 19.889, art. 437).

¿Qué puedo contestar en el juicio?

En el régimen sin garantía podés oponer exclusivamente las excepciones del artículo 133 del Código General del Proceso, la falta de cumplimiento de los requisitos del artículo 421 y la excepción de pago; el pago parcial no se admite y el tribunal rechaza sin sustanciar toda excepción sin prueba suficiente o con finalidad dilatoria (Ley 19.889, art. 440). En el régimen común el plazo para oponer excepciones es de diez días hábiles y perentorios (Decreto-Ley 14.219, art. 47).

ALQUILER

Vysťahovanie z prenajatej nehnuteľnosti v Uruguaji: časové rámce, článok po článku

V Uruguaji sú dva režimy vysťahovania s rôznymi lehotamiA ktorý z nich sa na vás vzťahuje, neurčuje dlh: určuje ho vaša zmluva. Podľa režimu bez záruky LUC sudca nariadi vysťahovanie s 6 pracovných dní a šerif vykoná prepustenie do 5 pracovných dní odo dňa oznámenia rozhodnutia. Podľa bežného režimu je lehota na vypratanie 20 dní a spustenie sa môže uskutočniť až po 15 pracovných dní odo dňa nasledujúceho po oznámení.

Po prvé, pretože otázka sa kladie ako prvá.

Majiteľ nemôže sa sám uvoľniťV oboch systémoch vysťahovanie vykonáva súdny exekútor na základe súdneho príkazu (zákon 19.889, článok 442; zákonný dekrét 14.219, článok 62). Výmena zámkov, prerušenie služieb alebo odstránenie vecí nie je krokom v procese: nie je to ani vtedy, keď dlh existuje a zmluva už skončila.

Aký režim vám vládne?

Zrýchlený postup LUC sa neaktivuje, pretože má malú záruku: vyžaduje si päť podmienok článku 421 narazJednou z týchto požiadaviek je, aby obe strany v zmluve výslovne uviedli, že súhlasia s tým, že sa budú riadiť týmto právom. Ak niektorá z týchto požiadaviek chýba, nájomná zmluva sa riadi zákonným dekrétom 14.219 alebo Občianskym zákonníkom, podľa toho, čo je uplatniteľné.

Aby sa nehnuteľnosť využívala ako obytný dom.
Že prenajímateľ nedostáva žiadnu záruku.
Zmluva musí mať písomnú formu.
Že zmluva výslovne uvádza dobu trvania a cenu nájmu.
Aby obe strany v zmluve výslovne uviedli svoju ochotu podriadiť sa tomuto zákonu.

Prenájom bez záruky

Iba ak zmluva súčasne spĺňa päť podmienok článku 421, vrátane toho, že obe strany písomne vyhlásia, že sa podriaďujú tomuto zákonu.

Zákon 19.889 (LUC), články 421 a 437 až 444

Prešlo	Lehota stanovená zákonom	Pravidlo
Zastrašovanie a zlyhanie Ak dohodnutá lehota splatnosti uplynie bez zaplatenia, prenajímateľ vám zašle formálnu výzvu na zaplatenie – ktorá môže byť odoslaná doporučeným telegramom – a k omeškaniu dôjde, ak nezaplatíte do troch pracovných dní, počnúc pracovným dňom nasledujúcim po výzve, pokiaľ zmluva nestanovuje automatické omeškanie. Prenajímateľ je zodpovedný za dane a náklady spojené s prvou výzvou; následné výzvy sú vašou zodpovednosťou a nesmú presiahnuť 20 % dlžnej sumy.	3 pracovných dní	Zákon 19.889, čl. 437
Žaloba o vysťahovanie Ak je nájomca v omeškaní s platbami, prenajímateľ má právo začať konanie o vysťahovaní z dôvodu neplatenia, ktoré sa vybavuje v skrátenom konaní. Zákon nestanovuje pre tento krok lehotu: môže sa začať nasledujúci deň alebo o niekoľko mesiacov neskôr.	bez zákonnej lehoty	Zákon 19.889, čl. 438
Konečný termín na vysťahovanie Pred vydaním akéhokoľvek rozhodnutia súd overí, či zmluva spĺňa päť požiadaviek článku 421. Po overení sudca nariadi vysťahovanie s lehotou šiestich pracovných dní počítaných odo dňa nasledujúceho po oznámení rozsudku nájomcovi.	6 pracovných dní	Zákon 19.889, čl. 439
Lehota na vznesenie námietok V tom istom rozhodnutí o vysťahovaní máte šesť pracovných dní na podanie námietok a môžete vzniesť iba tri námietky: námietky podľa článku 133 všeobecného súdneho poriadku, že zmluva nespĺňa požiadavky článku 421, a platba. Čiastočná platba nie je povolená a námietka platby bez listinných dôkazov sa zamietne bez ďalšieho konania.	6 pracovných dní	Zákon 19.889, čl. 440
Prevod na prenajímateľa Prenajímateľ má šesť pracovných dní na odpoveď na námietky, po ktorých sa postupuje podľa článkov 353 a nasl. Všeobecného súdneho poriadku. Odvolať sa možno len proti konečnému rozsudku, ktorým sa námietky prijmú alebo zamietnu; ostatné rozhodnutia podliehajú iba prehodnoteniu.	6 pracovných dní	Zákon 19.889, čl. 441
Spustenie Po podpísaní oznámenia o vysťahovaní a uplynutí lehoty môže prenajímateľ kedykoľvek požiadať o vysťahovanie a súdny exekútor ho vykoná do piatich pracovných dní odo dňa, keď ste boli informovaní o rozhodnutí, ktorým sa nariaďuje.	5 pracovných dní	Zákon 19.889, čl. 442
Spustenie rozšírenia Žiadosť sa podáva iba raz, dva pracovné dni pred plánovaným dátumom, a sudca jej vyhovie, iba ak poskytnete presvedčivý dôkaz o vyššej moci. Nemôže presiahnuť päť pracovných dní. Proti rozhodnutiu o vysťahovaní a rozhodnutiu o schválení alebo zamietnutí predĺženia sa nemožno odvolať.	5 pracovných dní, iba raz	Zákon 19.889, články 443 a 444

Spoločný režim

Všetko ostatné. Postup sa vzťahuje aj na nehnuteľnosti, ktoré článok 102 vylučuje zo zvyšku zákona, a rovnako sa vzťahuje aj na nájomníkov, ktorí neplatia nájomné.

Zákonný dekrét 14.219, kapitola VIII, oddiel 1 (články 43 až 62)

Prešlo	Lehota stanovená zákonom	Pravidlo
Zastrašovanie a zlyhanie Nájomca sa považuje za nájomcu v omeškaní, ak nezaplatí do desiatich pracovných dní od oznámenia. Samotné oznámenie má svoju vlastnú čakaciu lehotu: nemôže byť vykonané skôr ako desať dní od dátumu splatnosti platby.	10 pracovných dní	Zákonný dekrét 14.219, článok 55
Náklady na formálne oznámenie Prenajímateľ je zodpovedný za dane a náklady spojené s prvou platobnou výzvou; náklady spojené s následnými platbami sú zodpovednosťou osoby, ktorá výzvu dostala, bez ohľadu na to, či je v omeškaní. Ak sa vás tieto náklady týkajú, uhradíte ich zálohou vo výške 20 % z požadovanej sumy.	20 % z požadovanej sumy	Zákonný dekrét 14.219, článok 56
Konečný termín na vysťahovanie V konaní o vysťahovaní z dôvodu neplatenia nájomného sudca poskytne lehotu dvadsať dní a vyzve vás na podanie námietok, ako je opísané v predchádzajúcom článku. Ak nie sú vznesené žiadne námietky, konanie sa skončí bez ďalšieho konania a lehoty začínajú plynúť dňom nasledujúcim po príslušnom oznámení.	20 dní	Zákonný dekrét 14.219, článok 48
Lehota na vznesenie námietok Oznámenie o vysťahovaní, ktoré stanovuje lehotu, vyzýva žalovaného, aby v lehote desiatich pracovných dní vzniesol námietky. Vo všetkých prípadoch sa na viditeľnom mieste umiestni aj oznámenie so žiadosťou o vyhlásenie týkajúce sa prípadných podnájomníkov.	10 pracovných dní	Zákonný dekrét 14.219, článok 47
Uzavri prípad platbou Žaloba o vysťahovanie proti neplatiacim nájomcom sa zamietne, ak v lehote na podanie námietok zložíte dlžnú sumu plus 40% z tejto sumy na vzniknuté úroky, dane a náklady. Nájomca alebo podnájomca má z tohto zamietnutia prospech iba raz. Všimnite si údaj: 60%, ktorý je v obehu, je pôvodné znenie 1974, nahradené zákonom 15.799 alebo 30/12/1985, čl. 17.	dlžná suma + 40 %, iba jednorazovo	Zákonný dekrét 14.219, článok 51
Predĺžte si lehotu platbou Predĺženie lehoty splatnosti sa povolí, ak v dohodnutom časovom rámci zložíte nahromadené nájomné plus 20 % ako jedinú kompenzáciu úrokov a výdavkov; súd potom predĺži lehotu na celú sumu splatnú nájomcovi, ktorý platil včas. Toto predĺženie sa povolí iba raz v každom prípade. Ak sa chcete odvolať proti rozsudku prvostupňového súdu, musíte preukázať, že ste mesačne uhrádzali platby nájomného v Centrálnej banke.	dlžná suma + 20 %, iba jednorazovo	Zákonný dekrét 14.219, článok 52
Spustenie Po uplynutí lehôt na vysťahovanie sa obyvateľ na jeho žiadosť vysťahuje na vlastné náklady. V tom istom článku sú stanovené dve obmedzenia: vysťahovanie sa nemôže vykonať skôr ako po uplynutí pätnástich pracovných dní odo dňa nasledujúceho po oznámení žalovanému a sudca ho môže odložiť až o šesťdesiat dní v prípade choroby alebo odôvodnenej vyššej moci. Proti rozhodnutiu o vysťahovaní sa nemožno odvolať.	15 pracovných dní vopred, predĺženie o 60 dní	Zákonný dekrét 14.219, článok 62

Prečo tu nie je uvedené, ako dlho to trvá?

Zákon stanovuje lehotu pre každý krok, nie pre čas, ktorý súd medzi nimi strávi. A existuje jeden krok bez akejkoľvek zákonnej lehoty: Článok 438 oprávňuje prenajímateľa začať konanie o vysťahovaní, akonáhle je nájomca v omeškaní, a môže tak urobiť nasledujúci deň alebo o niekoľko mesiacov neskôr. Sčítaním riadkov v tabuľkách vyššie by sa získalo číslo, ktoré žiadny prípad nespĺňa, takže lehoty sú uvedené jednotlivo spolu s príslušným článkom a celkový počet nie je zverejnený.

Polovica zákona č. 14.219 sa nevzťahuje na moderný byt.

Článok 102 vylučuje zo zákona zmluvy na nehnuteľnosti postavené po 2. júni 1968, „s výnimkou tých, ktoré sú uvedené v kapitole VII a oddiele I kapitoly VIII“. Kapitola VII sa zaoberá zárukami a oddiel I kapitoly VIII (články 43 až 62) sa zaoberá postupom: to znamená, že lehoty uvedené v tabuľkách vyššie prežili z tohto zákona, ale predĺženia a lehoty v kapitole VI, ktoré sú práve tie najčastejšie uvádzané, nie. Ten istý článok pridáva ďalší bod, ktorý sa často prehliada: výhody pre nájomníkov si môžu uplatniť iba tí, ktorí sú dobrými platiteľmi, ale postup v kapitole VIII sa vzťahuje rovnako na zlých platcov.

Kauzálny	Lehota na vysťahovanie	Pravidlo
Výnimočné dôvody podľa článku 24 (okrem odseku 2) a odsekov 1 a 5 článku 26	jeden rok	Zákonný dekrét 14.219, článok 32
Zrúcanina nehnuteľností (článok 26, odsek 5)	Sudca ju stanoví bez prekročenia 180 dní.	Zákonný dekrét 14.219, článok 32

Tieto lehoty sú stanovené z výnimočných dôvodov, nie v prípade vysťahovania z dôvodu nezaplatenia, a sú uvedené v kapitole VI: neuplatňujú sa v prípade nehnuteľnosti postavenej po 2. júni 1968.

Často kladené otázky

Choď týmto smerom

Sprievodca prenájmom Záruka prenájmu Dlh na bežné výdavky Prenájom počas zúčtovania K dispozícii sú prenájmy

Zdroje

Porovnané s platným textom na stránke impo.com.uy k 8. októbru 2026. Táto stránka slúži len na informačné účely a nenahrádza radu právnika: v prípade je dôležité rozhodnutie sudcu. Ak už máte predvolanie alebo žalobu, k dispozícii sú bezplatné kliniky právnej pomoci.