Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Výstavba prebieha všade: prečo nájmy neklesajú?

Táto otázka sa v uruguajských subkultúrach opakuje a takmer vždy pramení z rovnakej intuície: „je tu veľa prázdnych domov.“ Údaje zo sčítania ľudu z roku 2023 hovoria iný príbeh a miesto, kde sa prázdny dom nachádza... Nie je to tak, ako si myslíš..

Otázka, tak ako je položená

„Všade sa stavajú budovy, ale kto tam býva? Táto krajina nerastie, takže sa ľudia len sťahujú z jedného miesta na druhé. Ak ľudia odchádzajú z Montevidea, prečo neklesajú nájmy? Nepýta sa nejaký investor, čo bude o 10 rokov?“

Tých 19,5 %, ktoré všetci uvádzajú, nie je tam, kde sa predpokladá.

Sčítanie ľudu z roku 2023 odhalilo 1.659.048 domov v krajine a našiel 19.5 % nezamestnaní. Za týmto priemerom sa skrývajú dve rôzne krajiny.

Oddelenie	Prázdne domy	Pretože
Maldonado	45.2 %	Najvyššia v krajine. 72,5 % týchto domov je na dočasné užívanie: sú to letné domy, nie dostupné domy.
Rocha	42.1 %	Rovnaká logika rezortu ako Maldonado.
Lavalleja	28.4 %	Percentuálne tretie v rebríčku, stále výrazne nad priemerom krajiny.
Paysandú	16.2 %	Už teraz pod celoštátnym priemerom: ide o trvalý trh s bývaním, nie o letný trh.
Skok	13.9 %	Medzi najnižšími vo vnútrozemí a ďalším znakom toho, že celoštátnych 19,5 % nie je rozložených rovnomerne.
Montevideo	9.6 %	NAJNIŽŠIA v krajine: 90,4 % domov je obývaných. Práve tam, kde si ľudia myslia, že je prebytok bývania, je ich najmenší.

Montevideo je oddelenie s menej Voľné bývanie v krajine: 9,6 %, pričom 90,4 % domov je obsadených. Celonárodný priemer je ovplyvňovaný oblasťami Maldonado (45,2 %) a Rocha (42,1 %), kde je voľné bývanie prevažne sezónne. Tieto domy sa prenajímajú podľa iného systému: sezónna zmluva , ktoré zákon definuje podľa miesta a na maximálne obdobie 120 dní.

A prečo sú tie prázdne prázdne?

Tu vidíme, že Montevideo a Maldonado sú odlišné trhy: v hlavnom meste sú voľné bývanie väčšinou ponúkanév Maldonade je ZATVORENÉ čakanie na leto.

Dôvod	Montevideo	Maldonado	Čo to znamená
Na predaj alebo prenájom	34 %	11.9 %	Je dostupná na trhu. V Montevideu je to najväčšia kategória: odráža aktívny trh s nehnuteľnosťami, nie skryté jednotky.
Dočasné použitie	13.6 %	72.5 %	Sezónny dom. To vysvetľuje takmer všetky Maldonadove percentá a takmer žiadne z Montevideových.
Vo výstavbe alebo oprave	7.4 %	4.3 %	Zatiaľ nie je obývateľný: je to rozpracovaný objekt alebo byt v rekonštrukcii, takže momentálne nie je k dispozícii.

Percentá sú založené na počte neobsadených domov v každom oddelení, nie na celkovom počte.

Čo presne systém odmeňuje?

Zákon 18.795 podporuje súkromné investície do bývania prostredníctvom daňových oslobodení. Stojí za to preskúmať, čo tieto oslobodenia zahŕňajú: o dani, ktorú platí vlastníknie o cene prenájmu.

Daň z príjmu fyzických osôb / Daň z príjmu právnických osôb / Daň z príjmu nerezidentov z prenájmu

Oslobodenie až do výšky 100 %

10 rokov od ukončenia práce

Nájomné môže byť úplne odpustené. Rozsah závisí od oblasti: v niektorých oblastiach Montevidea a vo vnútrozemí krajiny dosahuje 100 %.

Daň z majetku

Oslobodenie od viny

10 rokov

Počas doby trvania neplatí vlastník daň z nehnuteľnosti za túto jednotku.

ITP (daň z prevodu nehnuteľností)

Oslobodenie od dane pri nákupe

Okamžite

Ušetríte peniaze už pri podpise zmluvy.

Roky 10 v tomto vlákne nie sú náhoda. Toto je obdobie oslobodenia od dane z príjmu z prenájmu a dane z majetku. Po 11. roku sa nehnuteľnosť zdaňuje ako každá iná a čistý príjem sa znižuje, aj keď nájomné zostane nezmenené. Ak kupujete nehnuteľnosť na prenájom, táto časť výpočtu sa najčastejšie prehliada.

Otázky, jedna po druhej

Ak uprednostňujete prenájom alebo kúpu

Sprievodca prenájmom Prenájom počas zúčtovania Kalkulačka životných nákladov Ekonomika Uruguaja

Zdroje

Údaje overené 9. augusta 2026. Táto stránka popisuje verejné údaje a obsah nariadenia; netvrdí kauzálny vzťah medzi režimom a cenou nájmu.