Kde bývať? Prenajať si alebo kúpiť, štvrť po štvrť
Povedzte nám, čo hľadáte, aký je váš rozpočet a čo je pre vás najdôležitejšie. Povieme vám, ktoré štvrte majú to, čo potrebujete v rámci vášho rozpočtu, aké sú mesačné náklady a náklady na zálohu, či je lepšou možnosťou prenájom alebo kúpa a aké je každé okolie: sťažnosti, výpadky elektriny a vody, problémy a služby v okolí. Tieto informácie pochádzajú z aktuálnych ponúk na prenájom a predaj, ktoré stránka denne číta.
Vyplňte formulár alebo začnite s jedným z týchto prípadov:
Pred podpisom
Ak si prenajímate: najprv záruka, potom byt
Účtovné oddelenie a ANDA akceptujú nájomné až do výšky 40 % vášho nominálneho príjmu a Mapfre až do výšky 30 %. Vedieť, ktoré z nich vás akceptujú, vám povie, koľko si máte pýtať, a niektoré schválenia trvajú týždne.
Porovnajte zárukyPísomná zmluva a inventár
Pred zaplatením zálohy si vyžiadajte zmluvu, v deň príchodu si odfoťte stav nehnuteľnosti a zdokumentujte všetko, čo už bolo pokazené. Ak to nie je písomne spísané, nemôžete neskôr nič reklamovať.
Sprievodca prvým prenájmomProvízia nie je povinná
Mesačný poplatok plus DPH je poplatok účtovaný Realitnou komorou, nie zákonom. Platí sa iba v prípade, že ste podpísali zmluvu; ponuky od priamych vlastníkov sú od nej oslobodené.
Realitná províziaAk si kúpite: kreditnú kartu s dátumom
Pýtal som sa na efektívnu úrokovú sadzbu so všetkými poplatkami, amortizačný kalendár a náklady na predčasné splatenie. Dve pôžičky s rovnakou úrokovou sadzbou nakoniec stoja rôzne sumy kvôli poisteniu a poplatkom.
Hypotekárna pôžičkaCertifikáty a dlhy pred sľubom
Notár si vyžiada osvedčenia z katastra nehnuteľností a doklad o nezaplatených daniach z nehnuteľností a iných obecných poplatkoch, ktoré sú v Montevideu spojené s nehnuteľnosťou. Bez nich nebude záloha zaplatená.
Daň z nehnuteľností (IM)ITP sa vypočítava z katastrálnej hodnoty
Daň z prevodu nehnuteľností je 2 % pre každú stranu zo skutočnej hodnoty stanovenej katastrálnym úradom, nie z dohodnutej ceny. Požiadal som o písomné vyhlásenie o daňovej povinnosti.
ITP v DGI
Ako vypočítať
- Ceny. Pre každú štvrť sa mediánová požadovaná cena za izbový byt typu 2 vypočítava na základe prenájmov za posledných desať dní a predajov z aktuálnych ponúk, vždy s ponukami typu 8 alebo viac. Ide o požadovanú cenu, nie o konečnú cenu.
- Nájomné, ktoré je dosť. Účtovné oddelenie a ANDA akceptujú platby nájomného do výšky 40 % nominálneho príjmu; Mapfre do výšky 30 % deklarovaného príjmu a povoľuje kombinovaný príjem až piatich osôb. Ak si stanovíte vlastný limit, pošlite nám ho a my ho porovnáme s nájomným a bežnými výdavkami.
- Čo si môžete dovoliť kúpiť. Nižší z dvoch stropov: čo pokrývajú vaše úspory (časť nefinancovaná úverom plus náklady na nákup) a čo umožňuje maximálna mesačná splátka z vášho čistého príjmu, ktorú odhadujeme odpočítaním príspevkov na dôchodkové zabezpečenie, FONASA (Národný fond zdravia), FRL (Dôchodkový fond) a IRPF (Daň z príjmu fyzických osôb), ako keby išlo o jeden plat (pri dvoch platoch je skutočný čistý príjem o niečo vyšší). V prípade UI (Indexované jednotky) je ročná efektívna sadzba od 4,50 % až do 25 rokov financovanie 90 % a mesačná splátka môže dosiahnuť 25 % disponibilného príjmu (30 % pri inkase zo mzdy). V prípade UI je to 4,00 % do 10 rokov a 4,75 % od 11 do 30 rokov; pre širokú verejnosť sú inzerované doby splatnosti do 20 rokov, financovanie 80 % a mesačná splátka môže dosiahnuť 35 % príjmu. Mesačná splátka sa vypočíta pomocou ročnej efektívnej sadzby prepočítanej na mesačnú sadzbu.
- Nákupné výdavky. Daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP) 2 % z percenta kupujúceho z katastrálnej hodnoty, registrácia listu vlastníctva 3 % až 5 % z ceny (referenčná hodnota trhu, nie sadzba) a provízia 3 % + DPH, ak je zapojená realitná kancelária. Na určenie potenciálnych úspor sa používa horná hranica rozpätia.
- Aké je okolie? Sťažnosti z ministerstva vnútra, výpadky prúdu zo strany UTE (štátnej elektrárenskej spoločnosti), výpadky vody zo strany OSE (štátnej vodárenskej spoločnosti), sťažnosti týkajúce sa hygieny, čistenia a pouličného osvetlenia zo strany Intendencia (miestnej samosprávy) a blízke služby z OpenStreetMap. Každá štvrť je porovnaná so všetkými ostatnými skúmanými štvrťami: „menej sťažností ako 70 %“ znamená, že 70 % štvrtí má viac sťažností. Ide o záznamy, nie o individuálne riziko. Údaje o vode sú zverejnené v plnom rozsahu, zóna po zóne, na [chýba webová stránka/odkaz]. plánované výpadky vody podľa štvrte, pričom koľko z nich OSE oznámil v každom z nich.
- Poradie. Každá štvrť je hodnotená na základe ceny, rozlohy na meter štvorcový, sťažností, služieb, elektriny a vody a v prípade kupovania aj ziskovosti. To, čo označíte ako dôležité, má trojnásobnú hodnotu a akékoľvek chýbajúce informácie majú pol bodu.
Nezahŕňa daň z nehnuteľností ani daň zo základného vzdelávania, ktoré závisia od katastrálnej hodnoty každej nehnuteľnosti, ani hypotekárne poistenie. Pre kompletný výpočet nájmu s následnou kúpou vrátane oportunitných nákladov na zálohu existuje kalkulačkaAk chcete porovnať štvrte na mape, porovnanie susedstva.
Často kladené otázky
- Ktorá je najlepšia štvrť na bývanie v Montevideu?
- Nie je to len jedno: záleží na vašom rozpočte, počte izieb, ktoré potrebujete, a na tom, čo je pre vás najdôležitejšie. Poradca zoradí štvrte, kde to, čo hľadáte, zodpovedá vášmu rozpočtu na základe vašich kritérií – cena, rozloha, menej sťažností, služby v blízkosti, menej výpadkov elektriny a vody, menej reklamácií alebo ziskovosť – s použitím aktuálnych ponúk.
- Koľko musím zarobiť na prenájom?
- Výšku záruky určuje záruka. Národný účtovný úrad a ANDA akceptujú nájomné do výšky 40 % nominálneho príjmu; Mapfre do výšky 30 % deklarovaného príjmu a povoľuje kombinovaný príjem až piatich osôb. Pri príjme 80.000 USD to predstavuje nájomné do výšky 32.000 USD u Národného účtovného úradu alebo ANDA a 24.000 USD u Mapfre.
- Koľko potrebujem na kúpu domu?
- Dve veci: úspory na pokrytie časti, ktorú banka nefinancuje, plus náklady na kúpu a príjem na pokrytie mesačnej splátky. BHU financuje 90 % mesačnou splátkou do výšky 25 % disponibilného príjmu; súkromná banka ako Santander financuje 80 % mesačnou splátkou do výšky 35 %. Náklady na kúpu predstavujú približne 10,7 % z ceny: 2 % na daň z prevodu nehnuteľnosti (ITP), 3 % až 5 % na náklady na uzavretie obchodu a provízia 3,66 %, ak je zapojený realitný maklér.
- Je lepšie si prenajať alebo kúpiť?
- Záleží od štvrte a od toho, ako dlho plánujete bývať. Pre každú štvrť uvádzame priemerný ročný nájom, mesačnú platbu plus bežné výdavky oproti celkovému nájomnému plus bežné výdavky a požadovanú zálohu v každom prípade. Pre kompletný rozpis vrátane oportunitných nákladov na zálohu použite našu kalkulačku kúpy alebo prenájmu. Kalkulačka kúpy alebo prenájmu
- Odkiaľ pochádzajú ceny a údaje pre jednotlivé štvrte?
- Nájmy sa zbierajú z ponúk aktívnych za posledných desať dní a z predajov z InfoCasas a Casasweb, vždy s ponukami aspoň 8, aby sa zabezpečil medián. Sťažnosti sa hlásia ministerstvu vnútra, výpadky prúdu spoločnosti UTE, výpadky vody spoločnosti OSE, reklamácie sa hlásia do jednotného systému sťažností obce a do služieb OpenStreetMap. Čo sa v danej štvrti nemeria, sa od celkového počtu ani nepripočítava, ani neodpočítava.
- Čo nie je zahrnuté v mesačných nákladoch?
- Daň z nehnuteľností a daň zo základného vzdelávania, ktoré závisia od katastrálnej hodnoty každej nehnuteľnosti; povinné hypotekárne poistenie; údržba; a cena poistných záruk, ktoré nie sú verejne zverejnené. Rovnako ani konečná cena: meriame požadovanú cenu.