Cena nie je celková cena
Najčastejšou chybou je zostavovať rozpočet iba na základe ceny nehnuteľnosti. V Uruguaji musíte okrem kúpnej ceny pripočítať aj notárske poplatky (ktoré sa zvyčajne pohybujú okolo 3 % z hodnoty ako referenčná hodnota, plus príspevok do Notárskeho fondu a DPH; tieto poplatky nie sú povinné a líšia sa, preto si overte sumu u notára), daň z prevodu nehnuteľností (ITP), ktorú platí kupujúci (2 % sadzba stanovená DGI a vypočítaná zo skutočnej katastrálnej hodnoty, nie z dohodnutej ceny; overte si aktuálnu sadzbu), plus príspevky, poplatky notárskeho dôchodkového fondu a osvedčenia. Ak kupujete na úver, pripočítajte si bankové náklady: odhad, poplatky za spracovanie a niekedy aj poistenie. Praktickým návodom je vyčleniť si približne 5 % až 8 % z ceny na pokrytie všetkých týchto výdavkov. Podhodnotenie nákladov je hlavným dôvodom, prečo transakcie pri podpise zlyhávajú.
Prejsť na časť sprievodcu
Predchádzajúce úspory a schopnosť platiť
Predtým, ako si pozriete nehnuteľnosti, zistite, koľko si môžete dovoliť zaplatiť z vlastného vrecka a koľko potrebujete na financovanie. Banky a BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) zriedka požičiavajú na 100 %: v závislosti od prípadu zvyčajne financujú až 80 % alebo 90 % hodnoty (v niektorých programoch môže byť vyššia), takže potrebujete zálohu. Okrem toho by mesačná splátka hypotéky nemala presiahnuť približne 25 % až 30 % vášho čistého rodinného príjmu, čo je typické maximum, ktoré požadujú, hoci sa líši v závislosti od banky a programu (BHU má takéto limity a v niektorých prípadoch sú dokonca o niečo vyššie), preto si overte aktuálne zmluvné podmienky. Majte na pamäti, že väčšina hypotekárnych úverov sa poskytuje v indexovaných jednotkách (UI), ktoré sú viazané na infláciu, takže mesačná splátka v pesos sa každý rok zvyšuje, aj keď hodnota UI zostáva stabilná.
Vyberte a overte pred potvrdením
Keď nájdete niečo, čo sa vám páči, neponáhľajte sa s kúpou. Požiadajte o IČO nehnuteľnosti a overte si u notára, či je vlastníctvo čisté, bez neuhradených daní z nehnuteľností, mestských poplatkov alebo bežných výdavkov a či je predávajúci skutočne registrovaným vlastníkom. Skontrolujte stav budovy vrátane prípadnej vlhkosti, elektrických a vodovodných inštalácií a či je nehnuteľnosť riadne registrovaná na obci (schválené plány, žiadna nelegálna výstavba). V prípade bytových domov si vyžiadajte predpisy o spoluvlastníctve a stav zadlženosti budovy. Tento proces overovania vlastníctva koordinuje notár a je to to, čo vás chráni.
Rezervácia, záloha a prísľub predaja
Obvyklý postup je: najprv rezervácia (malá suma na stiahnutie nehnuteľnosti z trhu, kým sa preveruje jej vlastníctvo), potom predbežná kúpna zmluva alebo kúpna zmluva so zálohou a nakoniec listina vlastníctva. Predbežná kúpna zmluva je formálna zmluva, ktorá stanovuje cenu, zmluvné podmienky a je vhodné ju zaregistrovať na katastri nehnuteľností, aby ste sa ochránili pred tretími stranami. Nikdy neposkytujte významnú zálohu bez predbežnej kúpnej zmluvy podpísanej pred notárom: platenie peňazí na základe jednoduchého potvrdenia, bez zmluvy alebo overenia vlastníctva je dôvodom, prečo sa väčšina ľudí popáli. Záloha zaväzuje obe strany.
Písanie, sťahovanie a potom
V deň uzavretia obchodu notár prečíta a podpíše kúpnu zmluvu, zaplatí sa zostávajúca suma a dane a týmto podpisom sa stanete vlastníkom. Notár zaregistruje list vlastníctva v katastri nehnuteľností, čo je krok, ktorý upevní vaše vlastníctvo a ochráni vás pred tretími stranami. Uschovajte si kópie všetkého. Po nasťahovaní preveďte inžinierske siete (elektrina, voda, plyn) na svoje meno, oznámte miestnej obci zmenu vlastníctva na účely dane z nehnuteľností a ak bývate v bytovom dome, zaregistrujte sa u správcu budovy. Až po dokončení registrácie môžete byť pokojní.
Toto je všeobecné usmernenie.
Táto príručka vysvetľuje, ako proces funguje, a nenahrádza odborné poradenstvo. Transakcie s nehnuteľnosťami v Uruguaji musí vybaviť notár, ktorý preskúma list vlastníctva, vypočíta dane a poskytne právnu ochranu. Presné údaje pre váš konkrétny prípad (ITP, poplatky, príspevky) získate priamo od notára a DGI. Podmienky úveru vám poskytne BHU alebo banka. Referenčné hodnoty sa každoročne menia; pred podpisom si vždy overte aktuálne údaje s oficiálnym zdrojom.