Čo vám predávajú, keď vám predávajú vlastnícke práva?
Držba nie je to isté ako vlastníctvo. Držba znamená mať niečo s úmyslom vlastniť, či už sám alebo prostredníctvom inej osoby vo vlastnom mene; vlastníctvo nehnuteľnosti sa na druhej strane preukazuje listom vlastníctva zapísaným v katastri nehnuteľností. Keď vám niekto predá vlastnícke práva k pozemku alebo domu, nepredáva vám samotnú nehnuteľnosť – ak by ju vlastnil, vykonal by štandardný predaj pred notárom –: prevádza svoj faktický status, svoje zamestnanie a dĺžku doby, počas ktorej ju užíva. Zapísaný vlastník zostáva inou osobou. Prevod sa vykonáva písomne, ale neobjavuje sa medzi úkonmi zapísanými v sekcii nehnuteľností katastra nehnuteľností: zoznam v článku 17 zákona 16.871 spomína prevody vlastníctva, prísľuby, zablokovania, súdne spory a rozsudky a nájomné zmluvy, ale nespomína držbu. Na premenu na vlastníctvo musí uplynúť premlčacia lehota a sudca to musí vyhlásiť. Všetko, čo zaplatíte pred týmto rozsudkom, sú peniaze investované do očakávania.
Prejsť na časť sprievodcu
Koľko rokov trvá, kým sa nehnuteľnosť stane predmetom premlčania?
Občiansky zákonník stanovuje dve lehoty na nadobudnutie vlastníctva nehnuteľností, obe v znení zmenenom a doplnenom zákonom 19.889 z júla 2020. Článok 1204 uvádza, že vlastníctvo sa nadobúda „držbou počas desiatich rokov v dobrej viere a na základe oprávneného titulu“: to sa vzťahuje na niekoho, kto kúpil nehnuteľnosť v domnení, že predávajúci je vlastníkom, s titulom, ktorý by previedol vlastníctvo, ak by predávajúci bol vlastníkom. Článok 1211 stanovuje dlhšiu lehotu: dvadsať rokov, „bez toho, aby držiteľ musel predložiť titul a bez toho, aby zlá viera bola obhajobou“. Ak ste sa na akomkoľvek fóre dočítali o 25 alebo 30 rokoch, nie je to to, čo uvádza súčasný text, a to platí aj pre držby, ktoré začali skôr: Článok 467 tohto zákona uplatnil nové lehoty na prebiehajúce premlčacie lehoty a predĺžil lehotu na dva roky po jeho nadobudnutí platnosti iba pre tie, ktoré by v dôsledku skrátenia boli splnené skôr – táto lehota už uplynula. Každý, kto kupuje držbu nehnuteľnosti, vie, že predávajúci nie je vlastníkom, takže je rozumné vypočítať obdobie s dvadsiatimi rokmi, nie s desiatimi. A týchto dvadsať rokov nie je len tak hocijaké užívanie: musí ísť o držbu s úmyslom vlastníctva bez toho, aby ju držiteľ prerušil.
Sú pre vás roky podnikania predajcu užitočné?
Toto je otázka pre každého, kto má možnosť kúpiť si „vlastnícke právo na viac ako dvadsať rokov“ a odpoveď sa nachádza v článku 1206. Pre dlhšie obdobie stanovené v článku 1211 môže súčasný držiteľ doplniť požadovaný čas „pripočítaním rokov držby osoby alebo osôb, ktoré im predchádzali, ak ho od nich získali na základe univerzálneho alebo partikulárneho titulu, či už za protihodnotu alebo bezodplatne“. Postúpenie je partikulárny titul, takže v zásade sa k vašim rokom pripočítavajú roky predávajúceho a pripočítavajú sa aj roky osoby, ktorá mu predala, za predpokladu, že každý článok reťazca je zdokumentovaný. Problém nie je v pravidle, ale v dôkaze. Ak počas týchto dvadsiatich rokov existovali obdobia, keď niekto tam býval ako nájomca, správca alebo na požičanie od vlastníka, tieto roky sa nepočítajú ako držba, pretože táto osoba držala nehnuteľnosť v mene niekoho iného. Vyžiadajte si dokumenty pre každý prevod, potvrdenia o zaplatení daní a energií v priebehu času, fotografie a svedkov, ktorí môžu dosvedčiť dátum začiatku, a dávajte si pozor na reťazce s medzerami.
Aký je postup na získanie titulu?
Vyvlastňovanie sa nespracováva v úrade; rieši sa súdnym sporom. Žalobca musí preukázať vlastníctvo počas celého obdobia a keďže druhá strana môže byť neznáma – registrovaný vlastník, jeho dedičia alebo akákoľvek iná zainteresovaná strana – všetci, ktorí sa považujú za oprávnených namietať proti nároku, sú predvolaní verejnou vyhláškou. Ak sa nikto nedostaví, súd ustanoví právneho zástupcu. Vyžaduje sa aj plán prieskumu vypracovaný špeciálne na tento účel: Článok 247 zákona 19.355 nariaďuje, aby Národný katastrálny riaditeľstvo zaregistroval plány, ktoré sa majú použiť v súdnych sporoch o vyvlastňovanie, v predbežnom registri, ktorý sa stáva trvalým až po právoplatnom rozsudku. Rozsudok, ktorým ste vyhlásení za vlastníka, sa zapíše do katastra nehnuteľností a až potom máte vlastnícke právo. Na toto všetko neexistuje žiadny zverejnený časový rámec: závisí to od súdu, dôkazov a od toho, či niekto namieta. Ak sa registrovaný vlastník dostaví a spochybní vaše vlastníctvo, súdny spor sa stane sporom s neistým výsledkom.
ITP sa vypláca dvakrát
Je to náklad, ktorý takmer nikto nezohľadňuje pri porovnávaní cien. Hlava 19 konsolidovaného textu DGI ukladá daň z prevodu nehnuteľností pri prevode vlastníckych práv k nehnuteľnostiam a objasňuje, že „na daňové účely sa budú považovať za prevod úplného vlastníctva“: prevod sa zdaňuje ako predaj, 2 % prevodcom a 2 % nadobúdateľom. Potom je ďalšou zdaniteľnou udalosťou deklaratórny rozsudok o nepriaznivom vydržaní, ktorý nastáva v deň právoplatnosti rozsudku, a osoba vyhlásená za vlastníka sa zdaňuje ako „ostatní daňovníci“ sadzbou 4 %. Pred rozhodnutím, či je nízka cena vlastníckych práv skutočne výhodná, pripočítajte tieto dve dane k súdnym poplatkom, poplatkom geodeta a poplatkom notára a porovnajte celkovú sumu s cenou domu s listom vlastníctva v rovnakej oblasti.
Ak ste dedičom a bývate v dome
Byť dedičom a byť vlastníkom sú odlišné veci, hoci sa niekedy prekrývajú. Ak je dom zapísaný na meno niekoho, kto zomrel, a vy ste jedným z jeho dedičov, bežným postupom je dedičské konanie, nie nepriame držba: dedičské konanie vás uzná za dediča a rozdelí majetok medzi všetkých, ktorí naň majú nárok. Uplatnenie nepriameho držby voči ostatným dedičom nie je vylúčené, ale budete musieť preukázať, že ste nehnuteľnosť vlastnili ako jediný vlastník počas celého obdobia a nie ako jeden z dedičov, ktorí tam žili so súhlasom ostatných, čo je presne to, čo budú argumentovať. Naopak, ak zosnulý vlastnil nehnuteľnosť bez titulu, dedičstvo je univerzálnym titulom a článok 1206 vám umožňuje pripočítať jeho obdobie držby k vášmu. Platenie dane z nehnuteľnosti, účtov za energie (UTE a OSE) a ďalších služieb pomáha preukázať držbu, ale samo o sebe vás nerobí vlastníkom ani nenahrádza súdny spor.