Що це таке і хто це забезпечує?
Іпотечний кредит фінансує купівлю житла, використовуючи той самий будинок як заставу: якщо ви припините здійснювати платежі, кредитор може звернути стягнення на заставу. В Уругваї іпотечні кредити пропонуються спеціалізованим державним банком BHU та п'ятьма приватними банками: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank та BTG Pactual, який придбав уругвайські операції HSBC і тепер публікує ці умови відповідно до власних положень та умов. Національне агентство житлового будівництва не надає гроші в кредит; воно керує Фондом гарантування іпотечних кредитів, державною гарантією, забезпеченою кредитами банків-учасників. І є одне дивовижне упущення: BROU не пропонує іпотечні кредити на купівлю житла. На його власному веб-сайті зазначено, що BHU є єдиним державним банком, уповноваженим надавати іпотечні кредити, і те, що він пропонує своїм клієнтам, - це знижка на вартість подання заявки на такий кредит у BHU.
Перейти до розділу посібника
Валюта – це рішення, а не курс.
Спочатку перевірте одиницю вимірювання вашої позики. BHU надає позики лише в індексованих одиницях; п'ять приватних кредиторів пропонують або індексовані одиниці (ІО), або долари. ІО коригується відповідно до індексу споживчих цін, тому ваш щомісячний платіж у песо зростатиме з інфляцією, навіть якщо ваша зарплата залишається незмінною. Регульована одиниця (ОР) відрізняється: вона відстежує індекс середньої заробітної плати, тому старіші позики в ОР не можна порівняти з тими, що підписані сьогодні. У доларах коригування на інфляцію немає, але якщо вам платять у песо, ви поглинаєте повну девальвацію, а ставки в доларах на два-три процентні пункти вищі, ніж та сама ставка в ІО. Ми не враховуємо поточну вартість одиниці, оскільки вона змінюється щомісяця: перевірте її вартість сьогодні за допомогою конвертера індексованих одиниць і скоригуйте свій щомісячний платіж у песо, використовуючи цю поточну ставку.
Що публікує кожен кредитор
У таблиці зібрано інформацію, яку кожен кредитор публікує сьогодні на своєму веб-сайті або в офіційній брошурі, що є документом, що регулює договір, і не завжди відповідає заголовку цільової сторінки. Читайте її з чітким розумінням того, що ви порівнюєте. Ставки – це річні ефективні ставки за одиницю кредиту, майже всі вони вказані «починаючи з» і залежать від терміну, суми та того, чи маєте ви зарплату чи іншу фінансову підтримку в банку. Відсоток, який вони фінансують, вимірюється відносно ціни покупки або оціночної вартості, залежно від установи, а не відносно того, що ви сплатили. А максимальний щомісячний платіж відносно доходу – це фільтр, який виключає більшість людей: це стеля, яку банк прийме, а не рекомендація щодо того, скільки ви повинні взяти на себе. Жоден із рядків не є пропозицією: це опубліковані умови, які підтверджуються лише після подання заявки.
| Кредитор | Валюта | Річна процентна ставка (APR) | Максимальний термін | Фінансування до | Максимальна квота на дохід |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Тільки інтерфейс користувача | UI: від 4,50% за кредитом «Dream Loan», змінна залежно від терміну, суми та профілю | 25 років (реформа, 20) | 90% від вартості; лінія Dream котирується до 100%. | 25% від чистого доходу |
| ANV / Гарантійний фонд (FGCH) | ІП або песо, залежно від банку-учасника | Він не публікує ставку: її встановлює банк-учасник. | 25 років | 95%, з мінімальною попередньою економією 5% | менше 35%, з основним доходом, що не перевищує 100 UR |
| BROU: не надає іпотеку на купівлю | не застосовується | не публікує ставки по іпотеці | не застосовується | не застосовується: стосується BHU та зменшує вартість подання заявки на кредит | не публікує співвідношення квот до доходу |
| Ітау | UI | UI: від 3,75% з Personal Bank або Повним пакетом | 30 років | 80% від ринкової вартості, залежно від району | 35%, з мінімальним сімейним доходом 10.000 ірландських угорських ліг |
| Santander | Користувацький інтерфейс або USD | Страхування від невикористання до 10 років – 4,00%; від 11 до 30 років – 4,75% | 30 років в інженерному відділі | до 85% від ціни покупки (80% для населення) | 35% у безвізовому режимі та до 20% у доларах США, мінімальний дохід для безвізового режиму 10.000 |
| BBVA | Користувацький інтерфейс або USD | Від 100.000 доларів США: безстроковий ощадний внесок до 25 років – 3,75%; долари США до 25 років – 6,50% | 25 років (300 платежів) | 80% та 90% на нерухомість вартістю понад 150.000 доларів США | 30% в індивідуальному страхуванні, з мінімальним доходом від власника у розмірі 30.000 доларів США |
| Scotiabank | Користувацький інтерфейс або USD | UI: 4,50% та 4,65% залежно від сегмента (офіційний буклет) | 25 років | 90% перше житло, 75% друге житло | не публікує; мінімальний чистий дохід від 50.000 доларів США (безкоштовно) |
| BTG Pactual (раніше HSBC) | Користувацький інтерфейс або USD | У Ірландії: 3,75% для кредитів від 99.999 до 500.000 доларів США та 4,75% від 30.000 до 99.999 доларів США; у доларах США: 5,75% фіксована ставка на 20 років. | 25 років в Ірландії, 20 років у доларах США | 90% перше житло (80% понад 150.000 доларів США) | 35%, з мінімальним основним доходом у розмірі 60.000 доларів США номінально |
BHU та Гарантійний фонд
BHU (Банко Іпотекаріо дель Уругвай) пропонує позики в індексованих одиницях (UI) на термін до 25 років для купівлі або будівництва житла та 20 для ремонту, з щомісячним платежем до 25% від чистого доходу для працівників та пенсіонерів, 30%, якщо ви приймаєте пряме дебетування вашої зарплати, та 20%, якщо ви покладаєтеся на інший дохід. Його програма «Позика мрії» починається з річної ефективної ставки 4,50% та пропонує фінансування до 100% від вартості нерухомості. Вона вимагає мінімального віку 18, мінімального віку 70 наприкінці терміну позики та 6 місяців трудового стажу в державному секторі або 2 років у приватному секторі. Фонд гарантування іпотечних кредитів, яким керує ANV (Національне житлове агентство), – це шлях до досягнення 95% за попередніми заощадженнями у розмірі 5%: він вимагає, щоб чистий дохід домогосподарства не перевищував 100 UR (Unidades Reajustables), а щомісячний платіж був нижчим за 35%. Список банків-учасників, опублікований ANV, містить такі слова: BBVA, BHU, HSBC, Santander та Scotiabank, і не включає BROU та Itaú без публічного пояснення.
Ітау, Santander та BBVA
Itaú пропонує 30-річні позики в індексованих одиницях (UI), починаючи з 3,75% з пакетами Personal Bank або Full. Вони фінансують до 80% ринкової вартості залежно від регіону та вимагають мінімального сімейного доходу 10.000 UI, з щомісячним платежем, обмеженим 35%. Santander також пропонує 30-річні позики в UI, але лише для клієнтів, що працюють за зарплатою, клієнтів Select, випускників університетів та державних службовців; вони рекламують 20-річні позики для широкої громадськості. Їхні ставки становлять 4,00% на термін до 10 років та 4,75% на термін від 11 до 30 років, фінансуючи до 85% від ціни покупки (80% для широкої громадськості) та допускаючи щомісячний платіж у розмірі 35% в UI проти 20% у доларах. BBVA має максимальний термін 25 років та 300 розстрочок: від 100.000 доларів США він публікує 3,75% у вигляді індивідуального кредиту та 6,50% у доларах США, фінансує 80% та збільшується до 90% для нерухомості вартістю понад 150.000 доларів США, з мінімальним доходом власника 30.000 доларів США та розстрочкою 30% у вигляді індивідуального кредиту.
Scotiabank та BTG Pactual, раніше HSBC
У поточній кредитній брошурі Scotiabank зазначено ефективні річні процентні ставки 4,50% та 4,65% залежно від сегмента, на 25-річний термін, з фінансуванням до 90% для першого житла та 75% для другого, а також мінімальним чистим доходом у розмірі 50.000 доларів США для кредиту з індексованими одиницями (UI). На їхньому веб-сайті одночасно рекламуються ставки «від 3,80%» з прямим депозитом зарплати: це дві різні цифри з одного банку, і ми публікуємо тут ту, що з брошури, оскільки це документ, який регулює договір. Запросіть датовану копію перед порівнянням. BTG Pactual продовжує продукт, який раніше пропонував HSBC, і рекламує ефективну процентну ставку 3,75% для кредитів від 99.999 до 500.000 доларів США на 25 років та 4,75% для кредитів від 30.000 до 99.999 доларів США; у доларах максимальна ставка становить 5,75% з фіксованою ставкою на 20 років. Він фінансує до 90% вартості першого житла, знижуючись до 80% для нерухомості вартістю понад 150.000 доларів США, і вимагає номінального доходу від домогосподарства у розмірі 60.000 доларів США. Його кредитна програма оголошена діючою Гарантійним фондом, але ANV (Національне житлове агентство) все ще вказує HSBC, а не BTG Pactual.
Що не входить до вартості послуг
Іпотечний платіж – це не все, що ви платите. Податок на передачу права власності становить 2% для покупця та 2% для продавця, а DGI розраховується на основі фактичної вартості, встановленої Земельним кадастром, скоригованої на інфляцію (ІСЦ), а не на основі узгодженої ціни. Повні витрати на закриття угоди, включаючи гонорар нотаріуса, внески до Нотаріального фонду, сертифікати та марки, оцінюються приблизно в 3% - 5% від ціни: це ринковий орієнтир, а не офіційний збір, тому попросіть нотаріуса надати письмову розбивку. Крім того, є витрати на сам кредит: оцінка, яку банк стягує перед схваленням; страхування життя на непогашений залишок та страхування від пожежі, обов'язкові у всіх опитаних банках; комісії за оформлення та обробку; та щомісячна плата на непогашений залишок, встановлена BCU, яка не згадується в жодній рекламі. Якщо ви купуєте квартиру в кондомініумі, додайте загальні витрати.
Скільки тобі потрібно заробити?
Немає єдиного правила, навіть в межах одного банку. Опублікований діапазон коливається від 20% до 35% доходу: BHU дозволяє 25% для працівників та пенсіонерів, 30% при прямому дебетуванні із заробітної плати та 20% для інших доходів; Itaú, Santander в UI (індексовані одиниці) та BTG Pactual досягають 35%; BBVA залишається на рівні 30% в UI та знижується до 15% у доларах; Santander знижує його до 20%, коли кредит у доларах. Крім того, існує мінімальний дохід: 10.000 UI доходу сім'ї в Itaú та Santander, 30.000 доларів США для власника рахунку в BBVA, 50.000 доларів США чистого доходу в Scotiabank та 60.000 доларів США номінального доходу для домогосподарства в BTG Pactual. Гарантійний фонд працює навпаки та встановлює стелю: якщо чистий дохід домогосподарства перевищує 100 UR (Unidades Reajustables), ви не маєте права на отримання допомоги. Щоб досягти нижньої межі, ви можете додати дохід чоловіка/дружини або співборжника.
Що запитати перед підписанням
Я попросив надати чинну кредитну угоду з датою, а не цільову сторінку: у Scotiabank та Santander інформація про власника бізнесу та офіційний документ не збігаються. Я попросив надати річну процентну ставку (APR) з усіма включеними комісіями та повний графік амортизації, оскільки дві позики з однаковою ставкою можуть зрештою коштувати по-різному залежно від страховки та комісій. Запитайте три речі, які майже ніколи не згадуються в рекламі: скільки коштує дострокове розірвання, чи додається комісія за оформлення до основної суми боргу, і таким чином нараховуються відсотки, і чи звільняється від ПДВ на відсотки у вашій валюті та країні призначення. Перевірте граничні ціни Гарантійного фонду, які ANV (Національне житлове агентство) публікує щомісяця. Вважайте все це орієнтиром: це умови, опубліковані станом на 16 вересня 2026 року, вони змінюються без попередження, і важлива цифра, яку банк надає вам у письмовій формі.