Что это такое и кто это предоставляет?
Ипотечный кредит финансирует покупку жилья, используя это же жилье в качестве залога: если вы перестанете вносить платежи, кредитор может обратить взыскание на заложенное имущество. В Уругвае ипотечные кредиты предоставляются BHU, специализированным государственным банком, и пятью частными банками: Itaú, Santander, BBVA, Scotiabank и BTG Pactual, который приобрел уругвайские операции HSBC и теперь публикует эти условия в своих собственных правилах и условиях. Национальное жилищное агентство не предоставляет кредиты; оно управляет Фондом гарантий по ипотечным кредитам, государственной гарантией, обеспеченной кредитами от участвующих банков. И есть удивительное упущение: BROU не предлагает ипотечные кредиты на покупку жилья. На его собственном веб-сайте указано, что BHU является единственным государственным банком, уполномоченным предоставлять ипотечные кредиты, и что он предлагает своим клиентам, так это скидку на стоимость подачи заявки на такой кредит в BHU.
Перейдите к разделу руководства.
Выбор валюты — это решение, которое принимается до установления курса.
Во-первых, проверьте единицу измерения для вашего кредита. BHU предоставляет кредиты только в индексированных единицах (Indexed Units, UI); пять частных кредиторов предлагают либо индексированные единицы (UI), либо доллары. UI корректируется в соответствии с индексом потребительских цен, поэтому ваш ежемесячный платеж в песо будет увеличиваться с учетом инфляции, даже если ваша зарплата останется неизменной. Регулируемая единица (Adjustable Unit, UR) отличается: она отслеживает индекс средней заработной платы, поэтому старые кредиты в UR не сопоставимы с теми, которые выдаются сегодня. В долларах нет корректировки на инфляцию, но если вам платят в песо, вы полностью компенсируете девальвацию, и ставки в долларах на два-три процентных пункта выше, чем та же ставка в UI. Мы не указываем здесь текущую стоимость единицы, поскольку она меняется каждый месяц: проверьте ее стоимость сегодня, используя конвертер индексированных единиц, и скорректируйте свой ежемесячный платеж в песо, используя этот текущий курс.
Что публикует каждый кредитор
В таблице собрана информация, которую каждый кредитор публикует сегодня на своем веб-сайте или в официальной брошюре, являющейся документом, регулирующим договор, и не всегда совпадающей с заголовком целевой страницы. Читайте ее, четко понимая, что именно вы сравниваете. Ставки указаны как годовые эффективные ставки за единицу кредита, почти все они являются «начальными» и зависят от срока, суммы и наличия у вас зарплаты или другой финансовой поддержки на банковском счете. Процент финансирования рассчитывается относительно покупной цены или оценочной стоимости, в зависимости от учреждения, а не относительно того, что вы заплатили. А максимальный ежемесячный платеж относительно дохода является фильтром, который исключает большинство людей: это потолок, который банк готов принять, а не рекомендация относительно того, какую сумму вы должны взять. Ни одна из строк не является предложением: это опубликованные условия, которые подтверждаются только после подачи заявки.
| Кредитор | Валюта | Годовая процентная ставка (ГПН) | Максимальный срок | Финансирование до | Максимальная квота на доход |
|---|---|---|---|---|---|
| BHU | Только пользовательский интерфейс | UI: от 4,50% по кредитной линии "Dream Loan", процентная ставка варьируется в зависимости от срока, суммы и профиля заемщика. | 25 лет (реформа, 20) | 90% от стоимости; в линейке Dream Line этот показатель достигает 100%. | 25% располагаемого дохода |
| ANV / Гарантийный фонд (FGCH) | В зависимости от банка-участника, это может быть UI или песо. | Курс не публикуется: его устанавливает участвующий банк. | 25 лет | 95%, при минимальной предварительной экономии в 5%. | менее 35%, при этом основной доход не превышает 100 UR. |
| BROU: не предоставляет ипотечный кредит на покупку жилья. | непригодный | не публикует ставки по ипотечным кредитам | непригодный | не применяется: относится к BHU и снижает стоимость подачи заявки на получение кредита. | не публикует соотношение квот к доходам |
| Итау | UI | UI: от 3,75% при использовании персонального банковского обслуживания или полного пакета услуг. | 30 лет | 80% рыночной стоимости, в зависимости от региона. | 35%, при минимальном семейном доходе в размере 10.000 фунтов стерлингов. |
| Santander | UI или USD | Пособие по безработице до 10 лет – 4,00%; от 11 до 30 лет – 4,75%. | 30 лет в UI | до 85% от покупной цены (80% для широкой публики) | 35% в виде пособия по безработице и до 20% в долларах США, минимальный доход для получения пособия по безработице — 10.000 долларов. |
| BBVA | UI или USD | При доходе от 100.000 долларов США: пособие по безработице до 25 лет — 3,75%; до 25 лет — 6,50%. | 25 лет (300 платежей) | 80% и 90% на недвижимость стоимостью более 150.000 долларов США. | 30% в виде пособия по безработице, при минимальном доходе держателя полиса в размере 30.000 долларов. |
| Scotiabank | UI или USD | Доля рынка: 4,50% и 4,65% в зависимости от сегмента (официальный буклет) | 25 лет | 90% — первое жилье, 75% — второе жилье. | не публикует данные; минимальный чистый доход от 50.000 долларов США (UI). |
| BTG Pactual (ранее HSBC) | UI или USD | В США процентная ставка: 3,75% для кредитов от 99.999 до 500.000 долларов США и 4,75% от 30.000 до 99.999 долларов США; в долларах США: 5,75% фиксированная ставка на 20 лет. | 25 лет в системе UI, 20 лет в долларах США | 90% приобретают первое жилье (80% — стоимостью более 150.000 долларов США). | 35%, при минимальном базовом доходе в размере 60.000 долларов США (номинальный доход). |
БХУ и Гарантийный фонд
BHU (Banco Hipotecario del Uruguay) предлагает кредиты в индексированных единицах (UI) сроком до 25 лет на покупку или строительство жилья и 20 на ремонт, с ежемесячным платежом до 25% от располагаемого дохода для работающих и пенсионеров, 30% при прямом списании заработной платы и 20% при проживании на другие источники дохода. Программа «Кредит мечты» начинается с 4,50% годовой эффективной ставки и предлагает финансирование до 100% от стоимости недвижимости. Заявители должны быть 18 лет, не старше 70 лет к концу срока кредита и иметь 6 месяцев опыта работы в государственном секторе или 2 лет в частном секторе. Фонд гарантий по ипотечным кредитам, управляемый ANV (Национальным жилищным агентством), является способом достижения 95% при наличии предварительных сбережений в размере 5%: он требует, чтобы чистый доход домохозяйства не превышал 100 UR (Unidades Reajustables), а ежемесячный платеж был ниже 35% от стоимости недвижимости. В списке участвующих банков, опубликованном ANV, указаны BBVA, BHU, HSBC, Santander и Scotiabank, но не включены BROU или Itaú без публичного объяснения.
Итау, Santander и BBVA
Itaú предлагает 30-летние кредиты в индексированных единицах (UI), начиная с 3,75% по пакетам Personal Bank или Full. Они финансируют до 80% рыночной стоимости в зависимости от региона и требуют минимального семейного дохода в 10.000 UI, при этом ежемесячный платеж ограничен 35%. Santander также предлагает 30-летние кредиты в UI, но только для клиентов, получающих зарплату, клиентов Select, выпускников университетов и государственных служащих; они рекламируют 20-летние кредиты для широкой публики. Их ставки составляют 4,00% на срок до 10 лет и 4,75% на срок от 11 до 30 лет, финансируя до 85% от покупной цены (80% для широкой публики) и позволяя ежемесячный платеж в размере 35% в UI против 20% в долларах. BBVA предлагает максимальный срок кредитования 25 лет и 300 платежей: при сумме кредита от 100.000 долларов США процентная ставка составляет 3,75% в UI и 6,50% в долларах, финансирование составляет 80%, а при стоимости недвижимости более 150.000 долларов США — 90%, при минимальном доходе владельца в 30.000 долларов США и платежеспособности в размере 30% в UI.
Scotiabank и BTG Pactual, ранее HSBC
В текущем кредитном буклете Scotiabank указаны годовые эффективные процентные ставки в размере 4,50% и 4,65% в зависимости от сегмента, на 25 лет, с финансированием до 90% для первого жилья и 75% для второго, и минимальным чистым доходом в 50.000 долларов США для кредита с индексацией процентных ставок (UI). На их веб-сайте одновременно рекламируются ставки «от 3,80%» при прямом зачислении заработной платы: это две разные цифры от одного и того же банка, и мы публикуем здесь ту, что из буклета, поскольку это документ, регулирующий договор. Запросите копию с указанием даты, прежде чем сравнивать. BTG Pactual продолжает продукт, ранее предлагавшийся HSBC, и рекламирует 3,75% UI для кредитов от 99.999 до 500.000 долларов США на 25 лет и 4,75% для кредитов от 30.000 до 99.999 долларов США; В долларах максимальная процентная ставка составляет 5,75% фиксированной на 20 лет. Она финансирует до 90% стоимости первого жилья, снижаясь до 80% для объектов стоимостью более 150.000 долларов США, и требует номинального дохода домохозяйства в размере 60.000 долларов. Программа кредитования объявлена действующей Гарантийным фондом, но ANV (Национальное жилищное агентство) по-прежнему указывает HSBC, а не BTG Pactual.
Что не включено в квоту?
Ипотечный платеж — это не все, что вы платите. Налог на передачу права собственности составляет 2% для покупателя и 2% для продавца, а DGI рассчитывается исходя из фактической стоимости, установленной Земельным реестром, с поправкой на инфляцию, а не на согласованную цену. Полные расходы по закрытию сделки, включая нотариальный сбор, взносы в нотариальный фонд, справки и гербовые марки, оцениваются примерно в 3%–5% от цены: это рыночная цена, а не официальная, поэтому запросите у нотариуса письменную разбивку. Затем идут расходы на сам кредит: оценка недвижимости, которую банк взимает до одобрения; страхование жизни на остаток задолженности и страхование от пожара, обязательное во всех проверенных банках; комиссия за оформление и обработку кредита; и ежемесячная плата на остаток задолженности в размере BCU, которая не упоминается ни в одной рекламе. Если вы покупаете квартиру в кондоминиуме, добавьте коммунальные платежи.
Сколько вам нужно зарабатывать?
Единого правила нет, даже в рамках одного банка. Опубликованный диапазон составляет от 20% до 35% дохода: BHU разрешает 25% для сотрудников и пенсионеров, 30% при прямом списании заработной платы и 20% для других доходов; Itaú, Santander в индексированных единицах (UI) и BTG Pactual достигают 35%; BBVA остается на уровне 30% в UI и снижается до 15% в долларах; Santander снижает его до 20%, если кредит выдан в долларах. Кроме того, существует минимальный доход: UI 10.000 семейного дохода в Itaú и Santander, 30.000 долларов для владельца счета в BBVA, 50.000 долларов чистого дохода в Scotiabank и 60.000 долларов номинального дохода домохозяйства в BTG Pactual. Гарантийный фонд работает по противоположному принципу и устанавливает потолок: если чистый доход домохозяйства превышает 100 UR (Unidades Reajustables), вы не имеете права на получение помощи. Чтобы достичь минимального уровня, можно добавить доход супруга(и) или созаемщика.
Какие вопросы следует задать перед подписанием договора?
Я запросил действующий кредитный договор с указанием даты, а не целевую страницу: в Scotiabank и Santander информация о владельце бизнеса и официальный документ не совпадают. Я запросил годовую процентную ставку (APR) со всеми включенными сборами и полный график погашения, поскольку два кредита с одинаковой ставкой могут в итоге обойтись в разную сумму в зависимости от страхования и комиссий. Спросите о трех вещах, которые почти никогда не указываются в рекламе: сколько стоит досрочное расторжение договора, добавляется ли комиссия за оформление к основной сумме долга и, следовательно, начисляются ли проценты, и освобожден ли НДС на проценты в вашей валюте и стране назначения. Уточните предельные значения цен Гарантийного фонда, которые ANV (Национальное жилищное агентство) переиздает каждый месяц. Все это следует рассматривать как ориентир: это условия, опубликованные по состоянию на 16 сентября 2026 года, они могут быть изменены без предварительного уведомления, и важна та цифра, которую банк предоставит вам в письменном виде.