Levantan edificios en todos lados: ¿quién vive ahí?

El Censo 2023 relevó 1.659.048 viviendas en el país y encontró un 19,5 % desocupadas, pero ese promedio engaña. Montevideo tiene la vacancia más baja de todo el país: 9,6 %, con el 90,4 % de las viviendas ocupadas. Y de las que están vacías en Montevideo, el 34 % está ofrecida en venta o alquiler —o sea, está en el mercado— y sólo el 13,6 % es de uso temporal. La imagen de torres vacías no aparece en los datos de Montevideo.

Entonces, ¿de dónde sale el 19,5 % de viviendas vacías?

Maldonado encabeza con 45,2 % de su stock desocupado y Rocha le sigue con 42,1 %. En Maldonado, el 72,5 % de esas viviendas desocupadas se destina a uso temporal: son casas de temporada cerradas nueve meses al año, no unidades que podrían estar bajando el alquiler en Montevideo. Es la razón por la que el promedio nacional no dice nada sobre el mercado de alquiler de la capital.

Si el país no crece en población, ¿por qué no baja el alquiler?

Dos cosas a la vez. Primero: con 9,6 % de vacancia, Montevideo no tiene el excedente que haría caer los precios. Segundo: el régimen de vivienda promovida de la Ley 18.795 exonera hasta el 100 % del IRPF, IRAE o IRNR sobre la renta del alquiler durante 10 años, más el Impuesto al Patrimonio por 10 años y el ITP en la compra. Un incentivo que actúa sobre el impuesto a la renta mejora el rendimiento neto del propietario sin necesidad de que el alquiler baje. Qué tanto de la evolución del precio se explica por eso es discutible, y no lo afirmamos: lo que sí es un hecho es qué premia el régimen y qué no.

¿Ningún inversor piensa en 10 años, o en una crisis?

La exoneración sobre la renta del alquiler y la del Impuesto al Patrimonio duran 10 años contados desde que termina la obra. No es un horizonte arbitrario: es el horizonte que fija la norma. Al año 11 la misma unidad empieza a tributar como cualquier otra, y ahí el rendimiento neto del alquiler cae aunque el precio no se mueva. Es un dato que conviene tener antes de comprar para alquilar, porque cambia la cuenta del último tramo del proyecto.

¿Qué es una vivienda promovida?

La Ley 18.795 promueve la inversión privada en construcción, refacción o ampliación de viviendas destinadas a venta o alquiler, con un paquete de exoneraciones tributarias. Los proyectos se presentan y los aprueba la Agencia Nacional de Vivienda. El objetivo declarado es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de ingresos medios.

MERCADO

Строителството се случва навсякъде: защо наемите не падат?

Въпросът се повтаря в уругвайските субкултури и почти винаги произтича от една и съща интуиция: „има много празни къщи“. Данните от преброяването през 2023 г. разказват различна история, а мястото, където се намира празната къща... Не е това, което си мислиш..

Въпросът, както е зададен

„Строят сгради навсякъде, но кой живее там? Тази страна не се развива, така че хората просто се местят от едно място на друго. Ако хората напускат Монтевидео, защо наемите не падат? Нима никой инвеститор не се пита какво ще се случи след 10 години?“

19,5%, които всички цитират, не са там, където се смята, че са

Преброяването от 2023 г. разкри 1.659.048 домове в страната и намери 19.5 % безработни. Тази средна стойност крие две различни държави.

Отдел	Празни домове	Защото
Малдонадо	45.2 %	Най-високият в страната. 72,5% от тези домове са за временно ползване: те са летни къщи, а не налични имоти.
Роча	42.1 %	Същата логика на курорта като Малдонадо.
Лавалеха	28.4 %	Трето в класацията по процент, все още доста над средното за страната.
Пайсанду	16.2 %	Вече е под средното за страната: това е постоянен пазар на жилища, а не летен пазар.
Скок	13.9 %	Сред най-ниските във вътрешността на страната и още един знак, че националните 19,5% не са разпределени равномерно.
Монтевидео	9.6 %	НАЙ-НИСКИ в страната: 90,4% от домовете са заети. Там, където хората смятат, че има излишък от жилища, е точно там, където има най-малък излишък.

Монтевидео е департаментът с по-малко Свободни жилища в страната: 9,6%, като 90,4% от домовете са заети. Средният процент за страната се определя от Малдонадо (45,2%) и Роча (42,1%), където свободните жилища са предимно сезонни. Тези жилища се отдават под наем по различна система: сезонен договор , което законът определя по място и за максимален период от 120 дни.

И защо тези, които са празни, са празни?

Тук виждаме, че Монтевидео и Малдонадо са различни пазари: в столицата свободните жилища са предимно предлаганв Малдонадо има затворено чакайки лятото.

Причина	Монтевидео	Малдонадо	Какво означава това
За продажба или под наем	34 %	11.9 %	Предлага се на пазара. В Монтевидео това е най-голямата категория: тя отразява активен пазар на недвижими имоти, а не скрити жилища.
Временно ползване	13.6 %	72.5 %	Сезонна къща. Това обяснява почти целия процент на Малдонадо и почти никакъв на Монтевидео.
В процес на изграждане или ремонт	7.4 %	4.3 %	Все още не е обитаемо: е в процес на ремонт или е в процес на ремонт, така че в момента не е налично.

Процентите се базират на броя на незаетите жилища във всеки отдел, а не на общия брой.

Какво точно възнаграждава системата?

Закон 18.795 насърчава частните инвестиции в жилищно строителство чрез данъчни облекчения. Струва си да се проучи какво обхващат тези облекчения: относно данъка, платен от собственикане за цената на наема.

Данък върху доходите на физическите лица / Корпоративен данък / Данък върху доходите от наем за нерезиденти

Освобождаване до 100%

10 години от завършването на работата

Наемът може да бъде напълно отменен. Размерът зависи от района: той достига 100% в определени райони на Монтевидео и във вътрешността на страната.

Данък върху богатството

Оневиняване

10 години

Собственикът не плаща данък върху имота за този имот през срока на престоя.

Данък върху прехвърлянето на собственост (ДПП)

Освобождаване от данък при покупка

Веднага

Спестявате пари в момента на подписване на акта.

10-те години на темата не са съвпадение. Това е периодът на освобождаване от данък върху доходите от наеми и данък върху богатството. След 11-та година имотът се облага с данък както всеки друг, а нетният доход намалява, дори ако наемът остане непроменен. Ако купувате с цел отдаване под наем, това е частта от изчислението, която най-често се пренебрегва.

Въпросите, един по един

Ако предпочитате да наемете или да купите

Ръководство за отдаване под наем Наемане по време на клиринга Калкулатор за разходи за живот Икономика на Уругвай

Източници

Данните са проверени на 9 август 2026 г. Тази страница описва публични данни и съдържанието на регламент; не твърди причинно-следствена връзка между режима и цената на наема.